抵押房产贷款最长能贷多少年(抵押房产贷款)

由于房地产抵押贷款具有限制条件多、知识点复杂、环节多、办理时间长、配套集资业务衍生出的实用方案多等特点，一直受到资深贷款从业者的重视，甚至被认为是最核心的贷款知识。

很多贷款公司都把房产抵押的知识作为新人入职培训最重要的一部分，房产抵押知识的重要性可见一斑。

之前写了很多关于房产抵押贷款的内容，每次重写都有不一样的体验，也算是跟大家学习。

下面我将从房产抵押贷款的申请条件和办理流程两个方面详细介绍相关知识。

为了让更多的借款人和朋友理解，我尽量用通俗的非工业的句子来解释。如果是贷款同行朋友，就不要太啰嗦了。

房产抵押贷款概述

房产抵押，顾名思义，是以借款人或其亲友的房产作为抵押的贷款产品。

因为是抵押贷款，不同于信用贷款，在办理房产抵押贷款时，一定要注意三个要素:借款人自身的贷款资质和抵押房产的性质，以及目标贷款产品的风控条件。只有这样，才能更准确、更快速地筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要满足目标贷款产品的风险控制条件，还要满足其名下房产的要求。

说得更直白通俗一点，贷款申请人不仅要符合贷款资质要求，还要拿出可以抵押给贷款机构的财产。

为了让大家更容易了解房产抵押，我将从不同维度对房产抵押进行分类。

a、根据借款人或贷款用途的不同，可分为:房地产抵押消费贷款和房地产抵押商业贷款。

1.房产消费抵押贷款，借款人为个人，抵押房产可为本人或亲友所有，贷款用途限于装修、购车、出国、旅游、留学等耐用品消费。由于贷款用途的限制，大部分银行的贷款额度在100万元以内。

2.房地产抵押贷款的主要借款人为企业，房地产为企业、企业法人或股东、企业法人或股东亲友所有。贷款的主要用途是企业经营。常见的银行房产抵押贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行可达3000万元。

随着限制性政策的实施，大部分银行已经停止审批超过100万元的房产抵押消费贷款。

因为一二线城市大量的房子市值远远超过100万元，而三四线城市和四线城市的房子市值大多在100万元左右。所以在贷款实践中，一二线城市大多以按揭贷款为主，三四线及以下城市大多以按揭贷款为主。

b、根据抵押房产性质的不同，一般有常见的分类:住宅抵押贷款和商业地产抵押贷款。

所谓住宅按揭，就是我们常见的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等。

商业地产抵押中的商业地产比较宽泛，常见的有厂房、仓库、底层商业、写字楼、商住公寓、酒店等。

普通住宅的抵押率在70%以上，一些特殊业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅抵押率略低。市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高的有80%。

商业地产的抵押率更低。

比如工厂、仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至更低。

商住公寓、写字楼、酒店一般都是40%~50%，我见过的最高机构的业务只有55%，但是利息比银行高很多。

讨论完房产抵押的分类，大家应该对房产抵押有个大概的了解。

下面，我们从房产抵押贷款的办理流程做一个更深层次的解读。为了方便，我们从贷款申请人的角度来解释，贷款从业者可以直接用客户来代替。

注:为规范表述，本文中所有“贷款机构”均包括银行和小额贷款公司，而非部分贷款从业人员狭义上所指的小额贷款公司。请注意区分，防止误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读

第一步，放款前确认。

无论是申请按揭贷款还是抵押贷款，都要提前确认以下几个问题。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？

这些问题你都有明确肯定的答案，可以提前准备贷款资料。

如果信用记录不好，比如目前有大量逾期贷款或者网贷，能结清的就结清。即使找金融机构垫资，也要提前处理好，防止被贷款机构直接拒绝贷款。

第二步:准备贷款材料。

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料，而房产抵押商业贷款需要提供贷款申请人的个人材料和企业的相关材料。

个人信息:

夫妻双方身份证、户口本、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行账户、产权证(房产证、土地使用证)。

注意:

如果是异地按揭贷款，即使用亲友房产申请按揭贷款的，需要同时提供房产所有人和夫妻双方的相关证件和资料。

企业材料:

营业执照原件及复印件、税务登记证原件及复印件、开户许可证原件及复印件、企业简介、法人及股东身份证及简历、公司章程(含公司章程、章程修正案、股东决议)、验资报告、财务报表(最近两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、纳税证明(最近三个月)、上下游购销合同等。

注意:

如果没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳，但由于每个贷款机构对贷款申请人持有或关联公司的时间有不同的规定，必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案。

所谓贷款方案，就是选择目标贷款机构。

一般来说，银行的特点是利率低，放款时间长，审查严格，放款速度慢，一般15-30个工作日；小贷公司的特点是利率略高，时间短，审核宽松，但能很快放款，一般在1-7个工作日。

但是，银行之间也有差异。比如有的银行更看重优质抵押物，有的银行更看好借款人自身资质。同样，小贷公司也有这个问题。

如果要选择最合适的贷款方案，就要对自己的贷款资质和贷款产品的限制进行多维度的比较。

花费一定的精力后，我们可以自己去通过贷款中介。如果我们成功匹配了合适的贷款方案，那么我们就可以进入下一步。

第四步，将信息提交给贷款机构。

这一步比较简单，确认选择的贷款机构，直接提交之前准备的材料就可以了。

然后就等贷款机构的初审了。初审通过后，会通知你进入下一步。

注意:

记住，面对银行客户经理，不要胡说八道。不管你真正的贷款目的是什么，只要遵循上面提到的那些目的就行了。

这时候你不能太真诚，不要把买房、炒股、投资等真正的用途都抖落给借贷机构。

第五步，接下来的入户核查和房产评估。

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址和经营地址进行上门核实，主要是核实房产证信息和经营情况的真实性，评估房屋价值。有的银行需要委托评估公司上门拍照，给出评估值。

注意:

如果房地产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝目前的贷款机构，选择另一家贷款机构。

其实被转让的公司壳，如果是通过贷款中介或者贷款辅助机构，是有一定操作空的。

就此打住，不要写得太露骨，不然可能会出错。

第六步，签订借款合同(面签)

贷款机构在风控审核后确定贷款申请人所有条件基本满足并通过最终审批的，通知贷款申请人到指定网点签订贷款合同。

贷款合同中，贷款机构与贷款申请人约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利和义务、违约责任、争议解决等细节。

注意:

此时，虽然仍可终止贷款申请，但机构查询次数有所增加。

第七步，申请抵押登记。

借款合同签订后，贷款机构与贷款申请人约定日期到不动产登记中心(房管所)办理抵押登记手续。

这时候贷款申请人需要准备产权人的身份证原件和房产证。

抵押登记完成后，贷款申请人将自己的权利证书直接交给贷款机构，然后等待贷款机构放款。

第八步:等贷款。

上述流程全部完成后，贷款机构将根据贷款申请人提供的贷款使用合同中规定的账号进行放款。

如果是经营性贷款，贷款申请人可以按照借款合同办理提款手续，按照合同计划进行一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构应从提款之日起计算利息。

以上是一般房产抵押贷款的常规流程。下面，我附上市面上常见的房产抵押贷款的限制条件，让读者在申请房产抵押贷款时，预估自己的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；内容补充

以上内容只是对房地产抵押贷款基础知识的总结。不同的贷款机构对借款人的要求略有不同，如房龄、借款人和抵押人的年龄、征信记录中的机构查询记录等，所以不要将上述贷款条件套用在直接登记上。

如果是新贷款从业者，最好跟着公司老人学两三遍，否则死记硬背很难深刻理解。

如果借款人朋友可以参考这篇文章提前做好准备，至少了解一下大概的流程环节，不要慌。

#房地产抵押贷款注意事项#

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