房地产商排名(房地产商破产清算那烂尾楼怎么办)

不同的时代，意味着对一个行业的不同认知。

即使很多人觉得Si 空很奇怪，它也可能在时代的洪流中改变方向。

这是个人无法决定的，也是个人必须知道的。

关于房地产，关于房子本身，我们现在必须认识到的。

1、土地不稀缺，地段有价值。

这是我突然发现的。

也是希望大家可以期待的。

土地的稀缺性，房子的稀缺性，我们这么多年因为土地不可复制的观念培养出来的东西，在楼市的蓬勃发展阶段被奉为真理。

也是因为这个道理，买房被定义为一件并不难、绝对无风险的事情。

但是

房地产发展了20多年。即使在最核心的一线城市，你也会发现，上海的土地供应可以继续保持巨大。

明年一手房的供应量可以维持这样。

有些确实缺地的地方，只要愿意，是可以造地的。

大家都知道，在澳门、深圳、上海，只要觉得有必要，土地指标都可以做。

一些滞销的房子，一些不涨的房子，一些不断入市的房子，都在告诉我们，我们曾经坚定的东西，其实并没有那么稀缺。

真正稀缺的是什么？

土地不稀缺，但地段稀缺。

房子不稀缺，但质量稀缺。

好地段+好品质的房子才是未来周期的硬通货。

但遗憾的是，在土地维度上，符合好地段属性的区域没有那么多。

土地背后的地段资源的属性，以及规划好的程度，都在决定着地段的价值能否转化为价值。

至于房子本身，除了拥有一个外壳，背后可以提供的居住属性。

而能否承受10年以上的周期，这些也成为对冲周期的关键要素。

所以一定要记住，不缺土地和房子，缺的是好房子和地段。

2.银行不是盟友，只是服务者。

这在业内也是一个很奇怪的话题，但是大家都很认同，讨论很多。

说

买房没什么好担心的。你只出30%的资本金，银行投70%进去。银行是最大的买家。未来30年，你只是在一点点赎回资产。

所以基于此，没有一个城市会让房价下跌。

是这样一个听起来无懈可击的真理吗？

而且越来越多的城市开始降低首付，让购房者以更低的比例买房，银行在支撑楼市。

但只要你仔细研究过逻辑，就会发现，当房价下跌时，你真的可以把房子直接扔给银行。

不能

还贷行为不是简单的商业行为，即使是个人也不可能像开发商那样躺平。

而且从现在开始，银行对房地产的态度也开始转变。

你提前还贷会有一个门槛，拿房产做抵押已经不在资产担保的范畴了。

换句话说，银行对房地产态度的调整比个人更快。银行可能围绕房地产有收益，但尽可能转移风险。

这也说明，对于银行自身来说，似乎并不像过去20年那样看好房地产的普遍性。

3.行业规则不统一，蛋糕切成三块。

即使我们讨论房价和楼市，你也会发现没有一个标准可以统一。

即使是一个城市，你现在也无法预测未来一两年的房价。

不为别的原因，因为很明显一二手房包括土地市场的规则是不一样的。

买一手房的逻辑是积分的，本质上是在产品入市的时候选择谁能买。

买二手房的逻辑是购买力，你的一次性支付能力决定了你在市场上买什么样的产品。

土地的逻辑是选择，成本已知，价格已知。欢迎有意入围的朋友进入评选。

这些逻辑相互独立，甚至互不干扰。

这也导致二手房明显变冷，不会很快传导到一手房，因为买家本质不同。

因为规格不一样，你不能从土地市场判断一手房会怎么样，也不能因为一手多少就说多少是二手

规则的不统一也让用户无法快速判断市场的好坏。

无法判断市场意味着你需要更多的判断自己。

靠天气吃饭的模式结束了。和别人好不好真的不重要。甚至你身边会有更多人对你好，嘲笑你。

4，持有的弊端显现，成本叠加。

以前的房子还有一个好处就是人蜂拥而至，就是即使你买错了或者不满意，也完全不用担心。

因为持有自己的资产开始增值，不喜欢也不会恐慌。

不仅如此，还有现金流收入，大量的房子甚至可以靠租金覆盖房贷。

这样看来，买房真的不需要负担了。只要你有足够的勇气，就不会有问题。

甚至很多人在知道自己日常收入无法覆盖房贷的情况下还敢买房。他们觉得买了之后租出去也不错。

是不是不合理，但是这些东西过去就有。

很多业内所谓的大神都是基于这种不合理但已有的东西制造理论，在业内流传。

这件事现在开始有了变化。

首先是资产变现的周期变得很长。

以后会有很长一段时间房东对卖房的焦虑，就是卖房比我们想象的难。

就连这个难度也很难通过价格因素来调节。

另外一个，如果只是让你持有资产，能不能收点租金？

这个最近的挑战会变得更大，因为空的成本现在开始显现。

从中介的动态可以看到，现在可以无佣金租房子，服务非常好。

相反，房东需要支付1-3个月的租金作为佣金。

这本质上解释了租赁市场的供求关系。

对于房地产来说，买卖本质上是一次性交易，但租赁本身是长期的资产运作逻辑。

所以，空会带来资产运营的流动性弱，并且会长期存在。

这些成本会不断叠加，如果你能抗住，但是如果你自己的现金流出现问题，那么这些风险也会系统性叠加。

5.卖房焦虑时代正式开始。

这件事，我想，快到了。

是关于卖房的焦虑

你觉得为什么有人愿意给1-2个点的提成买房？

因为买房对于购房者来说本质上是一种资产配置，这个佣金就是为了这样一种服务。

至于卖房的房东，过去已经给买家提供了优质资产，当然不需要支付佣金。

但这件事也从此改变了。

变化的来源是一样的。

当不是所有房产都是优质资产的时候，自然处理一些普通资产或者劣质资产。

难度会增加，搜索过程会拉长。

这也是一切问题的根源。

我甚至可以预见，用不了多久，房东卖房就要付2分的佣金。

真正参与市场的朋友都知道，现在处理一套旧物有多难。

正因为如此，未来的双边经纪模式是房地产的大势所趋。

因为买房的人都想买个好的，但是卖的房子良莠不齐，双方都收了佣金。

那么对于交易来说，谈判是没有意义的。

双向律师各司其职的模式已经出现

而且这件事的背景肯定会经历一段极其痛苦的卖房焦虑期。

2023年将是进入这一时期的第一个节点，可以关注一下。

6.房子贬值比我们想象的要快。

有人关心过房子贬值吗？

过去我不这么认为。

但现在我需要它。

以前很多人认为房子不会变。一方面房价的上涨让我们忽略了房子本身的贬值，另一方面大家在房子里住的时间也很短。

但是，随着房价不涨，流通变慢，房子本身贬值的问题开始出现。

二手房市场是从房龄判断房子好坏的重要信号。新3年的房子，可以比其他小区好。

这代表着客户对品质的认可，也代表着大家看到了旧带来的贬值。

2000年的第一批商品房，现在已经成为一个破旧的阵地，这些资产需要尽快处置。

其次，有两个重要的信号调整。

第一，买房一定要买品牌。

记住，所谓的品牌不是有规模的品牌。

是开发商有服务，有口碑，有底线，对自己有要求的品牌。这些品牌的存在可以帮助延缓房子的贬值。

第二，你必须交物业费。

并尽早交上来。

只有有物业维护的小区，才能真正让整个小区作为资产运营。

不要觉得省了一些物业费就赚到了，背后的损失只有以后才能感受到。

未来房地产整体发展会放缓。

市场也会调整单纯以房龄来判断价值认知的逻辑。必须是一个好的社区，有好的品牌，好的物业，才能在后期的市场上获得溢价。

这其中的趋势肯定是毋庸置疑的。

7.地段上有些因素已经抹平了，最强的一定是行业。

不知道大家有没有意识到，已经很久没有一个地产项目把自己标榜成地铁板块了。

为什么

是因为地铁不重要吗？当然不是。

但随着城市的发展，地铁已经越来越普遍，不再是稀缺资源。

同样，路网、商业，甚至医疗、教育都是伴随着城市发展，包括政策调整。

这些曾经落后于地段的属性开始被平衡。

剩下的最后一样东西是什么？

那无疑是行业本身。

正是那些虚与实的产业的区域价值，才会成为最真实、最坚定的园区。

放眼国外，几乎每个城市的唯一标签都是工业。

这种现象也会发生在这里。

产业决定了区域的经济水平、区域的购买力、人口的特点和素质，也影响着配套设施的供给和升级。

所以买房认可行业是对的，但是一定要认真对待行业，不能轻信计划好的行业。

因为产业本身是稀缺的，而且产业会被稀释，选择一个高集中度的产业集群是一个地段价值和地产价值最持久的基石因素。

8.微分是废话，但是是对的。

几乎所有的老板在分析楼市的时候都会用到分化这个词，以示自己独到的观察，大概意思就是好的会越来越好，坏的会越来越差。

这当然是无稽之谈。

这些都是废话，但这句话其实是对的。

所以姑且说这是一句正确的废话。

但是为什么这个正确的废话需要独立强调，因为我担心听久了，人会失去感觉或者没有感觉。

对于行业本身来说，未来选对盘的重要性比分析行业本身强一千倍。

我从来不在直播间给你讲经济走势和政策走向。

我就问你最近有没有去过售楼处或者中介门店？

因为所有的道理都是废话，只有分化才是正确的废话，需要引起大家的注意。

如果你同意今天文章的前一部分，那么你实际上发现这个行业本身正在转向。当游戏规则改变了，你就很难通过过去来解释现在。

当大多数人都没有意识到这样的变化正在到来的时候，那么资产分化就成了核心主题。

让好的更好，让差的流通，这将是主要的事情。

所以你要仔细看看你现在住的地方，会不会分，会不会换。

当然，以上逻辑只是停留在资产层面，单纯的住宅物业有其现实意义，这也是未来房地产希望呈现的。

让一部分房子变成资产，让一部分房子留住。

这本身就是一种分化，也是一种正确的废话。

(陆俊是地产媒体人)