什么是房地产泡沫(什么是房地产新发展模式)

不再有天堂和地狱，而是回到人间。

文|华商攻略霍毅

有人在星夜中奔向考场，有人辞职回家。有的人拼命卖房，有的人拼命抢地。

最分裂、最矛盾的一幕正在中国房地产发生。

【最冷的夏天】

周老汉种了一辈子蒜，从没想过蒜能变楼房。

“平时一块51斤的大蒜，他们收了五块钱一斤，我交了够2万斤的大蒜，够首付了！”

大蒜换楼房的故事发生在河南省祁县。为了还钱，当地一楼盘在售楼处促销。5月恰逢大蒜收获季节，售楼处挤满了蒜农。他们只需要付2万块钱，2万斤大蒜，就算已经付了一套房的首付。

截至6月25日，这家售楼处16天已经卖出30套房，换了86万斤大蒜。

在河南商丘，交易货币从大蒜变成了小麦。

张大妈以两元一斤的价格把自家种的小麦换掉，帮她冲抵了16万元首的货款，得到了一套100多平米的房子

以物换房不仅仅发生在小县城。在南京，西瓜正在成为买房的交易货币。

除了10元一斤的收购价格和最高10万元的政策。6月份认购并按时签约的客户，还可获赠5万元家电大礼包和2万元苹果产品四件套。

送家电似乎并不奇怪，但在连云港的保利水木芳华物业，买房的客户可以得到一份特殊的礼物——送200斤本地生猪宰杀。

房子卖不出去。着急的不只是开发商。就连政府的基层也加入了救市大军。

在山东青岛，当地某街道被下了卖房指标:6月初的绩效考核通知中，要求街道工作人员在6月底前完成两套销售指标，街道办被迫卖房。

在广西玉林，2021年底出台新政策:居民购买首套90平方米以下商品房，每套补贴6000元，政府补贴50%契税。

但这还不是全部:所有那些从农村进城买房，没有就业的新市民，都能获得3个以上的推荐工作，岗位工资不低于玉林最低工资标准，子女在义务教育阶段有学位安排。

贴钱，寄钱买房，送工作，送学位...这些故事传递出一个信息:房子难卖，楼市寒冬。

每年1-5月，是房企最困难的时期，但今年，日子特别难过。

这5个月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

因此，中国房地产百强企业累计销售规模同比下降52.3%。

根据房地产数据应用公司柯睿披露的数据，2021年开发商拿的地，今年有79%没有开工，这强调了高周转的房地产行业，几乎是不可想象的。

卖房子卖土地很难。

2021年12月，秦皇岛图牌市场挂出一块“地王级”地块，该市场位于主城区中心，曾是旧市政府所在地。

按照常理，这块地会被兵家争抢，肯定能抢到高价。但结果出乎意料——告吹了。

但秦皇岛之外，全国各地2021年的排片率都很高。

这一年，北京的流拍率达到60%，长春成为第一个流拍率达到75%的城市。沈阳、杭州、广州的流拍率都在50%左右，杭州甚至出现了十地块九拍的情况。

冷清一直持续到2022年。东莞以75%的得票率首次夺冠，但很快被天津以83%的得票率刷新:29宗住宅用地仅成交5宗。

克而瑞监测的1200家集团房企中，2022年一季度仅有82家房企拿地，其中新拿地仅27家，总拿地同比下降90%。

2022年一季度，全国住宅用地成交面积仅为7000万平方米，较去年同期下降59.6%，为2013年以来的最低水平。

从销售遇冷到拿地乏力，不禁让人想起万科郁亮说过的话:

“房地产已经进入黑铁时代！”

【一个房号赚几百万】

如果只看拍卖率和“XX换房”，房地产似乎比“黑铁时代”更危险，简直到了一个“废铁时代”。

但在“异地卖房”的同时，也有人愿意出280万买房子。

今年3月，南京的吴先生想在河西买一个高端新盘，但怎么也摇不动。这时，一个神奇的房产中介及时出现了。

他声称自己有内部关系，可以帮吴先生解决摇号问题，前提是房号费280万。

这样的雪中送炭，让吴先生不怀疑他在那里。钱过去了，后续不难想象。一气之下，吴先生选择了报警。

警方调查后发现，被骗的不止吴先生一人。全案中，犯罪嫌疑人利用被害人“急于买房，抢购热门房源”的心态，以“摇号”为名诈骗9人，涉案金额1700万。

这个荒诞的故事有一个真诚的内核:即使楼市不景气，头号热门房依然一房难求，至少在购房者心中，依然值280万。

在上海，一些房地产项目正在飙升。

云锦东方一期2013年开盘，到今年6月已经涨到30万，翻了5倍。从去年到现在的一年里，增长了100%。

古北一号一年涨70%，新天地板块翠湖天地涨60%。6月，翠湖四期成交一套五层172平米的三室，成交价5600万。如果加上税费，买家成本可能达到6000万，每平单价34万！

鉴于高层住宅率较低，172平米的实际使用面积一般在130平米左右。其内部面积的价格已达到40.1万平方米。

这个价格已经超过香港了。

坚持房子“买涨不买跌”，自然有人早起抢房子。今年云锦东方的一次认购中，有298组客户参与认购，认购率高达314%。卖家不得不触发积分抽奖系统。

最终，196组客户成功入围，参与下一轮95套房源的争夺。

在北京，海淀区某楼盘4月4日推出143套房源，吸引了14034户家庭购买，比例接近100:1。

就这样，当天下午3点所有的房子都卖光了。

在“西瓜换房子”的南京，也有卖房的板块，卖给手软的。

从6月24日开始，南京三天成交新房1400多套，平均一天成交477套。截至6月25日，南京二手房成交6454套，日均258套。

售楼处座无虚席，样板间人头攒动。热门房源一天卖完...这是东莞保利时区的场景。

在Xi安，华润置地未来城的248套房源吸引了46748个家庭登记意向。短短两天，72套房子成交，单周入袋3.6亿。

抢卖和抢破头的场景奇怪地同时出现在中国同一个市场。楼市仿佛被分成了楚江和汉朝两个区域——寒冬和暖阳。

然而，在冷清的土地拍卖市场上，一家民营小房企选择了Soha。

众安集团2021年营收只有49亿，在地产界真的很难让人称道。然而，就是这家房企，却在被狼群包围的杭州土牌市场杀出了一条血路:砸了39亿，拿下5块地。

一个不为人注意的事实是，众安市值长期徘徊在15亿港元的量级，其本轮购地资金足以买下自己的两个。

表面豪赌的背后，众安的拿地很有心思——看中的地是未来科技城和三墩板块，一房难求。

未来科技城杭州未来中心开盘时甚至没有售楼处，同时要求有房家庭社保，但最终中签率不到9%。三墩北古墩彩虹阁开盘，无平面图，无售楼处，无销售，最终创造了13.05%的中签率。

在全国“流拍”的氛围下，上海本地拍卖持续一天拍出495.8亿元，杭州综合三轮供地成交3100亿元，成为全国第一大城市。

楼市的低迷和哄抢，地块的流转和地王是如此奇妙的共存。在“废铁时代”，很多城市的房地产依然是最硬的泡沫。

【回归现实和价值】

全国房地产市场的大幅下滑与整体经济下行和疫情有关，但真正的关键是支撑房地产发展的城市、行业和人口，供需都到了从一般到分化的新阶段。

自住房商品化以来，中国房地产市场一直保持着几乎不降反升的持续增长，而且是大规模的高速增长。房地产也成为经济发展和财富增长最重要的驱动力之一，甚至没有。

相关数据显示，截至2021年底，中国居民总财富已达687万亿元，但房地产贡献的总财富为476万亿元，占比69.3%。根据计算口径不同，有研究认为比例可能高达75%。

这个数据的背后，是中国住房拥有率的大幅提高，但中国整体和大部分城市并不缺房，甚至出现了住房供过于求。

2020年4月，央行发布的一份报告显示，中国城镇居民家庭住房拥有率已超过96.0%，平均每户拥有1.5套住房。此外，各种数据显示，我国住房空配售率已经达到15%，有些地方甚至达到30%。

这充分表明，我国住房供求结构发生了根本性变化。

虽然上海、北京、深圳等一线城市，以及杭州等新一线城市，因为人口聚集和流入，住房供应依然紧张，但很多年轻人还是望洋兴叹。

但是绝大多数中国人，绝大多数城市，并不缺少住房，甚至住房过剩。

这也是全国房地产整体低迷，除了少数地方，大部分地方集体低迷的关键原因。

不管是火爆还是萧条，背后都是——退潮的房地产正在加速价值回归:回归到城市人口、产业、经济发展的实际水平，回归到房子是用来住的，而不是用来炒的。

如果说“冰与火的两个世界”，有的城市地产已经进入“地狱”，有的城市地产还在“天堂”。中国房地产正在发生，而且应该发生的，是回归世界。

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