上海松江区房价(上海青浦新开楼盘)

五大新城之首的松江新城，终于在今年开始爆发了。

相比去年五大新城的垫底供应，今年开盘，松江火力全开，7个项目，2811套房源一批亮相，涵盖生态商务区、松江大学城、九亭、泗泾、佘山、车墩等板块。其中，松江新城被定义为包括金地盛丰路、钟君景辉和金地新乐里在内的区域。

通过这种大规模的推动，松江楼市的房价格局清晰呈现。

随着这一推幕的拉开，松江楼市的板块格局将更加清晰。通过这七个楼盘的市场表现，冷热会被此识别，成为购房者的风向标。

那么，第一批7个项目将如何评选？方平君将对本文进行全面解读。

两大核心区面对面，生态商圈性价比高！

就松江而言，整个城市的核心区是广富林路以北、与宋佳南路交界处的东西向区域，分为松江大学城和生态中央商务区，这里聚集了松江最好的配套设施和资源，可谓松江新城的“闹市”。一起

在松江新城2035的规划中，这个区域是双核统一规划，即大学城和商务区相互联动，产学研一体发展。

这两个板块中，松江大学城起步最早。2000年后，松江新城新一轮建设的起点开始于大学城，这里是松江独特人文标签的铺设地。

生态商务区于2010年启动，是上海外环外真正成型的中央商务区。经过十年的发展，原来的高标准规划已经基本落实。

这两个板块虽然定位不同，但是现在都很成熟，板块相邻，之间的资源可以流通共享。

从目前房产的联动价格来看，松江大学城是松江房产价格的顶峰。去年出让的两块地指导价为5.81万元/平方米，今年生态商务区将出让1块地，指导价为5.54万元/平方米。

由此可见，这两个板块属于松江第一梯队，是肉眼可见的房价高地。

▲图片来自网络

第一批，松江核心区钟君景辉属于松江大学城，项目均价58130元/平方米。其规划的高层和洋房都是高标准精装，三件都齐全，厨房配四件套，四房125㎡。

金地盛丰路属于生态商务区。其先天优势是拿地早，价格低，开发实力明显占优。从产品端来说，金地盛丰路规划为高层和叠加，让社区感觉更通透。这个项目的叠拼别墅也是精装，中央空地暖。面积138-160㎡，160㎡是四房。

金地盛丰路叠墅平面图:

金地盛丰路平面图:

从性价比来说，金地盛丰路明显更胜一筹，均价54044元/㎡，与该板块即将出让的土地存在1400元/㎡的价差。

如果单看高层均价，金地盛丰路均价为51330元/m2，与周边新地块价格差相同，与大学城两个项目相差近7000元/m2。

目前，钟君京汇已经开始认购。今天是认购的第四天，金地盛丰路将于2.25-3.3开始认购。

九馆碰撞，订阅项目操作频繁！

九亭作为松江离中心区最近的地方，有着得天独厚的地理优势，两站七宝，五站漕河泾，八站徐家汇。中心城区客户外溢明显，购房者对该板块认可度较高。

▲图片来自网络

整个板块因为街道办事处的原因被移到了胡松公路的北面，这样就形成了南九亭和北九亭两个板块。南九亭属于九亭老城区，主要配套区域集中，北九亭开发较晚，城市界面更新。此外，大虹桥起飞后，北九亭更明显地暴露在虹桥的辐射下。

目前板块售价最高的是去年阳江唐顿公馆六批，均价5.04万元/平方米。去年认购这栋楼的时候，各种负面因素不断，筛选客户预约，挑全客户，加精装套餐，导致销售结果惨淡。

这里第一批也有两个项目，奥林匹克花园和复地复地街区。前者位于北九亭，后者属于南九亭。均价分别为48000元/平方米和47000元/平方米。

这两个项目都是老项目，已经开始认购了。复地复地地块2月21日开工，奥林匹克花园2月23日开工。

不可思议的是，奥林匹克花园也遭到了买家的投诉。像阳江的唐顿公馆，筛选客户，违规收取茶水费，设置各种障碍阻挡买房看房。

根据上海奥林匹克花园微信官方账号的客户来信，确实是各种卡的认购流程。想看房，必须先预约，被邀请后，必须在48小时内提供核酸检测报告。

虽然奥林匹克花园三期和周边二手房确实倒挂存在，但是开发商的开发实力和质量都很一般。第三期开发是开发商在外地卖项目，提供开发资金。现在交付的二期部分外墙已经大面积剥落。

这两个项目确实与周边二手房倒挂，这也是项目相当火爆的原因。

传统泗泾流行，有一楼也很奇妙！

泗泾板块属于松江的明星板块，9号线经过，以泗泾地铁站为中心，这里聚集了众多知名开发商的楼盘，其中以金地紫城最为著名，百万平米市场矗立于此，成为区域地标。

整个板块成熟度高，到市中心比较快，项目价格也合适。正因为顾客对这个地方非常喜爱，9号线泗泾站成了热门站点，上班时间聚集在这里的人群让人触目惊心。

去年松江第一批触发积分的项目就在这里，分别是金地西郊的风华和泗水的何铭。但是，泗泾板块这两个项目之后，去年没有新的房源推出。

此次推出的泗泾绿中海项目，并不属于传统认知的以地铁站为中心的泗泾板块。项目与地铁站直线距离1.8公里，步行困难。

从产品上看，虽然四景绿中海的均价不高，为44149元/m2，推出的主力户型也比较合适，为87-133 m2的2-3房，但是户型的朝向很奇怪。除了户型A可以坐北朝南，B、C、D明显被遮挡，但是户型A的格局也很奇怪。

13 ㎡的A户型，朝南，其实就是一个卫生间，一个阳台，一个最多可以称之为储物间的小房间。另一个卫生间还是暗室，厨房其实放在两个房间之间。

87-89㎡的C型户型，朝南部分只有一个窗户大小，客厅、餐厅、卫生间都是黑漆漆的。

14 ㎡的D户型是整个空房间里最方正的，但是二卫也是暗的，餐厅的位置也是局促的。南面还是异形阳台，设计理念很惊艳。

这类项目有更好的替代方案，不要选。产品断档的时代不是一点半，有的回迁房户型比这个好很多。

松江新城新热点，350万级别的刚需住宅！

松江第一批，这次有车码头项目，属于新潜力区。去年松江新城布局出炉，车码头纳入其中，开启了其黑马特色。

该板块属于松江科技影都产业的重要承载地，距离松江枢纽约10公里，是松江新城的重点发展。是松江“十四五”及2035年的主要发展区域，板块前景值得看好。

更难得的是这里有金山线可以直达徐汇。G60离这个板块不远，离主城闵行马桥也很近。连接莘庄和徐汇是比较快的，未来23号西延线也可能延伸到车墩。

车墩去年唯一出让的地块是金地新乐力所在地块。这个项目是金地开发的又一个品质城市，它的出现填补了想要更靠近中心区和主城区的置业需求，但总价只有350万。

金地新乐里的楼盘联动价格为36600元/平方米，本次登记价格为36326元/平方米，为松江新城最低单价。高层公寓91㎡和98㎡，精装和毛坯房，精装带地暖和中央空调。

整个项目以城市聚集为理念，以美好的生活场景为基点，如大树聚集、鲸鱼公园、星球公园、褐石街区等。，打造年轻人喜爱的理想城市。

▲金地新乐里聚大树效果图

▲金地新乐利鲸鱼公园效果图

▲金地新乐力星球乐园效果图

佘山别墅区，全新板块即将开盘！

佘山别墅区是松江的高端居住区，这里基本聚集了广为人知的生态资源，如广富林文化遗址、广富林郊野公园、佘山国家森林公园、上海欢乐谷、陈山植物园、佘山国际高尔夫俱乐部等

该板块属于生态集约板块，区域发展耗时较长，但低密度属性相对制约区域发展。更多的配套设施需要依托赵翔国际别墅区和松江核心区。去年国贸佘山别墅在该区域推出，销售情况一般。

佘山王是雅居乐去年获得的第一批地块，该楼盘联合报价为51800元/㎡，但从目前的开发情况来看，由雅居乐、新城、旭辉联合开发，备案价格为51759元/㎡。项目主推90㎡精装别墅，同时有130㎡毛坯排。

▲佘山网效果图

佘山王90㎡叠书平面图:

佘山王130㎡联排别墅平面图:

佘山希望工程能否重启佘山热，值得关注。