唯一住房可以抵押贷款吗(唯一住房出售了户口怎么办)

作者:孙子桐文章转自:法制之家

被执行人“唯一住房”法院不能强制执行。相信你一定听过这种说法。“唯一住房”执行难是司法实践中的一大难题。很多法院以该房屋是被执行人“唯一住房”为由拒绝执行，很多“老赖”也经常以此为挡箭牌。

“唯一的房子”能实行吗？在这里我可以肯定的告诉你，随着《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)的出台，根据最新的规定和司法实践的最新案例，在一定条件下也可以实行“独房”。

现针对该问题，结合其历史沿革、最新规定、最新案例做一些解读，以供参考！

一是“唯一住房”无法落实。

如果被执行人只有一套房屋法院，则无法执行，这在社会上广为流传。但实际上，我国从来没有规定被执行人只有一套住房就不能强制执行。上述说法源于2004年《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、冻结规定》)第六条规定:“人民法院可以查封被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或者清偿债务。

需要注意的是，这里只说“生活必需”，而不是“只有一套”。“唯一”的集合和“生活必需”的集合有很大的区别。只有一套不一定是“生活必需”，两套房子如果养活一大堆家庭成员，可能就是生活必需。但在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一房屋”。

因为执行的标的物是房屋，如果要以房屋的相应价值来偿还债务，有一个前提是房屋必须“变现”，房屋可以转换为折价、拍卖、变卖三种方式。按照上述规定，既然只能查封，不能“变现”，结果就是无法执行。长此以往，“唯一一套房”的说法无法强制执行。

《条例》第六条关于查封、冻结的规定，本着以人为本、尊重和保障人权的精神，为在民事执行程序中保障被执行人及其所扶养家属享有的基本生存权提供了法律依据。

这一规定的核心在于如何平衡生存权与债权的关系。生存权是指在一定的社会关系和历史条件下，人们为维持正常生活所应享有的基本条件。中国一贯重视保护公民的生存权。2004年3月，中国修改了《宪法》、《民事诉讼法》等法律和行政法规。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础。同时，这是任何人都不能侵犯的绝对权利。而债权只是普通权利的一种，是相对的权利。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益以及基本社会秩序的前提下才能得到保护。所以生存权高于一切，是其他权利存在的基础。如果生存权得不到保障，就不会有其他权利。

二是对《查封、冻结条例》第六条的解释。

我们可以这样理解《扣押和冻结条例》第六条:

第一，该条不仅保护了被执行人，也保护了其所扶养的家庭成员。

第二，必须是“生活必需”的房子。

在这方面，《扣押和冻结条例》第7条规定:

在保障被执行人及其所扶养的人的最低生活水平后，人民法院可以根据执行人的申请，对被执行人及其所扶养的人生活必需的房屋、生活用品予以执行

相应地，超出“生活必需品”的房屋不受此限制，但这一规定并没有具体说明什么是超出生活必需品？也没有明确的运作模式来保证最低生活标准所必需的住房。由此，在实践中，很多法院往往采取消极的方式处理“唯一”的一套住房，导致很多案件长期得不到解决，债权人的利益得不到保障，法院的司法权威也受到影响。

第三，这里的房子也必须是“住宅”的房子。一般来说，商品房不受此限制。

根据上述查封冻结规定，在多年的司法实践中，许多法院未能根据查封冻结规定第六条的规定执行“唯一房屋”。如梁、罗慧媛等民间借贷纠纷案，广州市中级人民法院认为，在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产。但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:“被执行人及其所扶养家属生活所必需的住宅房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖、抵债。”由于两个被执行人的户籍都在涉案房屋内，除了这套房屋外，没有发现其他房屋。因此，在没有具体可行的安置措施保障两名被执行人的生存和居住权利的情况下，本案目前不具备拍卖涉案房屋的条件。

三、生活必需的住宅房子是什么？

司法实践中，一般是这样掌握的:

A.有可能租房住吗？没人非要住自己的房子，租的房子也能住，符合居住条件。所以，如果他有收入租房，他现在住的房子就不是必须的房子；

b、如果没有收入来源，不能租房居住，那么就要看房子是否符合《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的人均廉租住房面积标准(规定城镇最低收入家庭人均廉租住房面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%)。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分，不属于必备房屋。

4.如果是抵押的房子呢？

上述关于查封冻结的规定，是最高法院2004年颁布的一个司法解释，最高法院2005年颁布的另一个司法解释，即《最高人民法院关于人民法院执行有抵押房屋的规定》(以下简称抵押规定)。如果被执行的房屋是有抵押的房屋，应先适用抵押条款。根据抵押规定，对于已依法抵押的所有房屋，”

人民法院依法裁定拍卖、变卖或者清偿被执行人及其所扶养家属抵押的房屋后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期间，被执行人应当自愿腾退房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养的人搬出房屋。上述宽限期届满，被执行人仍未迁出的，人民法院可以依照民事诉讼法的规定，作出强制拆除的裁定并执行。强制迁出时，被执行人无力自行解决住房问题的，经人民法院核实，申请执行人可以为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。另外，如果被执行人属于低保对象，自己无法解决住房问题，人民法院不应强制迁出，也就是终止执行。

《抵押条例》是对抵押房地产执行的特别规定，人民法院在执行抵押房地产时应优先适用。我们可以理解为，如果房屋被抵押，即使是被执行人及其所赡养的家庭成员生活所必需的居住用房，也要强制执行，除非被执行人属于低保对象，自己无法解决住房问题。

五、对《异议和复议实施条例》在这个问题上的态度。

“唯一”一套房无法执行的问题在现实中大量出现，成为困扰司法实践的一大难题，形成了事实上的不公平、不公正。虽然法院不处置“唯一的房子”，保障了被执行人及其被执行人的生命权，但这是以牺牲债权人的利益为代价的。在现代文明社会，被执行人及其赡养人的基本生活条件应当得到保障，但这应当是社会保障制度的功能和政府的职责范围，而不应将这种保障义务强加于申请人。

鉴于此，最高法院于2015年5月5日颁布了《关于执行中的异议和复议的规定》，其中第二十条规定:货币债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的是其本人及其扶养人维持生活所必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持:

(一)有扶养义务的被执行人名下有维持生活所必需的其他住宅的；

(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务，转让其名下其他房屋的；

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其供养的家庭成员提供住房，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋可变价格中扣除五至八年的租金。

根据执行依据，被执行人交付的房屋，自执行通知书送达之日起给予三个月的宽限期。被执行人以房屋是本人及其所扶养家属生活必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

接下来，笔者解读这一最新规定:

(一)《执行异议和复议规定》第二十条的基本解释。

法院处置被执行人财产时，经常会遇到被执行人对被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋提出异议，主张法院不能处置相应的房屋。这种情况在实践中很常见。

上述《查封冻结条例》第六条基本精神的核心目的是保障被执行人及其所扶养人的基本生活条件。在现代文明社会，被执行人及其赡养人的基本生活条件应该得到保障，但这应该是社会保障制度的功能，属于政府职责范围，不应该将这种保障义务强加给申请人。在我国尚未建立有效的住房保障制度的背景下，《执行异议与复议规定》第二十条在总结以往经验的基础上规定了这一问题。基本思想是:

第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋所有权；

第二，这种居住权应当是被执行人及其家庭成员生活所必需的；

第三，担保是有期限的，债权人对债务人生命权的保护是迫切的。正所谓，债务人最终还是要向当地政府申请住房保障，不应该把应该由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人。

第四，被执行人不能利用法律对其生命权的保护来逃避执行。

(以上四条转自江必新、刘桂香主编的《最高人民法院关于人民法院处理异议和复议若干问题的规定的理解和适用》一书。)

(二)被执行人的异议请求不被支持的具体情况。

1.有扶养义务的被执行人名下有维持生活所必需的其他住宅的；

对被执行人负有赡养义务的主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体。这里的赡养应该广义理解，包括婚姻法中的赡养、扶养和抚养。该条的意思是，即使被执行房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但对被执行人负有扶养义务的人有维持被执行人生活所必需的居住房屋的，法院应当执行。

2.执行依据生效后，被执行人转让其名下其他房屋以逃避债务的；

这篇文章很容易理解。执行依据生效后，如果被执行人为逃避债务而转让其名下的其他房屋，导致现在被执行的房屋成为其生活必需的居住房屋，因被执行人存在恶意逃避债务的行为，法院应当强制执行。但需要注意的是，房屋转让行为必须在执行依据后生效，被转让的房屋必须是被执行人的房屋。

3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其供养的家庭成员提供居住用房，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋可变价格中扣除五至八年租金。

过去，在司法实践中，法院在保证被执行人及其抚养人一定期限居住权或者为被执行人及其抚养人提供住房的条件下，可以执行被执行人名下生活必需的居住房屋。这篇文章吸收了原著的精神。根据该条规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其赡养人提供住房，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋可变价格中扣除五至八年租金的，法院必须执行相应的房屋。这里需要注意的是，当地指的是强制收房的地方，廉租房的保障面积标准需要按照当地政府公布的标准来确定。

租金方面，租金水平应参考当地房屋租赁市场平均租金标准。这里的当地也是指房子强制的地方，所谓的平均租金标准一般是指某一区域租赁市场的近期平均租金水平。关于扣租的时间，关于执行异议和复议的规定，在综合平衡申请执行人和被执行人利益的基础上，设定了5-8年的间隔期，赋予了执行法院在此期间根据案件具体情况对扣租进行适当调整的自由裁量权。此外，期间设计还可以提高被执行人的配合程度。如果被执行人配合法院，可以考虑少给租金。如果他不配合，法院也可以按照最低五年的标准强制执行租金。

(三)执行《异议与复议条例》和《抵押条例》的适用问题。

有客户问笔者，原《房贷条例》是否继续适用于唯一已抵押的套房。对于这个问题，关于执行异议和复议的规定没有明确说明。笔者认为，在《关于执行异议和复议的规定》颁布后，原抵押条款仍应适用。抵押房屋属于被执行人及其扶养人生活必需的住宅房屋的，法院可以按照抵押规定继续执行。

实践中，债权人在开展业务的过程中要做好信息收集和取证工作，做到对债务人和担保人的资产、家庭、照顾者有所了解。如果债务人或担保人只有一套房子，应认真评估风险，尽可能与债务人或担保人签订抵押协议，并做好抵押登记，让债权人作为抵押权人享有优先受偿权，处置房屋会更方便。此外，如有可能，还应尽可能增加其他保障措施。

六、最高法院的一项有争议的新规定。

(一)最高法院的新规定与争议

2017年2月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于妥善处理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》〔2017〕48号，其中第六条规定:“保护被执行夫妻的基本权益不受影响。要树立生存权高于债权的观念。实施夫妻共同债务，涉及夫妻双方工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的必要生活费。落实夫妻名下住房时，应保障生活必需的住房。一般不得拍卖、变卖、清偿被执行人及其所扶养家属生活必需的住房。”

在这份新的司法解释中，最高法院强调“要树立生存权高于债权的理念”，提出“执行夫妻名下房屋时，应当保障生活必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖、偿还被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋。”

实践中，随着2017年2月《夫妻债务案件告知书》的发布，“只有住房”能否执行的问题引发了新的争议。例如，一个学生最近问了我一个问题。具体案例如下:

他是一家小额贷款公司的总经理。他们胜诉后，向法院申请强制执行。法院查封了被执行人名下的房屋。执行过程中，被执行人根据《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、冻结规定》)第六条，提出该房屋为其本人及其所扶养家庭成员的必要居住房屋(唯一房屋)。根据相关法律法规，

小额贷款公司提出，根据2015年最高法院《关于执行异议和复议若干问题的规定》第二十条，小额贷款公司同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋可变价格中扣除五至八年租金，支付给被执行人。法院应当强制执行保证期间的基本生活条件。

但被执行人援引了《夫妻债务案件审理通知书》第六条的规定，认为根据第六条的规定，符合生存权高于债权的理念。法院在执行夫妻名下的住房时，应当保障生活必需的住房，一般不得拍卖、变卖、清偿被执行人及其所扶养家属生活必需的住房。

而且被执行人认为《夫妻债务案件告知书》是2017年2月执行的，《关于执行异议和复议若干问题的规定》是2015年执行的。按照新法优于旧法的原则，应先适用夫妻债务案件通知书，请求法院对涉案房屋暂缓执行。

(二)如何适用两个司法解释？

关于两个司法解释的适用问题，笔者检索了《夫妻债务案件审理通知书》实施后的相关案例。笔者发现，被执行人依据《条例》第六条和《夫妻债务案件审理通知书》第六条提出异议时，在目前大多数案件中，法院在案件符合《执行异议与复议条例》第二十条规定的条件时，依法拍卖、变卖被执行人的“唯一房屋”。然而，也有一些例外的判决。在几起例外判决中，有的法院通过调取相关案例，根据《关于夫妻债务案件的通知》第六条的规定，直接中止或终止了相关房屋的执行。但是这类案件不多，属于非主流意见，我能检索到的三个案件(不排除其他案件)都是广东省鹤山市人民法院判决的。

(三)最新相关案例

1.主流判断

案例一:、王诉德州市中级人民法院执行异议案[(2017)鲁14 1997号]。

法院认为，不难看出，上述规定并不冲突，即使被执行人名下唯一房屋符合规定条件，仍可执行。

案例二:宋与王艳民间借贷纠纷案，乐山中院审理。[(2017)川11执复16号]。

法院认为，异议人主张唯一房屋不应拍卖的依据是《最高人民法院关于依法妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》第六条的规定。法院认为，司法解释条款规定，执行夫妻名下房屋时，应当保障生活必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖、偿还被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，但并未绝对禁止。如果被执行人的必要住房能够得到保证，这将平衡申请人。

案例三:台州中院蒋恒杰、姜海军执行另案[(2017)浙10执付24号执行裁定书]。

法院认为，根据抵押权人仙居农行的执行申请，执行法院裁定拍卖该房屋，宣布责令被执行人限期搬离，并明确告知被执行人按照有关规定给予安置费、生活费以保障其生活，符合相关法律及司法解释的规定， 且未违反《最高人民法院关于妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》(法发〔2017〕48号)第六条规定的精神。 (注:本案是关于有抵押的房子。)

案例四:淄博中院崔、胡长娟民间借贷纠纷执行审查案[(2017)鲁03执复68号]。

法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十条，在执行货币债权中，人民法院拒绝支持申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其赡养人提供居住住房，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋可变价格中扣除五至八年租金的。申请执行人胡长娟要求拍卖被执行人房屋，并已书面同意将房屋提供给被执行人及其所扶养家属或者给予被执行人五至八年的租赁费。故复议申请人崔对其复议请求不予支持。

案例五:廊坊市广阳区人民法院与委托执行理财合同纠纷案[(2017)冀1003执一30号]。

本院认为:邢爽与廊坊九融投资咨询有限公司、韩建军、张继平委托理财合同执行纠纷一案，因无其他财产可供执行，本院申请拍卖被执行人张继平名下位于廊坊市××房的房屋。 在被执行人书面承诺依法提前支付八年租金的前提下，符合《最高人民法院市关于人民法院办理执行异议复议案件的规定》，符合最高人民法院的规定。

案例六:莱州市人民法院(2018)鲁0683民初第4366号执行加里华、孙同喜、第三人案案外人执行异议案。

法院认为:如何理解《最高人民法院关于依法妥善处理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条的规定？最高人民法院在制定与执行相关的司法解释和司法政策时，始终坚持“生存权高于债权”的基本理念。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十条规定，为保护被执行人的基本居住权益，《最高人民法院关于依法妥善处理夫妻债务案件的通知》第六条强调保护被执行人的供养亲属的基本权益。本条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条不冲突。因此，原告请求本院不予执行涉案财产，本院以不当理由依法拒绝执行。

其他参考案例:

案例七:天津市南开区人民法院皮立军与郑民间借贷纠纷执行审查案[(2017)津0104执一第148号]

案例八:武汉市中级人民法院李、肖恩执行复核案[(2017)鄂01执复79号]

案例九:宝行成都分公司与成都市金牛区人民法院何华斌、孙妮执行债权文书案[(2017)川0106执一32号]

案例十:镇江市京口区人民法院夏海峰、翟莉莉、曹建平民间借贷纠纷执行裁定书[(2017)苏1102执一9号]

案例十一:赵县人民法院执行李东生、杨伟强民间借贷纠纷案[(2017)冀0133执一第17号]

案例十二:与山东明星创业有限公司民间借贷纠纷案，临沂市兰山区人民法院[(2018)鲁1302执一23号]。

案例十三:苏、胡、苏伟伟、江苏混凝土有限公司等民间借贷纠纷案，连云港市中级人民法院[(2018)苏07执付6号]

2.例外判断(非主流)

通过检索相关案例，部分法院根据《关于夫妻债务案件的通知》第六条的规定，直接中止或终止了相关房屋的执行。但是这类案件不多，属于非主流意见，我能检索到的三个案件(不排除其他案件)都是广东省鹤山市人民法院宣判的，具体如下:

案十四:中国工商银行鹤山市支行、鹤山市人民法院刘桂梅、常诉【(2017)粤0784 130号】。

法院认为，经依法对被执行人在相关银行、工商、房产、车管等部门的财产登记情况进行调查，发现被执行人在诉讼期间已查封被执行人在鹤山市的财产，未发现其他可供执行的财产。

经查，刘桂梅与常系夫妻关系，其夫妻双方在其管辖范围内的上述房屋中仅有其居住的房屋。这套房子的处置变现可能会损害他们的基本权益。参照2017年2月28日作出的《最高人民法院关于依法妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》[法(2017)48号]精神，在执行夫妻共同债务中应树立生存权高于债权的理念，保护被执行夫妻的基本生存权益不受影响。凡涉及夫妻双方财产权益的，应保障其生活必需的住宅房屋，一般不得拍卖或变相拍卖。为此，上述房产暂不宜处置，已向申请执行人发出通知书和执行通知书，告知其本案执行情况，并要求其在规定期限内向法院提供被执行人有可供执行的财产线索，但申请执行人至今未提供。

因本案被查控财产尚未处理完毕，且法院已采取各种强制执行措施，未发现其他可供执行的财产，同时申请执行人也未能提供可供执行财产的线索，故本案应依法终结本次执行程序。

案例十五:鹤山市人民法院鹤山市国家小额贷款有限公司与广州白云鸿嘉鞋厂、李世雄等企业执行借款纠纷案[(2016)粤0784执857号]。

法院认为，参照2017年2月28日作出的《最高人民法院关于依法妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》[法(2017)48号]的相关精神，在执行夫妻共同债务中应确立生存权高于债权的理念，保护被执行夫妻的基本生存权不受影响。如果涉及夫妻双方的财产权利，就应该保障他们生活所必需的住房。因此，由李世雄和徐一顺共同拥有的位于鹤山市的房产尚未进入处置程序。待处置被执行人财产的条件成熟时，继续执行。

案例十六:鹤山市国家小额贷款有限公司与佛山市金艺彩铁艺有限公司、麦松环等借款合同纠纷执行案[(2016)粤0784执1900-2](详情略)

七。摘要

综合实践中的相关案例，我们可以看到，大多数法院都是根据《关于异议和复议若干问题的规定》第二十条的规定，对“独有房屋”进行拍卖和出售的。对于有抵押的“唯一住房”，首先适用2005年《最高人民法院关于人民法院执行抵押房屋的规定》(案例三、案例七)。因此，在符合《夫妻债务案件审理通知书》第六条规定的条件下，法院不得拒绝执行“唯一住房”，该条也赞同这种处理方式。

如果在实践中遇到法院的拒绝，建议在引用《关于执行异议和复议的规定》第二十条及其他规定的基础上，将上述相关案例打印出来提供给法官。

对于上述问题，一些地方法院也出台了相关规定。例如，2017年4月10日，江苏省高院发布《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》。内容如下:

市中级人民法院和基层人民法院:

现就现行执行程序中唯一住房的执行问题通知如下:

2017年2月28日最高人民法院发布的《关于妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十条和《关于我省执行“唯一住房”有关问题的解答》不冲突。对于被执行人名下唯一的住房，可以在规定的条件下执行。

执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家庭成员提供生活保障的，可以优先考虑房屋置换的方式。