首创置业是国企吗(北京首创幕后老板)

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秦佳丽/来自北京

资本市场迎来了到来，北京首创置业也表明了意向。7月9日晚间，首创置业发布公告称，在短暂停牌后，已向HKEx申请主动撤销h股上市地位。

目前，公司大股东首创集团新注册的北京首创城市发展集团有限公司(简称“首创发展”)作为要约人，已与首创置业签订合并协议。要约人在取消相应股份时必须支付52英镑的对价。9亿港元，其中支付给h股股东的每股2.80港元的取消价格溢价达到62.79%。

住房所有权私有化的先驱有一个先兆。早在6月25日，首创置业股价暴涨62.5%。当时市场新闻报道第一“私有化确实在进展中”，但第一置业一直讳莫如深，如今传言落地。

融资渠道有限、上市效率低下是其披露退市的主要原因。港股上市18年，“国家队”首都地产公司一度位列京津冀房企第一，但也受困于二级市场估值过低。目前公司业绩不尽如人意。三年前提出的1000亿元销售目标，到2020年仍在700亿元出头，全年净利润同比下滑50.5%。

但这家企业表现出对企业发展新阶段的信心。置业一级回应《中国房地产报》记者:“私有化后，公司将继续专注于城市发展，发挥国企优势，打造具有全国影响力的稳定发展企业。”

溢价率超过60%启动私有化进程。

7月8日，首创置业突然停牌，宣布将披露收购内幕。第二天，私有化传闻成真，首创城发和首创地产发布了“撤销上市地位”的联合公告。

根据本公告披露的要约详情，首创城发展与首创置业订立合并协议。前者将吸收和兼并资本置业。

作为要约人，首创城发展是今年6月10日在中国注册成立的有限责任公司，由首创集团以合并为目的设立，由首创集团全资拥有。

截至公告日，首创置业已发行相关证券43.63亿股，其中h股15.31亿股，内资股24.74亿股，非h股3.58亿股。

注销h股股东及非h股外资股东股份，首创城发将支付总注销价52.89亿港元，其中包括向h股股东支付每股2.80港元的现金；向非h股的境外股东支付每股人民币2.33元的现金。此外，还需向境内股东(即首创集团)支付每股人民币2.33元。

在价格上，首创集团对私有化表现出了极大的诚意。向h股股东支付每股2.80港元的发售价，较首创置业停牌前一日1.72港元的股价溢价62.79%；与上市公司过去30、60、90个交易日的均价相比，溢价分别为127%、150%、143%。

虽然停牌前首创置业的股价仍被低估，但相比半个月前已经上涨了一轮。相比SOHO中国，京城置业的私有化进展神速，但也不失先兆。6月25日，首创置业股价异动。当日股价收于1.66港元，涨幅52.29%。此后股价一直横盘整理，截至7月8日累计涨幅57.8%。

回顾当时股价上涨的背景，虽然6月24日首创置业宣布与北京金源鸿地产成立合资公司，拟以23亿元的价格将北京朝阳区熙瑞都5号楼项目转让给对方，但不足以引起如此震动。当时有市场消息称资本置业将私有化，但上市公司层面保持沉默。现在宣布退市，计划给注销股东带来丰厚溢价，靴子终于落地。

通常私有化是大股东以高于市场价的价格发起要约收购，最终退市，多发生在上市公司股价长期低于合理价格的情况下。这同样适用于首都房地产。作为少数股价低于每股净资产的上市房企，首创置业停牌前1.72港元的股价远低于7.92港元的每股净资产。

“上市平台没有优势。”对于港股主动退市的原因，首创置业回复记者，“一是公司股价长期低估值，极大限制了公司股权融资的能力和效率；二是房地产行业宏观调控，h股上市房企股权融资长期受限；三是大众持股比例仅为31%，没有空增发内资股；四是上市成本高，性价比低。”

这些因素在首创置业的公告和披露中得到印证。公告显示，截至最近一次交易的三个月内，h股日均换手率为0.62%，交易流动性长期处于较低水平；过去三年，公司以0.21-0.52的市净率大幅折价交易，限制了公司在股票市场的融资能力，增加了维持上市地位的成本。2020年仍是首创置业业绩波动的一年，全年12.7亿元净利润同比下滑47.4%，可能造成股价的不确定性。

同时，首创置业重点关注两个方面:“首创集团给予的资金支持渠道会更顺畅；首创集团正在考虑实施改善业务、资产、财产和运营结构的计划。退市有助于加强首创集团的控制力，提高其管理灵活性。”

处于风口浪尖的首次置业

首创置业作为北京市国资委控股的首创集团房地产业务旗舰企业，成立于2002年，次年在香港成功上市，无异于“含着金汤匙出生”。依托国企资源禀赋，在京津冀积累大量土地资源，曾是这家企业的商标优势。

在推动私有化之前，这家公司已经在香港股票市场驻扎了18年。如今被摘牌，这位曾经的“北京地王”有些尴尬。

在HKEx上市的路上，首创置业其实早就有了“退出”h股的打算。2004年，该公司宣布了a股IPO计划。遗憾的是，其未能筹划十余年回归a股之路，最终于2018年撤回a股发行申请。

梳理退出原因，首创地产持续低估值的背后，离不开其在危机中的营收表现。首创置业在本次公告中也承认，由于行业监管环境日益严格，集团经营业绩的波动可能对h股股价产生不确定的影响。

在过去的一年里，首都置业的业绩指数处于低谷。公司报告显示，其2020年净利润为人民币12.7亿元，较2019年和2018年分别下降47.4%和50.5%。合同销售金额708.6亿元，同比下降12.31%，与2018年提出的三年冲刺千亿目标相差甚远。

“三条红线”碰两条。截至2020年末，公司有息负债974亿元，净资产负债率71.3%，净负债率127%，短期现金负债率1.13。

表现疲软显然与商业地产的拖累密切相关。公开数据显示，2010年首创置业的净资本负债率仅为26%，但正在转型& # 34；奥特莱斯+住宅& # 34；在这个过程中，它的净资本负债比率仅在18个月内就增长了4倍。受疫情影响，负责奥特莱斯综合商业项目的先锋雀达2020年归母净利润-3.2亿元，创下近年来的利润新低。

同时，早年大量囤货的京津冀市场布局，导致北京首都在环京调控背景下失速。2015年，首创地产看空三四线市场，失去了一个冲刺的好机会。此后，由于库存严重的京津冀地区频繁调控，公司在该地区的销售增速不断下滑，从2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长几乎停滞。

在主动退市之前，首创置业一直在策划“自救”。2020年，首创地产强调全国布局，对冲区域调控风险，放缓京津冀区域投资，加大长三角区域投资比重。

今年3月，首创置业摆脱了奥特莱斯的“包袱”，将奥特莱斯业务全部转让给首创集团，拟集中资源发展住宅和非奥莱业务，而首创葵大则继续专注于首创集团直管的奥莱物业项目。当时首创置业总裁钟北辰表示，此次出售可以有效盘活资产，利用回笼资金降低杠杆。

随着首创股份的合并，首创股份的私有化成为一个潜在的问题。根据公告，上市公司股票将于7月12日复牌。合并后，要约人将承担资本地的全部资产、负债、权益、业务、人员、合同及其他一切权利义务，公司在完成适用的工商注销手续后最终注销登记。

在业内的解读中，资本置业的退出可以视为“与时俱进”。IP中国首席经济学家白文熙告诉记者，维持上市公司地位是服务于持续融资的需要。如果市场不看好公司前景或者公司对行业前景失去信心，在资本市场的后续融资会更加困难。同时还要承担维持业绩的压力和维持上市地位的成本。还不如将公司退市私有化，更有利于一些短期内难以取得成效但对公司长期发展有利的目标的实施。

“即使退市后，首创置业作为北京重要的地方国企，仍然会有很多融资便利，可能不会影响首创置业相关业务的顺利开展。”他进一步表示。

资本方面也回应记者称，启动退市程序是为了促进更好的业务发展:“公司自2003年6月在港交所上市以来，充分利用了资本市场的力量，整体发展趋势良好。公司高度认可并看好香港证券市场的治理水平和国际水准，但基于公司新时期发展战略要求，拟从港交所退市。”

对于企业新阶段的发展规划，首创置业表示:“公司一直以城市综合运营商为发展定位，以创造美好新生活为品牌愿景。私有化后，公司将继续聚焦城市发展，发挥国企优势，完善城市功能，创造美好生活，立志成为具有行业领先和全国影响力的稳健发展企业。”

目前，当上市“失去初衷”时，资本置业果断离场；然而，在房地产业务私有化之后，这个企业的旅程才刚刚开始。