一线城市房价排名(成都一套100平方多少钱)

正文:任泽平队

指导阅读

我们已经连续四年跟踪全球一线城市的房价，全球核心城市的房产是投资者资产配置中的重要选项。2021年我们发布的《长期反通胀的三种硬通货》中提到，人口流入的大都市地区的房子就是硬通货之一。在全球货币超发的时代，一线城市核心区域的房产是为数不多能跑赢印钞机的资产。

我们选取纽约、伦敦等世界上有代表性的核心城市进行比较。考虑拥有成本后，纽约市中心、伦敦和东京的房价收入比分别为12、18和12，北上广深分别为55、46、35和32，纽约市中心、伦敦和东京分别为2.5%、2.5%和2.1%。mainland China一线城市的绝对和相对房价依然位居全球前列，全球十大高房价城市中国占一半。

由于土地供应严重不足，优质公共资源富集，货币超发，mainland China一二线城市房价不是由当地中位收入群体决定的，而是由全国高收入群体决定的；再加上中国居民收入统计不完全，储蓄率高，经济增长率高，房价收入比和租金回报率不具备国际可比性。

为落实中央“房住不炒”政策，促进房地产长期健康发展，二次房改的关键是城市群战略，人地挂钩，金融稳定，房地产税。

风险:部分地区数据缺失，国际数据统计有偏差。

目录

1 mainland China核心城市的绝对和相对房价位居世界前列。

1.1核心城市房价高、费率上涨是世界普遍现象。

1.2北上广深绝对房价位居全球前列。

1.3 mainland China一线城市房价收入比高，租金回报率不到1.9%。

1.4考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小。

1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力大。

2000万人民币能买什么样的房子？

2.1核心区能买到的住宅使用面积差别不大。

2.2纽约和伦敦的外围区域可以买面积较大的房子。

3 mainland China核心城市的高房价是否存在明显的泡沫？

3.1 mainland China核心城市高房价的主要来源是什么？

3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。

4启示录

主体

1 mainland China核心城市的绝对和相对房价位居世界前列。

与西方相比，中国的城市行政区面积较大，如北京的1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。为了增强可比性，我们选择了中心区和距离城市中心8公里左右的区域(我们定义为边缘区)进行比较。具体来说，北京的中心区是指东城区和西城区，外围区是指四环到五环之间的区域。上海的中心区是指内环，外围区是指中环和外环之间的区域；纽约中心区指中城和曼哈顿下城，外围区指距离曼哈顿约8公里的区域；伦敦中心区是指伦敦第一区，外围区是指第三和第四区之间的区域。

为了保证数据口径统一，市中心和周边地区的房价数据均来自全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过收集各国房产中介网站发布的大量中心及周边地区各类楼盘的销售价格和租金数据，验证了Numbeo数据的合理性。Numbeo显示，2022年5月，纽约市中心的房价为99640元/平方米，市中心一居室的房租为22532元/月。作为验证，我们收集了美国最大的房产中介网站Zillow的大量房产数据，得到纽约市中心的房价和租金分别为97392元/平方米和360元/平方米/月，相差不大。另外，通过房价的对比和验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”是指外围地区的房价。

1.2核心城市房价高、费率上涨是世界普遍现象。

从2009年的Q1到2022年的Q1，北上广房价涨幅超过3.5倍，高于全国平均水平。随着新房位置逐渐外迁，价格受限，以二手房衡量价格涨幅更为有效。缺少国家层面的二手房价数据。以新房价格计算，2010年6月至2022年4月，百城新房价格指数从9042元/平方米上涨至16193元/平方米，上涨0.8倍。房产中介数据显示，2009年一季度，北京、上海、广州的房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米。2022年一季度分别上涨至44405元/平方米、51539元/平方米和24630元/平方米，上涨2.7倍和2.5倍。其中优质学区数量增长超过7倍。比如北京育才小学的划片小区耕耘天地，2009年2月12900元/m2，2022年5月110201元/m2，上涨了7.5倍。

从国际经验来看，核心城市房价高，涨幅高于其他地区，这是国际上的普遍现象。在英国，根据英国政府网站的数据，从1968年到2022年2月，大伦敦的房价从44万英镑增长到53万英镑，英格兰从34万英镑增长到29.6万英镑，全国从36万英镑增长到27.7万英镑。伦敦房价涨了119倍。在美国，从1975年的Q1到2022年的Q1，美国纽约市、纽约-新泽西-怀特普莱恩斯(纽约大都市区之一)和洛杉矶-长滩-格伦代尔(洛杉矶大都市区之一)的房价分别上涨了8.6倍、10.2倍、13.1倍和22.4倍。在日本，房地产泡沫破裂前的1975年至1991年，东京首都圈、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等6个核心城市的地价上涨了4.5倍，其他城市上涨了1.7倍。

1.2北上广深绝对房价位居全球前列。

换算成可比的使用面积后，北京、上海、深圳的市中心和周边地区的房价在全球都是最高的，但顶级豪宅的价格却低于国外。国际房价比较要注意统计口径。mainland China住房面积的统计标准是建筑面积，包括套内面积、墙体占用面积和公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或套内面积。如果中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等。都是使用面积，使用面积=室内面积-墙面占用面积。一般来说，套内面积约为建筑面积的80%，套内面积约为建筑面积的70%。

在中部地区，根据Numbeo数据，2022年5月，中国香港以218388元/m2排名第一，首尔150948元/m2，伦敦113551元/m2，纽约99640元/m2，北京、深圳、上海分别为134796元/m2和124455元。换算建筑面积后，北京、深圳、上海中心区实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米、177305元/平方米，超过首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，排名第八。然而，mainland China一线城市中心区域的顶级豪宅单价低于国际大都市。比如纽约中心区最贵的豪宅，位于曼哈顿中城公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。上海浦东中心区最贵的豪宅是汤臣一品，位于陆家嘴金融区，靠近黄浦江。单价约25.7万元/平方米，使用面积单价36.7万元/平方米。浦西中心区最贵的豪宅是翠湖，靠近太平湖。单价约为23.4万元/平方米，从使用面积来看单价为33.4万元/平方米。

在外围地区，中国香港以148394元/平方米排名第一，北京以76324元/平方米排名第二，上海和深圳分别以65134元/平方米和51411元/平方米排名第七和第二十五，仍然位居世界前列。但与中心区相比，广州以41051元/平方米排在第38位。换算建筑面积后，北京、上海、深圳的房价分别为109035元/平方米、93048元/平方米、73444元/平方米，分列第二、三、五位，仅次于中国香港，广州为58644元/平方米，排名第16位。

1.3 mainland China一线城市房价收入比高，租金回报率不到1.9%。

从占地面积来看，北上广深中心城区房价收入比分别为54、45、35、32，高于纽约的7、东京的9、伦敦的14。外围地区房价收入比在10以上，也高于纽约、伦敦、东京。Numbeo只公布了全市房价收入比。我们使用了Numbeo公布的平均价格数据和人均可支配收入，以及我们编制的人均住房面积，计算了市中心和外围地区的房价收入比。Numbeo的数据显示，2022年5月，北京市中心、上海、广州和深圳的房价收入比分别为38、32、24和22，外围地区分别为22、17、11和9，而纽约市中心和外围地区的房价收入比分别为7和4，伦敦市中心和外围地区分别为14和6，东京也是如此。折算面积后，mainland China一线城市真实房价收入比更高，北上广深房价收入比分别为54、45、35、32，外围地区房价收入比分别为31、24、15、13。

广深市中心租金回报率不到1.9%，低于纽约、伦敦3.2%、东京2.8%。租金回报率是年租金与房屋售价的比率。低租金意味着低现金折现率的房地产投资。Numbeo 2022年5月数据显示，全球482个主要城市中，市中心平均静态租价为5.70%，中位数为4.54%，外围地区平均静态租价为7.46%，中位数为5.29%。其中，纽约市中心和外围地区的租金率分别为4.62%和5.82%，伦敦为3.23%和4.60%，东京为2.75%和2.54%，而北京市中心、上海、广州和深圳的租金率分别为1.49%、1.81%、1.34%和1.05%。我们使用中国房地产协会中国房价报价网的数据进行验证。2022年4月，北京、上海、广州的租房率分别为1.88%、1.68%、1.63%。

1.4考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小。

国际城市普遍征收房地产税，物业费高，所以持有成本明显高于mainland China。在不考虑个人所得税中扣除房地产税的情况下，纽约的房地产税率为0.8%，市中心的物业费约为104元/平方米/月，外围地区的物业费约为80元/平方米/月。此外，业主还需根据房产的面积和等级，每年支付1000-5000美元的房屋保险费。伦敦的业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%。实际税率随着房价的上涨而降低。伦敦市中心物业费约44元/平方米/月，外围地区约23元/平方米/月。东京的业主每年需要缴纳1.4%的房地产税和0.3%的市政建设税。评估房价约为售价的20%，市中心和周边物业费分别为22元/平方米/月和13元/平方米/月。除了沪渝试点外，Mainland China没有开征房产税，物业费也很低。北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，周边地区约为3.5元/平方米/月，广州市中心约为2.9元/平方米/月，周边地区约为2.4元/平方米/月。

考虑持有成本后，以占地面积计算，纽约市中心、伦敦和东京的房价收入比分别为12、18和12，北上广深分别为55、46、35和32。纽约市中心、伦敦和东京的租房率分别为2.5%、2.5%和2.1%，北上广深分别为1.5%和1.8%。拥有住房的成本因地而异。为了准确比较实际房价收入比和租金回报率，我们考虑了房地产税和各种物业(管理)费等持有阶段的费用。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假设的折现率5%计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围的房价收入比是12和6，伦敦是18和8，东京是12和7，北京、上海、广州和深圳分别是39、32、25和23，外围的房价收入比分别是22、17、11和9。从占地面积来看，北京、上海、广州、深圳的房价收入比分别为55、46、35、32，外围地区的房价收入比分别为31、24、16、13。考虑持有成本后，纽约市中心和外围地区的租金率分别为2.53%和3.34%，伦敦为2.47%和3.71%，东京为2.12%和2.11%，北京、上海、广州和深圳分别为1.47%、1.78%、1.32%和1.000%。

1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力大。

北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超过4.4%，纽约、伦敦、东京低于3.6%。从房贷利率来看，mainland China的个人房贷利率是按照贷款市场利率牌价(LPR)计算的。一是央行为商业银行制定基准利率，地方商业银行根据基准利率、银行额度、客户信用、风险等情况，在基准利率基础上浮动。随着2022年房地产调整政策的放松，如央行5年期LPR降息，一线城市的房贷利率都有不同程度的下调。北京、上海、广州、深圳首套房贷利率4.45%-5.4%，二套房贷利率5.2%-5.65%；但仍高于纽约、伦敦、东京的房贷利率(3.0%-3.6%)。从首付比例看，按照商业贷款，北京首套房普通住宅35%，非普通住宅40%，二套房普通住宅50%，非普通住宅70%；上海首套住房35%，二套普通住房50%，非普通住房70%；深圳广州的首套房都是三成。在本市无房但有住房或公积金贷款记录的，首套住房分别为40%和50%，非普通住房分别为70%和70%，第二套普通住房分别为70%和70%，非普通住房分别为80%和70%。纽约10%-30%，伦敦5%-15%，北上广深首付比例更高。(普通住宅和非普通住宅根据容积率、单体建筑面积、实际成交价格等综合界定。，以广州为例，普通住宅容积率在1.0(含)以上，单套住宅建筑面积在144平方米(含)以下，实际成交价格在同级别土地房屋成交均价的1.2倍(含)以下，否则为非普通)。

北上广深居民房贷压力位居全球前列，居民房贷占收入比例超过280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo的定义，房贷收入比是指每月房贷占家庭收入的比例(越低越好)，贷款负担能力指数是指房贷收入比的倒数(越高越好)。Numbeo的数据显示，2022年，全球482个主要城市中，北京、深圳、上海、广州的住宅按揭贷款占比分别为422.78%、353.96%、348.33%、284.27%，分别排名第九、十三、十四、二十六位；伦敦、东京和纽约的居民按揭贷款分别占其收入的92.59%、74.5%和68.09%，排在150名之后。

2000万人民币能买什么样的房子？

为了增强直观的认识，我们从自住出发，假设1000万人民币的预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦的核心和外围区域可以买什么样的房子，以及持有成本。为了增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小到距离CBD或金融商务区2.5公里以内，避开单价明显偏高的豪华住宅。

2.1核心区能买到的住宅使用面积差别不大。

北京、上海、纽约、伦敦CBD附近1000万的住宅，使用面积相差不大，大概是61-69平米。并且纽约伦敦市中心的房屋拥有成本远高于北京上海，纽约超过16万人民币，伦敦超过6万人民币，北京上海不到7000人民币。在北京的核心区域，可以买到西城区三环的西苑台72平米的两居室(使用面积接近50平米)，均价14万/平米。北接长安街，南接莲花河，西接西站，东至金融街。属于首都功能核心区，物业费5461元/年。在上海的核心区域，可以买到陆家嘴金融区浦江名苑87平米的两居室(使用面积约61平米)。均价11.5万元/平米，接近各大金融机构，物业成本3174元/年。在纽约核心区，你可以在曼哈顿的1华尔街买一套64平米的一居室，均价15.6万元/平米。位于金融区中心，距离华尔街200米，房产税8万元/年，物业费9.2万元/年，合计17.2万元/年。在伦敦核心区，可以买到均价14.5万元/平方米的伦敦码头公寓，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头。这里是伦敦市中心，距离CBD约1公里，步行10分钟就能到达火车站。市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

2.2纽约和伦敦的外围区域可以买面积较大的房子。

100万人可以在北京和上海的外围地区买到使用面积约为76-124平方米的房子，而伦敦和纽约的外围地区使用面积分别约为120和130平方米。在北京外围区域，可以在南四环附近的郭云村买一套174平米的四居室(使用面积约122平米)，均价57000元/平米。周围有许多公园，包括王兴湖郊野公园、宣义公园和碧海公园。但生活相关配套相对不完善，物业费7934元/年。在上海外围区域，可以买109平米的两居室或三居室日月水岸花园(使用面积约76平米)，均价92000元/平米，靠近2号线广兰路站，物业费2524元/年。在纽约外围地区，可以在皇后区汤姆森大道27-28号买一套123平米的四居室，均价8.1万元/平米。乘坐地铁30分钟即可到达曼哈顿中城。房产税21000元/年，物业费82000元/年，合计103000元/年。在伦敦外围区域，可以买到均价79000元/平米127平米的博福特公园公寓。它位于伦敦西北四区，步行到地铁站需要8分钟。是传统的白人居住区，市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

3 mainland China核心城市的高房价是否存在明显的泡沫？

3.1 mainland China核心城市高房价的主要来源是什么？

1)大量人口长期聚集在一二线核心城市。过去10年，一线城市人口年均增长率为2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三四线城市人口年均增长率为0.43%，-0.49%，人口持续流出。房地产长期依赖人口。人随业走，人往高处走。从国际经验来看，人口不断从低收入地区向高收入地区转移，从城市化向大都市集聚。中国的核心城市拥有丰富的优质公共资源，产业尤其是高端产业高度集中，导致人口长期涌入。总体来看，从2000年到2020年，一线和二线人口占比分别从3.7%和19.31%上升到5.88%和24.39%，三四线人口占比分别从30.87%和42.98%下降到30.50%和36.92%。从趋势上看，2000-2010年和2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%和0.53%，一线人口年均增速分别为3.42%和2.37%。人口不断聚集，但增速放缓；上述两个时期，第二梯队人口年均增速分别为1.53%和1.91%，人口持续流入，增速略有上升；三线人口年均增长率分别为0.53%和0.43%，略低于全国平均水平；四线仅为0.16%和-0.49%，明显低于全国平均水平，说明三四线城市人口持续流出。

2)核心城市优质公共资源高度丰富，户籍制度使得公共资源与户籍挂钩、户籍基本与房产挂钩的局面更加促进高收入人群的聚集。从教育角度看，2021年，北京和上海一本率分别为43%和22%，位居全国第一和第十；85所大学数量分别为8所和4所，占全国的31%；21所大学数量分别为26所和9所，占全国的29%。从医疗来看，2020年北京和上海的三甲医院数量将分别为56家和39家。他们虽然只占全国的6.9%，却聚集了顶尖的医疗资源，比如协和医院，301医院。在现行的户籍制度下，户籍不仅仅是简单的户口登记，还附加了区域教育、医疗等公共资源。而且按照现行规定，户口要么登记在个人财产下，要么通过单位挂靠在集体户上，使得户口基本上与住房挂钩。核心城区的房子不仅仅是具有居住功能的建筑，更是一系列稀缺资源和优质福利。现在有些城市虽然允许租学校，但是条件很多，排名一般在户口和住房在学区的家庭之后。在国际上，虽然美国也有学区制，但是家庭可以住在学区里，也可以租。而且美国的学区分布比较均匀，不是主要集中在一些大城市。此外，虽然北京、上海的人口增长近期有所放缓，甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能继续流入。

3)在土地资源计划配置、城乡二元体制、中小城市战略等因素影响下，城镇与乡村之间建设用地配置不平衡，区域与城市之间城市用地配置不平衡。我国城乡二元户籍制度和土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致无法在城市定居或迁移到乡村定居的农民工不愿无偿放弃农村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双占土地”。从2009年到2016年，人均城镇建设用地只增长了5.8%，而人均农村建设用地增长了21.5%。我国城镇化战略长期存在“控制大城市规模，积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势相背离。2009-2016年，中国东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点。中部、东北和西部分别高出1.7、4.4和6.8个百分点。2006年至2018年，1000万人以上城镇人口增长46.8%，建设用地仅增长41.7%。20万人以下城镇人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。

4)货币超发使得广义货币增速远高于名义GDP增速，刺激一线城市房地产价格快速上涨。国际上，从1987年到2022年2月，英国房价年均增速为6%，高于名义GDP年均增速4.1%，但仍低于广义货币年均增速7.1%。从1960年到2021年，美国房价年均增长率为4.5%，而名义GDP和M2年均增长率分别为6.3%和7.2%。从大都市圈来看，在美国，从1975年到2021年，纽约-新泽西-怀特平原的房价年均增长5.8%，低于同期M2的6.9%，与GDP的5.8%持平。在日本，从1975年到1991年，6个核心城市的年平均地价上涨了11.2%，其他城市上涨了6.4%，M2上涨了9%左右。在中国，广义货币供应量M2在过去40年中以平均每年15%的速度增长。1998年以来，全国新房销售年均增速达到7.72%，比M2同期增速低近8个百分点，而一线城市房价基本与M2持平。

3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。

“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”是神话，世界上没有客观标准。房价收入比反映了家庭对房价的支付能力。比率越高，支付能力越低。Weicher(1977)首次使用房价收入比作为住房可负担性的指标，其房价收入比是每套住房的销售价格中位数与家庭年收入中位数的比值。它计算了美国1949年到1975年的房价收入比，大部分是2.8-2.9。1989年10月，香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比是1.8-5.5，发展中国家一般是4-6。后来，伯纳德收集了更多关于许多国家房价收入比的资料，发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年，联合国统计了96个经济体的房价收入比，最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的说法。然而，中国一些学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽略了中国的经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”，即所谓的“国际标准”，进行国际比较。这显然是有问题的。

除了土地供应不足，再加上中国居民收入统计不完全，储蓄率高，经济增长率高，房价收入比和租金回报率在国际上没有可比性。

中国的经济增长率在全世界都很高，核心城市的相对房价高是增长的反映。如果把一个经济体或者一个城市比作一个公司，住房可以类似于公司的股票，其中房价就是股价，租金回报率就是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具有可比性。主板上，公司业绩增长稳定但不爆发，估值一般；在创业板，公司业绩增长快，股票估值高。高估值是未来利润的早期反映。虽然当前中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在世界范围内仍然较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业聚集，人口聚集量大，成长更有优势。

由于人口结构和居民消费观念的变化，近年来我国居民储蓄率略有下降，但仍高达35%，是欧美发达国家的两倍多。高储蓄率推高房价收入比，房子作为储蓄替代品。同时，中国的文化传统、婚育观念也在一定程度上增加了对住房的需求。根据OECD的统计，家庭储蓄率是指家庭储蓄余额/总可支配收入。中国的居民储蓄率远高于欧美发达国家。2021年，中国的居民储蓄率高达35%，而美国、法国、德国、日本和英国的居民储蓄率分别只有17%、16%、15%、12%和7%。居民储蓄率高意味着中国居民有相对充足的购房资金，从而将房价收入比推高到一个更高的水平。

4启示录

长期住房体系建设。根据我们对全球房地产的研究，德国房价长期稳定的主要原因是实施以居住为导向的住房制度设计，充足稳定的住房供应和规范发达的租赁市场，严格抑制开发商的投机需求和暴利行为，健全的货币和抵押贷款政策，多核均衡的城市体系。

根据我们对美国、日本、英国、香港、德国、新加坡等国家住房制度和房地产市场的研究，结合我国住房制度的现状和发展特点，建议构建以城市群战略、人地联动、金融稳定、房地产税四大支柱为支撑的长期住房制度。

一是推进大都市区城市群战略。根据几百年来对世界几十个国家人口迁移的研究发现，人口向大都市区和城市群迁移和集聚是基本规律。人跟着行业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口继续向珠三角和长三角城市群聚集。10年来，珠三角、长三角城市群年均常住人口增加180多万人，成渝、中原城市群年均增加65万人以上。但近年来，东北、西部等地区面临产业结构单一，呈现人口外流趋势。

分省份看，中国人口从东北、西北流向东南沿海城市群。2010-2020年年均常住人口增幅前五的省份分别是广东、浙江、江苏、山东、河南。这一时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江人口萎缩，都位于北方。具体来看，2000-2010年，广东和浙江年均常住人口分别增加191万人和85万人；2010-2020年，广东和浙江常住人口分别为216.9万人和101.4万人，江苏分别为56.2万人和60.9万人。

城市方面，人口继续向少数核心城市聚集。在过去的10年里，深圳、成都和广州的年均常住人口增加了55万以上，而郑州、Xi、杭州、重庆和长沙的年均常住人口增加了30万以上。这些城市是其大都市圈的核心城市。近年来，城市发展迅速，大力“抢人”。

长期以来，在“控制大城市人口，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”思想的错误影响下，人口向大都市区集中，但土地供给向三四线城市倾斜，人口与土地城镇化偏离明显。由此形成了人地分离，土地供需错配，这是一二线房价高，三四线库存高的根本原因。

党的十九大报告指出，要以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局。

二是改革以常住人口增加为核心的“人地联动”，优化土地供应。未来应坚持大都市区城市群战略，实行新增常住人口与土地供应挂钩、耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北、西部地区出让用地指标，可有效解决东北、西部地区用地指标大量浪费和东南沿海地区用地指标不足的问题。严格执行“去库存周期与土地供应挂钩”的原则，优化现行土地供应方式。丰富商品房、租赁住房、共有产权住房等类别的供应形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供应格局。

根据我们在《房价哪里控制得好:长沙》中的研究，在全国大部分一二线城市房价飙升的背景下，长沙的房价、房价收入比、涨幅在各大城市中处于较低水平。2021年长沙二手房均价11000元/平方米，低于武汉、郑州、南昌等二线城市。10年来，长沙房价收入比一直保持在6-7，处于全国下游。10年来，长沙商品房年均增速不到9.4%，低于大部分二线城市。长沙房地产调控好的原因在于长沙是典型的多中心集群空结构，土地供应量大。而且严格限定土地交易溢价率，设定商品房“成本+利润+税收”的价格结构，既保证了房企一定的利润空，又保证了房价相对稳定。

三是保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定。根据我们在专著《全球房地产》中的研究，“房地产过度金融化”是风险之源。实施长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房人预期，支持刚需和改善性购房需求，抑制投机性需求。规范房地产企业的融资用途，防止过度融资，同时支持房地产企业合理的融资需求，为出现问题的房地产企业提供一定的时间窗口，让其有机会自救，即清理自身债务。

从德国的角度来看，中性稳健的货币政策和住房金融体系是德国房价长期稳定的住房制度“三大支柱”之一。二战后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，严格自律，不超发货币；德国M2的增长速度与经济增长速度基本匹配，货币供应水平合理。2020年，M2占GDP的比重将达到102.9%，在主要发达国家中处于中等水平，低于欧元区126.2%的平均水平。在稳健的货币政策和温和的通胀水平背景下，德国房价和物价长期保持基本稳定。从1970年到2020年，名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于同期美英等发达国家。

四是稳步推进房地产税试点。随着大开发时代的结束，存量房时代交易环节的土地出让金和税收减少，推出房地产税代替土地财政是大势所趋。从国际经验来看，房地产税通常被成熟市场经济国家视为地方财政收入的重要而稳定的来源。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作。

但稳增长是今年宏观经济的重中之重。财政部表示，综合各方面考虑，今年不具备扩大房产税改革试点城市的条件。未来需要建立科学的经济模型来评估房地产税对各方的影响。