贷款房屋怎么买卖流程(贷款房屋怎么买卖合法)

买房就是以按揭的形式向银行贷款买房。是指购房人以房屋交易中的楼房作为抵押，向银行申请贷款支付购房款，然后购房人分期向银行支付本息。贷款买房流程是贷款买房一系列活动的具体操作步骤。

买房流程

第一个环节:开始准备买房。

首先要根据资金实力和还款能力预估自己的实际购买力，根据工作生活的需要确定房子的位置、面积、价格、楼层、朝向。

第二个环节:选房。

这个链接是前期准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或者相关房产网站查询。购房者需要综合三家媒体的优势，全面细致地审视房源信息。

第三环节:现场看房

选房是一项技术性很强的工作。选房前要了解容积率、绿化率、水池、户型等基础知识。

如果买的是现房，可以直观的看到房子的结构和户型，但如果是拍卖行，只能以户型图作为选房的依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。

一般来说，选房要从六个方面考虑是否买房。六个方面包括:地段、价格、周边市政规划、环境设施、房屋结构和朝向、物业管理。

第四环节:洽谈签订销售合同。

定下目标后，我们就进入了与卖家实质性接触的谈判阶段。买卖合同的谈判是买房过程中最重要的环节。买卖双方都要把权利义务落实到文字上，尤其是房屋面积、付款方式、财产状况等关键条款。

第五个环节:办理贷款。

二手房可以申请商业贷款[1]。根据自身财力和所购房屋的各项条件，综合考虑贷款额度、期限等。中介公司应按银行有关规定协助办理贷款手续。

第六个环节:办理产权过户。

原卖家的名字要换成新买家的名字。在中介公司的指导下，准备好所有相关材料，然后持证人协助办理产权过户手续。

第七个环节:签到。

房屋入住期间，所购房屋的水、电、气、有线电视、暖气、物业等费用必须结清，买卖双方和中介公司都要在《物业交付单》上签字备案。

选择房屋

一、买房的价格

需要，考虑月收入，预期还款能力，贷款方式，银行利率，地段升值潜力等诸多因素。当然还是听听专家的建议比较好。

二。位置

位置好的房子通常有以下几个特点:1。这座城市迎风面有水。2.交通便利。3.城市化水平高。4.生活方便。5.宜人的环境，优雅的自然和人文景观。

三。面积

根据建设部《商品房销售面积与公共建筑面积分摊计算规则》，房屋销售仍按建筑面积计算，那么单位房屋销售面积如何计算？商品房以“套”或“单元”销售，商品房销售面积为购房人购买的套内或套内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公共建筑面积之和。

四。室内布局

1.一般考虑重新装修。如果房间里有什么跨梁或者回水管道，你要先看清楚，因为梁底的高度会直接影响到吊顶的高度，否则就会露出横梁。

2.注意室内整体格局要方正，避免三角形(尖角)等不规则形状，避免通过房间中心倾斜。因为会影响家具布局，造成很大的浪费面积。

3.室内各功能房间的配置布置和走线都要仔细考虑。

4.主卧要隔音好，光线充足，避免与邻楼门窗相对，以免破坏私密性，给生活带来不便。

5.厨房和卫生间应该是露天和露天的，因为自然通风和采光对厨房和卫生间的清洁和干燥效果最好。

6.卫生间要考虑自然通风和采光，位置要在隐秘的次要地方。

动词（verb的缩写）户型结构

1.根据用途选择户型。

按照平面组织，住宅单元可分为:单身公寓、两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅、四室两厅等。按剖面变化可分为:复式、复式、交错式等。消费者在选择时，要把平面和剖面放在一起考虑。

2.不同地方的户型是有差异的。

由于历史原因，各地住房户型存在差异。相对于上海、深圳等城市，北京的房源确实比较落后。主要有两个原因:一是北京对限高、层间距要求严格。开发商出于容积率的考虑，为了考虑尽可能多的面积，不得不牺牲户型的合理性。

3.户外景观成为新宠。

客户在购房时，房屋的面积、房间数量、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素。但客户选房有一个新的趋势，就是客户选房的时候，房间的朝向逐渐趋于淡化，而对室外景观的重视程度越来越高。如果室外景观很美，即使是传统上让位于穷人的朝北公寓也会得到认可。

4.躺下之前去大厅，选择顺序。

买房时，客厅各部分的优先顺序是:一是客厅(厅)是否好用，包括厅的面积和布局；二是主卧的合理性，如面积、采光条件、卧室的私密性等；第三是相对独立餐厅的功能；第四个要考虑的是厨房环境。一个宽敞易用的厨房，往往比次卧更被客户看重。五是次卧(书房、客房)；最后，考虑阳台。

不及物动词方向

在中国，住宅商品房的客厅最好选择朝南的。其他方位的顺序大致是东南、东、西南、北、西。其次，消费者要选择卧室的朝向。一个套房，一般有两三个卧室，朝向不会完全一样。而且大多数情况下，有好有坏。

七。地板

低层建筑一般是一到两层。多层建筑一般是三到七层。高层建筑一般有八到三十层。超高层建筑一般都在30层以上。所以这就为建筑楼层的选择提供了一种可能和广阔的天地。

选择底层时，一定要看排水管道和系统是否经过特殊处理；如果底楼周围的下水管道、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天，滋生蚊蝇。底层也最容易受到地面环境的影响。如果地面植物繁茂，景色优美，底楼居民当然是“得水先得月”了。

八。工具

一个好的家，环境要干净、整洁、方便，有树有花有草，车和人各走各的路，访客停车方便。

园林建设可以充分发挥业主的积极性。比如，一楼的住户可以通过绿篱或其他方式在开发商标明的花园里种树、种花、种草，既可以美化环境，突出个性，又不用为开发商和未来的物业管理花一分钱。

至于会所，当然是必须的，尤其是高端社区。但俱乐部规模要和项目规模相匹配，也就是使用率和维护成本。

另外，会所的内容也很重要。除了其他设施，有两种设施必不可少，尤其是高档住宅:一是健身设施，包括健身器材室和可以进行有氧运动的室内空室；第二个是室内游泳池。

九。设计

1.房屋之间狭窄的间距。

房屋间距过窄导致采光不足，通风不畅，也影响了房屋的私密性。

2.面积短。

人们对商品房缺斤短两的现象深恶痛绝，因为缺斤短两造成了很大的损失。几平米的面积，大中城市几万元，小城市几千元。而且这个面积在物业管理费中也被用来确定成本档次，会造成更大的损失。

3.室内设计不科学。

消费者在购房时，一般都希望自己购买的房屋能够充分利用面积，配套设施适当合理。事实上，一些开发商的房子经常让消费者失望。开发商要开动脑筋，站在消费者的角度去设计。

4.公共空房间很少。

主要体现在两个方面:绿化面积和小建筑面积。有的房子设计没有预留绿地，环境差，没有公共空房，没有锻炼身体的地方。住在这样的房子里，生活质量的提高又怎么谈呢？

X.质量

为了方便客户查看房屋质量，下面介绍一种简单的房屋质量检查方法。你不妨记着，一个一个查。门

1.大门的插销和锁是否太长太紧？

2.门栓是否插得太少？车门间隙是否过大(尤其是门锁的一侧)？

3.门的四边是否靠近门框？门开关时有什么特殊的声音吗？

4.窗台下有水渍吗？如果是这样，可能是窗户漏了。

5.窗户和混凝土界面之间有缝隙吗？

6.开闭窗是否太紧？你能关好它吗？

7.窗户玻璃状况良好吗？

地面

1.地板松了吗？爆裂？凹凸？走路会发出吱吱声吗？

2.离地间隙是否过大？

3.柚木地板没有大面积黑色水渍？

4.接地线接口是否合适？有没有松动？

天花板

1.天花板有水渍吗？裂缝？特别注意马桶天花板上是否有油漆脱落或长霉菌。

墙体

2.墙体和吊顶地板有什么特别的倾斜吗？弯腰？挥手？凸起还是凹陷？

3.墙的天花板有局部隆起吗？用木棒敲的时候有没有空的声音？墙角有水渍吗？裂缝？

4.墙面和墙角接缝有无水清洗吗？裂缝？

厨房厕所

1.马桶和浴池有裂缝吗？有时裂缝细如发丝，要仔细观察。

2.马桶运行顺畅吗？冲水声音正常吗？冲水箱有漏水吗？

3.浴缸、面盆和墙的接口处防水还是墙面合适？

4.厨房瓷砖和马赛克有没有松动不平整的地方？砖缝里有渗水吗？

5.厨具、瓷砖、下水管道上有没有水泥没有清理干净？

6.游泳池的水龙头正常吗？水流顺畅吗？

7.厨卫的地漏是否快捷妥当？

8.柜体变形了吗？门能顺利开关吗？

1.壁橱门是否牢固且结构良好？

2.试试所有的开关、插座、总开关有没有问题？

3.试试燃气热水器开关是否正常？

房屋验收

通常房子验收的条件是:买房。

房屋必须有质检站出具的房屋质量证明。根据相关规定，房屋交付使用前，必须经区级房屋质量检测站验收合格，居民方可居住。检查完这个合格证后，居民自己要检查房屋质量，发现问题及时解决。

凡已竣工的工程，一般都要做到“五通一平”，即气、水、电、暖、污、路通。一次三通一平，即楼前6米，楼后3米，要平整场地，不准堆放建筑材料和杂物，确保出入安全。实现煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。打扫房间。水池、面盆、粪坑、垃圾槽、门窗、玻璃、管道干净，无污垢。地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅的供水系统必须有卫生防疫部门出具的通水证明。需要注意的是，北京的水质严重超标，一些居民区都是靠自己的井取水生活用水。保险起见，这类居民区最好采取一些水样，带回相关部门检验。如果水质真的不符合生活用水标准，他们要想办法尽快解决。

高层住宅电梯必须有劳动部门颁发的安全操作证。

高层住宅的消防给水系统必须经消防部门检验合格。

房屋应按图纸和文件要求设备齐全、功能可靠、手续完备。

注意事项:

1.检查房子有没有裂缝。

2.检查房子是否倾斜。

3.检查房子有无渗漏。

4.检查墙壁和地面。

5.检查浴室和厨房的地板是否找坡。

6.检查门窗。

错误选择

环境=绿化率

居住区环境不仅包括不低于33%的绿化覆盖率，还包括绿化硬质铺装、围栏、大门、活动设施、各种标志、水景、浮雕、雕塑、照明设施、音响设施等。，必须与住宅建筑形成有机结合。

就单一绿化而言，不是单纯的绿化。而是要考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠树的适当种植以及适合四季的种植方式。应充分考虑硬质铺装和活动设施的使用功能。比如无障碍设计监管严格，艺术作品的文化内涵和艺术品位要多考虑。作为一门学科，环境涵盖了很多工程领域，如土木工程、园林绿化、艺术、市政等。，必须由有经验的设计师有机结合。

看看小区的景观就知道了。

强调人的主体性是对人本身的一种尊重，不是空一句话，很多具体的作品都表现了这一点。比如活动设施的设置，主要考虑老人和孩子的户外活动，其尺度要与人体工程学的尺度相适应。从材料的颜色、质地、化学性质来看，要考虑与人接触的舒适性、安全性和耐久性。

居住区内的景观不仅仅是供居民欣赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说，居民可以漫游其中，实际使用这些景观设施。比如居住区内分散的构筑物要形成或大或小，或公共或私人的活动空房间，以满足不同活动的使用需求。所以景观不仅是给人看的，也是给人用的。

过度追求环境个性

居住区的环境设计应该是丰富多彩的，在视觉和使用上会有很多精彩之处。这些点必须有一个内在的顺序，以统一的方式组织起来，从而形成一个独立而集中的画面。否则就会支离破碎，而这一切的最终目的是为住户服务，而不是设计师表达个人色彩的地方。环境设计是一门综合性学科。从历史上看，西方在城市公共环境设计方面有很多不朽的模式和相关理论，而东方在造园艺术方面有独特的设计师。就像油画和国画一样，用不同的方法创造不同的形式，但也是美丽的生活画卷。今天的环境设计应该取长补短，继承传统，更好地服务于今天的生活。

签署订阅

签署认购协议的必要流程:

图书征订的主要内容包括:

1.认购房产；

2.房价，包括户型、面积、单价(币种)、总价等。；

3.付款方式，包括一次性付款、分期付款和按揭付款；

4.认购条件，包括认购书中的注意事项、定金、确定正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

认购书签署后，卖方还应向买方出具签署通知，以便买方了解接下来的细节。购房人只有了解内容，才能顺利签订购房合同，其中包括:签订地点、购房人应携带的证件、购房人委托他人签订合同时的授权委托书、借款凭证说明、缴纳税费说明。

产权证办理

买卖双方签订的商品房预售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内，双方应到房地产产权登记部门办理房地产权属证书。

产权证办理的基本流程是什么？

1.买卖双方到产权登记部门，交产权证相关材料:商品房:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明编号、商品房买卖合同(或预售合同)、房屋平面图、交款发票、交易监管文书。安置房:个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明、房屋拆迁产权调换证明或购房证明、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿声明、房屋户型图、付款发票。

新建建筑单位:法人资格证明(法人代码证或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或土地使用证、征地红线图、施工许可证、建筑红线图、建筑设计消防审核意见、竣工图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。新建房屋:个人身份证、房屋登记申请书、建筑许可证、建筑红线图、建筑设计消防审核意见。

2.申请人提交资料后，房屋产权登记部门会出具回执，注明接收日期，一般为提交之日起10天3个月左右。

3.产权登记部门会对收到的资料进行审核。发现申请人提交的资料不完整等特殊情况的，按照房屋登记申请表中使用的电话号码告知申请人，并顺延申请时间。

需要注意的事项

1.交易过程中确保卖家双证齐全。买卖合同必须由所有共有人亲自在产权证上签字方可生效，防止代签或遗漏。

第二，整个交易过程涉及的所有费用都不是一次性收齐的，所以一定要尽量提前确定所有明细费用，避免中间加杂费。

第三，选择知名度高的知名人士或正规的房地产中介机构作为交易双方资金和房屋交付的监管人，保证交款后房屋顺利过户，或过户后房屋和款项结清。

四。买方应注意所购房屋是否处于抵押状态，以确定交易和入住时间。交易后贷款时间延迟太久，会带来很多不必要的麻烦。

5.交易前，买方应确定贷款所需的条件和费用[2]，防止交易后因贷款问题造成交易损失。

6.交付时的产权登记，水、电、有线电视、煤气等的交接。并且房屋情况要一个一个查，防止这些问题交付后才发现，税费要交。

买房应缴纳的税

契税:是指因土地使用权的出让、转让、房屋买卖、交易或赠与而导致房地产所有权转移时，向产权人征收的一种税。