苏州一共几个区(苏州包括哪几个城市)

这两天，苏州的一份官方文件把胜浦送上了楼市神坛——园区重大行政区划调整，金鸡湖街道、胜浦街道的设立，新高贸城的做大做强，让边缘化的胜浦面积扩大了一倍多，成为最大的焦点。

胜浦居民惊呼，再见了，东沙湖。我69平方公里的行政面积，成为园区最大(唯亭的土地面积比胜浦小)！从此，唐宁公馆、金麟铂金公馆、海河听云、上东区PRO成为胜浦四大地王！我曾经的弟弟，我未来的大哥！

当地一半的人都是当场被逼的。我们小区现在属于哪个街道？东沙湖街呢？

现在我们最关心的是，胜浦会不会成为苏州园区的下一个中心？最高限价在哪里？同样的价格在3W左右(实际成交)。到底应该选择胜浦这片拓荒之地，还是初具规模的科技城？

好在消息出来的第二天，淘哥就去了隔壁的胜浦和甪直板块，对当地的规划和市场做了全面的调查，给你初步的分析。(PS:想加入长三角买房学习群，关注我们发私信“方涛记”，第一时间加你~)

区划调整，胜浦成为园区第一大赢家

其实这次区划调整已经酝酿了好几年才正式出来！主要是西部高新区，科技城，太湖科学城，搞得园区痒痒的，不能落后。

对比变化前后的图片，不难看出胜浦是变化最大的。

以前的胜浦是园区边缘的一个角落，以工厂和一个制造业为主，面积排名倒数。

调整后，胜浦把大面积吃进了园区核心，并赋予了它强大的功能和定位。苏州园区是高端制造业和国际贸易区。重新划分后，胜浦街69平方公里，唯亭95平方公里(水域面积占一半)，斜塘52，金鸡湖45，娄葑17。也就是说胜浦实际上成了园区最大的用地面积，而且很方。

高贸新城，真的呼之欲出了！

苏州园区行政区划变更前苏州园区行政区划变更前

苏州园区行政区划变更后苏州园区行政区划变更后

让我们看看这个领域的重点是什么。

这是三年前《新华日报》报道的。当时开始调整，但行政区划不同步。现在这个官方公告只是把“经济功能”和“行政区划”合二为一，也是为了便于管理和协调。

当时的胜浦区(高茂新城)定义如下:

根据规划，高端制造业和国际贸易区要对接融入上海自由贸易试验区(香港)建设，积极发挥政策功能先行先试，提高投资贸易便利化水平，重点发展电子信息、智能制造、健康医疗、金融贸易、电子商务、仓储物流等产业，努力打造全国智慧商务平台、面向全球的自由贸易园区和具有国际竞争力的现代产业高地。

可见这个地方主要是搞工业的，定位是国家级，世界级。

据了解，高茂新城是FTZ的核心区，超功能面积68平方公里，规模企业386家，虹吸人口20万。未来可用于工业和物流的土地约占园区的60%，并拥有国内领先的综合保税区。根据规划，5年内将设立不低于800亿元的苏州自贸区专项发展基金，其中最高份额将用于高贸新城的投资建设！

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其实买房主要看产业和人口，就像上海的张江，杭州未来科技城，苏州园区。哪里有高端产业，哪里就有高薪人群聚集，房价也涨的最快！

胜浦没有在行业内跑，那现在有多少人？金鸡湖27万，唯亭27万，斜塘24万，连面积最小的娄葑都是18万，而国土面积排名第一的胜浦常住人口只有17万！户籍人口才7万！

也就是说，还有大片的土地要开发，还有大量的人口要输入，还有大量的基础设施要上马。

事实上，我们对市场的访问也证实了这一结论。胜浦城的界面可谓是乡村中的乡村景象。到处都在修路，大片空土地。没有8年、10年的目测，发展不起来，规模达不到。

胜浦板块实景航拍2021.11.022021年11月2日胜浦板块实景航拍

我们来看看胜浦近期的重点规划建设区域:

在正式公布之前，胜浦叫东沙湖XXX。因此，这里的规划被称为东沙湖CLD。现在它可以被称为胜浦CLD，意思是中央生活区。

这里的业务员告诉我们，这两年这里拍卖了6块地，目前有4、5个项目在售。在这个CLD地区将有10块住宅用地用于建设。

听说有楼盘打折？这里的楼市和地铁学区房有什么规划亮点？我们继续分析。

乡下地段奈何房价上了3万？

经过20多年的发展，该公园已经成为苏州柳丁区和CBD的第一名，这也意味着金鸡湖中心区周边的一些地区将在未来得到很大的发展。

那么娄葑、唯亭、斜塘、胜浦等周边板块哪里更有前景呢？

娄葑板块实景航拍2021.11.022021年11月2日娄葑板块实时航拍

新房方面，娄葑目前3.25万，唯亭3.65万，车房斜塘3.7万，都过了3字头，冲到了4……

娄葑位于公园内，但夹在新旧城区之间，板块内新旧交替，无法形成统一的氛围。

这里有东环高架、长泰高速、独墅湖大道、地铁7号线(在建)等。，有发达的交通，但是因为整体环境不好，还是有很多老小区，学区一般，所以价格上不去。

比如新希望金麟芳华、施琅、枫溪花都是尾盘在售，均价3.25万，户型是刚需，89平米。

如果觉得上不去下不来，情节也不会很大，以后也不用抱太大希望。本来这里新房就少，没有打折促销，一天下来很快就能卖完。当地人只需要消化它们。

鉴湖有几个新址，基本都在阳澄湖附近。感觉住为主，行业很缺，价格也不低。均价3.65万，性价比不算太高。

汽车作坊，基本上没什么新鲜的。就算开一两辆车，价格也要3.7万。面积比较小，也是鸡肋。

最后只能看到胜浦的大规划，大发展。所以，这也是胜浦街这次要做大做强的原因。就是这个原因。场地大，人口少，可以大力发展，形成产业和人口的集聚效应。

目前胜浦有四款新盘在售，价格在31000元左右。有些项目因为市场较晚，有一定的清盘折扣，实际在2.8-2.9万元买入，有一定的性价比。

10月3日刚刚开盘的越秀听云，推出了四个小高层和高层。一个月基本卖了七七八八，有89平米的刚需公寓，但是只有一栋楼有。其他的多是108、120平米的大户型。

有网友告诉涛哥，越秀一期完了，二期要从3.1万降到2.5万。现场销售否认了这种说法，物业费最多交一年。开发商，国有企业，不会降低价格。

越秀悦见云庭现场实拍越秀简悦听云实拍

反映时代，这个楼盘收购较早，楼面价比周边便宜18000元，所以售价也比周边低。目前均价3.09万，优惠2.9万。

但是像80-90平米的小户型早就卖完了，现在只有119套。总价在340万-350万之间。小区配套比较好，有中央园林绿化，有游泳池，然后儿童区，健身区，音乐区都有。

这是新城招商引资项目，道路强度大。三家公司联合开发，新城拿地。路劲负责工程和销售，招商负责财务。

新城佳悦，还剩三四十套，即将清盘。户型90平米，120平米，均价3.09万，清算价2.8万，几层都可以。

项目共有600多套房子，去年10月份首次开盘。到目前为止，基本都被清理掉了。

另外，万科的一个项目也开盘了，就在越秀项目对面，挨家挨户，但是因为时间原因没有进去看。这个项目拿地早，楼面价19690元，有一定的价格优势。

涛哥看到很多网友留言说，胜浦会不会是下一个倒下的？房产有大幅优惠吗？

其实从地价的角度来看，是没办法跌的。

越秀项目之前拍卖，楼面价20243元。目前3.1万带精装修的售价也有限。

9月底苏州第二批供地集中，最大的看点是这里新拍卖的两宗地块都有一定溢价(其他十几宗地块均为底价出让)，如五矿地产49号地块，实际楼面价21490元，中国铁建50号地块，实际楼面价20308元。

最重要的是，这两个新地块是要顶格出让的，资金回笼比常规项目晚10个月。按照开发贷款8%的利息计算，资金成本在1500元/平方米以上，实际楼面价更高...

胜浦CLD片区地块示意图胜浦CLD区块示意图

走了一圈，虽然感觉很一般，但是胜浦这种重点区域还是要开发的。没有五年或八年肯定不行，但涛哥也看到了几个明显的优势:

首先，在交通方面，该板块尚未与地铁相连，但根据规划，1号线东延将与该板块相连，这也是该板块继22号线之后的第二条可能的线路。具体的开工时间表还没有明确，也就是说期望地铁在3-5年的短时间内肯定是不现实的。

不过自驾的话，基本上20-30分钟就能到达园区大部分地方，还是比较近的。

板块第二大优势是学区符合第一梯队。目前园区内最好的学区是星海和万行集团，星海教育集团也在这里办学。苏州工业园区的胜浦小学、星浦小学、星浦中学(在建)，三所学校相继成立。

有的在卖新盘，学校就在房子前面。

该板块的第三大优势是周边都是工业园区，东面是广金工业园区。原来的造纸厂搬走了，现在升级了。建设一期、二期，规划500万平米；南边是桑田岛工业园，华为R&D基地、GCL能源基地都聚集在这里；北面是保税区和高端制造业；就是西部的2.5产业园。

如果是改善型需求，园区核心二手房最高面临6万元，能看到的总价最高面临600万元。在这里360万可以买一套120平米的，还是有很大的价格优势的。

高贸新城PK科学城

未来将是苏州的顶级流、产业高地、开放桥头堡。现实是园区的拓荒之地。也许高茂新城所在的胜浦，在理想与现实之间，有三条地铁，四所学校，五年的时间...

另一方面，西部高新区的科技城这几年一直在蓬勃发展，也难怪宽阔的道路、优越的景观环境、连片的工业用地、众多的实验学区，吸引了一波又一波的苏州本地人过去买房。

虽然位置有点偏，但是优质的学区房和高科技产业是无法拒绝的刚性理由。

也是28-3万，胜浦(高贸新城)还是科技城？

从规划定位看，西部科技城承载着国家科技战略。如果算上去年正式公布的太湖科学城，面积将达到100平方公里。东高贸新城也是承载国家自贸区战略、改革开放桥头堡、园区新增长点，面积69平方公里。

所以在规划定位上，高茂新城更胜一筹。毕竟园区的底子更厚更牢。

科技城发展了近10年，高贸新城三年前刚刚起步(2018年国家宣布为自贸区)。从开发时间上来说，高贸新城确实落后了7年。

所以高茂新城发展时间明显不足，需要奋起直追。

实际房价目前科技城2.4-2.8万，高贸新城2.8-3.1万。显然后者更高，因为园区整体高度高于包括狮山在内的高新区。

其实科技城地价9000-16000，明显低于胜浦18000-20000的楼面价。而且目前这两个板块都没有打折，房价依然坚挺。

至于配套交通，两地都没有地铁，远期规划有2-3条线。但都有城铁规划，比如科技城的苏锡常城际，高茂新城(桑田岛)的苏州东站，苏州-淀湖直达虹桥。然而，即使按照官方的时间表，也需要5年才能通车。

科技城/科学城房价地价示意图科技城/科学城房价地价示意图

在此，淘哥梳理了两个板块的各种对比，希望能给有特殊需求的网友一点帮助，比如学区房，交通等...

Ps:

对于在园区工作的人来说，选择胜浦的可能性很大。毕竟核心区的二手房也不低。20-30分钟车程就能到达，房价会降一半，压力也会小很多。

对于高新区或者老城区的客户来说，在科技城选一套也是不错的，供子女读书工作之用。不管是学区房还是房价，他们还是可以上车的。

对于投资来说，科技城的套现周期会短一些，但是涨幅不一定有胜浦的高，还有一个。手头的资金量也是一个决定性因素。所以还是要因人而异，因地制宜。

但有一点可以肯定，无论是科技城还是高茂新城(胜浦)，都将成为苏州发展的重点，未来楼市的长期热点。尽快上车不为过。

原创不容易。我觉得写的很有诚意。请给我点个赞。淘哥送你一本《长三角买房小技巧》。你只需要关注我们的号，在后台输入私信，就可以获得。