华润集团历任董事长(华润集团历任董事长党委书记)

2014年，万科在深圳以45.3亿元中标深铁集团红树湾BT融资项目，土地面积57万平方米。万科获得49%的股权，其余51%的股权归深铁所有。当时万科在深圳的项目集中在龙华、龙岗区，大部分都在原经济特区之外。该项目也被视为万科回归深圳核心区域，向城市配套服务商转型的标杆。

万科原董事局主席王石在签约仪式上这样描述与深铁集团的合作:“如果说红树湾项目是我们合作的前奏，那么从今天开始，我们将共同演绎城市配套服务商的新交响曲。由于位于深圳地铁2号线红树湾站楼顶，还将配套商业写字楼、公寓等配套设施。红树湾项目是目前越来越多房企“涉足”的TOD开发模式。TOD项目有其固有的区位和功能性，以及地铁屋顶的交通配套优势，可以带来更强的溢价能力。

万科中标的BT融资(建设-移交，建设-移交)方式以高风险著称，但目前为止并不是国内主流的TOD项目开发模式。承包商全额预付工程款，完工后移交给业主，业主分期偿还工程款。这种方式可以有效缓解政府的资金压力，但承包商也要承担相应的风险，可见万科涉足轨道交通业务的决心。当时深铁在深圳有10个地铁上盖开发项目，都位于深圳核心区。

三年后，深铁与万科的绑定再次加深。深铁以371.71亿元买下华润持有的全部万科股份，华润成为“前大股东”。

现在，万科的“前任”和“现任”走到了一起，合作项目也是TOD。近日，华润置地与深圳铁路集团举行战略合作框架协议签约仪式。出席签约仪式的领导阵容强大:华润集团董事长王向明、华润置地董事长兼总裁李欣、深铁集团董事长兼总经理辛杰、黄立平等。两家公司的目的是以交通枢纽为核心，建设多个“站城一体化”项目。

2014年万科与深铁合作开发的项目，目前已经完成。在深圳湾总部基地附近，万科真万汇的销售均价已经达到16万元每平米，商业写字楼和公寓的产品也在过去几年惊艳亮相并迅速销声匿迹。这一次，深铁TOD为什么不选择万科作为战略合作伙伴？

华润TOD“简历”

一位深耕轨道交通综合开发的开发商高管告诉36Kr，“双方的这次合作，应该是因为深铁看中了华润在商业地产运营方面的综合能力。」

据华润旗下上市公司华润万象生活财报显示，2021年华润万象生活旗下商场零售额再创新高，首次突破1000亿元，达到1189亿元，同比增长43.8%。其中，在营奢侈品购物中心8家，居行业第一。

华润置地总裁李欣曾表示，“面对当今众多头部房企争相布局的TOD开发业务，华润置地多年的城市投资运营经验是其核心竞争力。」

这种能力也对应了华润与深铁合作的“站城一体化”领域。李欣提出这种模式可以细分为三种:第一种是TOD驱动的城市更新，第二种是TOD驱动的新城建设，第三种是TOD驱动的产业升级。

2017年9月，华润置地运营的上海万象城购物中心开业。该项目以股权形式与申通地铁合作。是一个城市综合体，总建筑面积53万平方米，包括购物中心、甲级写字楼、酒店、博物馆等。依托地铁网络连通和复合引擎优势，提升了吴中路地区的城市区域功能和商业配套。

截至2021年3月底，华润置地已在31个城市落地76个TOD综合体，总建筑面积超过3500万平方米。

还是股权收益权？

在签约仪式上，深铁集团董事长辛捷表示，“希望与华润携手，探索中央与地方政府的创新合作模式。」

目前国内TOD项目常见的合作模式有项目公司合作模式和股权合作模式。据媒体报道，万科在合作地铁上盖项目时，更倾向于股权合作的方式。比如杭州地铁和万科的未来城项目，万科是大股东，持股51%。

但在与深铁集团合作的几个深圳项目上，万科采用了收益权合作模式。万科与深铁合作的红树湾项目就是一个典型的例子。

上海易居房地产研究中心总经理崔吉指出，项目建成后，深铁和万科将按照51%和49%的比例享有项目的收益权。这个模式可以成立，核心点是万科没有任何股权，所有项目的土地产权都在深铁集团。事实上，万科向深铁支付未来收益权对价的49%。

崔吉认为，用益权模式沿袭了港铁TOD的运营经验，采用协议合作+BT的融资建设模式。万科需要提前向深铁支付收益权对价，具有融资和建设效率高的优势，但也存在诸多风险。比如开发商会担心深铁违约，深铁也担心万科因为没有股权会违约，所以当时能够促成合作。重要原因是当时深圳市政府的背书，所以用益权合作模式还是有必要的。

华润置地和深铁集团是否会以类似的模式进行“中央-地方合作”，目前不得而知。上述深耕轨道交通业务的开发商高管对36Kr表示，“收益权合作模式对上市公司来说是一个挑战，除非有顶层的机制设计来保证投资者权益的保护，比如有条件的债权回购。所以双方也有可能在轻资产方面合作。」

在过去20年的TOD项目探索中，由于项目开发复杂、投资大，房企与地铁公司合作成为主流趋势。对于地铁公司来说，与房企合作，不仅可以充分利用交通、土地资源，还可以帮助房企进行市场研判、专业策划、规划设计、专业运营等工作，提升项目的溢价能力。

华润与深铁的携手合作，或许预示着TOD项目的竞争进入了一个新的阶段。在粤港澳大湾区建设的大背景下，广深城市轨道交通运营里程明显增加，珠三角TOD房企拿地步伐逐渐加快。

深铁集团也在全力推进“三条铁路”建设，完善铁路多枢纽体系，加快“轨道上的大湾区”和“轨道上的都市圈”建设。在这样的竞争形势下，深耕TOD多年的深铁也需要加强在TOD细分市场的话语权。

图片来源:IC photo

作者|宋洪山

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