新密市地图(新密政区图高清图片)

一个

话不多说，先看一张图——

在与郑州主城区接壤的周边县市中，新密是唯一一个没有被纳入限购区域的城市。

原因很简单粗暴——

不合格！

(数据来自中国商业产业研究院)

4月份的房价数据显示，与市区甚至其他三县市相比，新密的房地产开发并没有过热，房价更加合理！

三个多月过去了。新限购政策背景下，新密市房地产市场出现了哪些新变化？价格上涨了多少？投资者蜂拥而至吗？桥头夜市的烧烤还好吃吗？

带着这些问题，我们踏上了新的征程！

2

新密的过去

研究当下，就要回顾历史！

虽然从数据上看，房价低是新密不限购的主要原因，但这只是多种因素共同作用的结果。

知其所以然是我们的态度！

那么新密过去的房价为什么不高呢？

1经济不发达？

按照通常的房地产理论，经济越发达，房价应该越高。珠三角地区、长三角地区都是如此。

新密经济不发达吗？

答案是一个大写的“不”！

(数据来自郑州市政府官网)

单就经济数据而言，新密名列前茅，远超中牟。

但是中牟的物价是所有县市中最高的！

由此可见，经济发展只是影响房价的因素之一！

人口太少了吗？

人自然有活下去的需要。人多了，对房子的需求自然就多了！

有新名字的人少吗？

结论还是否定的。

(数据来自郑州市统计局)

新密常住人口仅次于巩义，人不分老幼！

这个人口因素也排除！

3是离主城的距离吗？

平心而论，以郑州市政府为起点，简单计算一下距离，新密和新密的距离并不是最远的。

很难知道怎么做。

单纯的坐在房间里，空做梦空终究解决不了问题。

亲自走一趟，很多困惑就迎刃而解了。

这是郑陆高速公路到新密市两侧的地理形态。

(高速公路两侧图片)

看到这个地形，相信很多人都明白了。

新密市位于中岳嵩山东麓丘陵地带。这种对丘陵地区的描述，注定了新密市的发展，不可能像其他县市那样靠近郑州的外围，可以利用郑州的资源溢出来建设。长达几十公里的城市断裂带，把郑州的需求人群都挡住了，关注新密地区。

而新密本身居住需求更高的群体，不会像荥阳人一样在荥阳东买房定居。毕竟他们和郑州西之间是无缝衔接的。

郑州南区是他们最好的选择。如果不看郑州城南亚星的项目，有多少新人在帝湖的楼盘买房？

外地购房者在无需求，内部改善鄙视，这是新密房价低于其他三县市的主要原因。

换个角度来说，如果把视野扩展到整个河南省，2016年底新密市的房价在河南省18个城市中处于平均水平之上。这说明广大人民群众的关注点都集中在省会热点城市郑州，从而认为新密房价低。

但我觉得说新郑、中牟、荥阳房价高更准确。

中牟、郑、边一体化建设与白沙绿博会组团发展。

新郑、航空空港区和南龙湖地区刚性需求的共同作用。

荥阳、郑州西、荥阳东的无缝连接，内需居民和外溢人群的共同居住需求。

这些都是郑州限价政策实施后这三个区域房价暴涨的主要原因，也是再次被政策打压的必然结果。

所以新密人不是觉得自己的房价低，而是觉得自己三个区域的房价涨得太高了。

结论:

1.由于丘陵地区的影响，新密地区与郑州市区接壤，但仍呈现内购市场封闭发展。

2.在周边地区，由于郑州限购和自身环境因素，进一步体现了新密市场的平淡。

不是我不懂，是这个世界变化太快了！

三

新密的礼物

毫无疑问！

目前房地产新市场火热！

5月3日起，郑州限购升级政策出台。截至目前，新密房地产市场涨幅近2000元/㎡。从年初4500元/㎡的基本面来看，40%的跳涨是令人惊讶和疯狂的！

新密市主要由清平街、西街、嵩山大道三条街道组成，由东向西呈“三”字形横向排列，呈现“东西狭长”的地域特征。

市区整体街道结构比较简洁紧凑，北面绿树葱茏，青山葱茏。

绿化极好，空空气比郑州清新多了。

▼新密地图

相比城西的老城区，城东因为离郑州高速更近，受到一些外出打工返乡置业者的青睐。毕竟高速到家，心理上会离郑州更近。相应的发展比较晚，这一带的商业、生活配套不完善，医疗机构、教育学校都在建设中。

▼沁水大桥

▼东城区街景

虽然叫东西区，但新密本身面积其实不大，中心城区配套比较齐全，比较受老新密市民欢迎。

▼金博达购物中心

人民的老朋友郑州，也是目前新密最繁华的商业中心。

通过我们事务所的调查，在当前火热的房地产市场形势下，新密市区所有项目的销售情况都很好。很多去年开盘销售的一般项目也在近期一扫而空空，尽管他们的户型是几年前的，根本跟不上时代潮流！

▼大红城1号

▼其他房地产

▼米香花都

▼于今蓝湾

限购和限贷政策通常是捆绑在一起的。新密市没有限购，贷款政策也放宽了不少。没有名字的房子只需要首付20%，二套房只需要首付30%，但是利率还是要上浮10%。

新密房价暴涨的原因无非是老生常谈。

1.限购政策的挤压效应。周边限购，只剩下新密开盘，一些投资群体和没有购房资格的人刚刚被挤到这里。

2.买涨不买跌的恐慌。中国人，天性使然，买的越来越多，生怕上不了车。

3.随着交通环境的进一步改善，未来到达郑州及周边地区将更加便捷。

关注这个地铁计划。

2016年12月25日最新版郑州地铁规划图显示，7号线第二延长线和15号线分别通向新密地铁。

▼地铁路线图

地铁是大都市通勤圈特别重要的一部分。相对于新密和郑州之间的城市断裂带，由于丘陵地形，地铁的建设更为重要。

个人看到每个售楼中心都是把未来规划的地铁线作为项目卖点。

但我想说，即使7号线工程进度最快，延伸到新密的曲梁，我预计也要7-10年以后。完全连接新密市的15号线没有确切的开通日期。毕竟是2050年规划的郑州轨道交通的远景规划。

结论:

1.据我们调查，新密市的购房者以本地人为主，外来投资客户较少。其中，当地乡镇农民成为购房主力。未来的城市化程度将决定新房价格的基础。

2.改善型住房成为购房者的首选。90平以下的小户型比例在减少。

3.一线开发商的项目依然受追捧。维金域蓝湾的房价一直名列前茅，可见一斑！

四

新密的未来

针对自身地理环境和产业发展要求，新密提出了“融入郑州，对接空港口，创新驱动，持续转型”的发展要求！市中心、新密新区、文化旅游景区的多层次结构改革，也说明新密市正在努力摆脱资源型城市的发展困境。

即便如此，作为一个房地产开发内需严重的城市，仍然不建议外地人投资。

1.短期的跳涨已经抹平了限购政策带来的溢价红利，未来上涨的可能性不大。

2.未来房价在高位站岗的可能性较大。虽然上涨趋势不够，但是下跌的可能性也很小，因为目前新密在售项目大多都是后期，适销对路的一手房供应量确实有限。在上一波行情中，新密从“去库存”变成了“缺库存”。

3.新密作为一个城际断裂带的内需城市，自己住，无所谓。投资要谨慎。即使是自住，在新房价格大幅上涨的当下，建议在二手房市场寻找更合适的机会。

4.在郑州或者新密买房是个问题。对于在外地工作返乡的客户，我只想说一句:同样的钱，在新密老家买个大三居室，对父母来说是个安稳的家；在郑州四环沿线买一套小两居室，就是为孩子的未来开辟另一片天地。你会选择什么？

5.最后，桥头夜市的虾尾真的很不错，值得再去一次！

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