财产租赁所得个人所得税计算(个人出租房屋个税计算)

今天接到一个客户关于租房税务相关问题的咨询。这个客户租了一个新买的店铺，已经租了一段时间了。现在好不容易遇到一个能达成意向的租客，对方却明确要求他开具增值税专用发票。他不知道能不能开，也不知道怎么交税，就让我跟他说一下。

对于开具增值税发票的问题，要看租户是不是个人。如果承租人不是个人而是企业，可以开具增值税专用发票，但要按开票税率缴纳增值税；如果承租人是个人，不能开具增值税专用发票，但可以开具增值税普通发票。如果他符合规定，可以免征增值税。

个人出租房屋，出租人需要缴纳增值税、城建税及附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税，承租人需要缴纳印花税。在具体纳税上，个人出租房屋和商铺是有区别的。

增值税:个人出租房屋的，按照5%减1.5%的征收率计算征收；个人出租商铺的，按照5%的征收率计算。税法规定，其他个人以一次性收取租金的方式出租不动产取得的租金收入，可以在相应的租赁期限内平均分享。合租后月租金收入不超过15万元的，免征增值税。个人无论是租房还是商铺，只要符合这个要求，都可以免征增值税。

城建税及附加:根据地区不同，城建税税率为7%、5%、1%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%。计税依据是缴纳的增值税，城建税可以由个人减半征收。个人销售额不超过10万元的，可以免征教育费附加和地方教育附加；超过的，教育费附加和地方教育费附加可以减半征收。

个人所得税:个人所得税按照财产租赁所得计算缴纳。财产租赁所得为一个月内取得的所得。个人出租住房减按10%的税率征收个人所得税。个人出租商铺，个人所得税税率为20%。

每次收入不超过4000元的，个人所得税应纳税所得额=不含涉税税费收入-修理费-800元。

每次收入超过4000元的，个人所得税应纳税所得额=(不含涉税税费的收入-修理费)×(1-20%)

其中，相关税费具体包括城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税，不含增值税；每月最高可扣除800元修理费。不足800元的，按实际维修费用扣除。800元以上一次扣不完，允许下次继续扣，直到扣完为止。

房产税:个人出租住房房产税可减半征收。如果是租房，税率为4%；如果租商铺，税率是12%。

城镇土地使用税:个人出租房屋的城镇土地使用税可以减半征收，出租房屋的，可以免征；如果是租商铺，需要照常缴纳，具体税额以当地规定为准。

印花税:个人出租住房印花税可减半征收。出租房屋，承租人和出租房屋均为个人的，双方均可免除；如果租商铺，税率是千分之一。

这个客户是以个人名义租的商铺，地址在市区，承租人也是个人。所以他只能给承租方开具普通增值税发票，税率为5%。增值税每月不超过15万元，可以免征。相应的城建税及附加计税依据为零，所以不需要缴纳。个人所得税需要按20%的税率缴纳，房产税可以按12%的税率减半征收。

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