项目业主单位是什么意思(什么叫业主单位)

新闻客户端讯记者郑报道:业主大会和业委会是如何成立的？业主应履行哪些职责？社区收入归谁所有？主要用在哪里？业主如何有效投票？为进一步规范业主大会、业主委员会活动，维护业主合法权益，近日，江西省住房和城乡建设厅根据全省实际情况，制定了《江西省业主大会、业主委员会工作指导规则(试行)》(以下简称《规则》)，对业主大会、业主委员会的设立、选举、换届及日常活动进行指导、协助和监督。

业主可以成立业主大会选举业主委员会。

主人是什么？《细则》明确，依法登记或者通过下列情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为所有权人: (一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定而发生产权设立、变更、转让的，在法律文书或者征收决定生效时；(二)因继承取得财产权的，从继承开始时起；(三)因合法建造房屋等事实行为而设立产权的，自该事实行为实现之日起计算。

基于与建设单位买卖商品房的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理权属登记的，可以认定为所有权人。业主是指已达到交付条件，尚未出售或交付给物业买受人的专有部分的所有权人。

业主对建筑物专有部分以外的共用部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

街道办事处(乡镇人民政府)应当落实属地管理责任，会同市、县(区)人民政府有关部门对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和帮助，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立健全党建引领下的居(村)委会、业主委员会和物业服务企业协同运行机制。

十个以上业主可以共同申请召开首次业主大会。

《细则》要求，在一个物业服务区域内，已出售交付的房屋专有面积占建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内向房屋所在地街道办事处(乡镇人民政府)提交首次业主大会书面报告。

建设单位未及时提出书面报告，且原住宅项目未成立业主大会的，十名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处(乡镇人民政府)也可以根据物业服务区域的实际情况，指导、监督居(村)民委员会，启动成立业主大会筹备组，筹备首次业主大会。

划分为一个物业服务区域，分期开发的建设项目，前期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到成立业主大会的书面报告或者书面申请之日起十日内，与当地物业管理部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会的条件。符合条件的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。不符合要求的，应当告知理由，并及时在物业服务区域的显著位置公示。

筹备组一般由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应为七至十一人的单数，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的一半。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备组中的业主代表应当具有业主身份，符合业主委员会委员候选人条件，由业主自荐或者推荐产生。业主自荐或推荐时，应写明姓名、年龄、职业、工作单位、联系方式、不动产登记信息等。业主代表在筹备组中的代表。街道和社区党组织应当加强对筹备组中业主代表候选人的审查和控制。鼓励自荐或推荐中共代表、NPC代表、CPPCC委员身份的业主参加筹备组。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

街道办事处(乡镇人民政府)应当公示筹备组成员名单、分工、联系方式等。在物业服务区域的显著位置张贴七天以上。

网络投票平台的投票信息可以保存五年以上。

业主大会成立后，需要履行哪些职责？规则要求业主大会有以下职责:制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规定；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘物业服务企业或者其他管理人员；建筑及附属设施维修资金的使用情况；筹集维修建筑物及附属设施的资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共用部位的用途或者利用共用部位从事经营活动；其他有关共有和共管权利的重要事项。

业主作出决定时，专有面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主应当参加表决。对本条前款第(六)项至第(八)项规定的事项作出决定，应当经参加投票且专有区域四分之三以上且投票人数四分之三以上的业主同意；前款规定的其他事项，应当经专有部分半数以上业主同意和参加表决的半数以上业主同意后决定。

业主大会表决可以通过集体讨论、书面征求意见或者业主大会网络投票平台等方式进行。首次业主大会的表决选项应明确为同意、反对、弃权，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票的表决选项。

业主大会采取书面表决方式的，投票箱应当放置在有摄像头的位置，摄像头图像资料保存期限不得少于30日。开启投票箱和统一票时，应当有至少两名业主代表和居(村)民委员会代表参加现场监督。

业主大会网络投票平台应当符合实名认证条件。对通过业主大会网络投票平台召开的业主大会各项事项的表决，应当建立电子档案管理，并向当事人提供免费查阅服务。

业主大会应当采用无记名投票方式进行表决，不得对未公布的事项进行表决。业主大会议题较多，业主只对部分议题进行表决，将视为有效表决，并计入该议题表决结果的计算中。同一业主在投票期间只能行使一次投票权，投票后不得更改。业主可以委托他人出席业主大会会议。

公示期内无异议的，业主大会组织者应当在十日内将表决报告和业主投票、表决票、书面授权委托书交居(村)委会保管，以备查询，保管期限不少于五年。采用业主大会网络投票平台的，业主投票信息应当至少保存五年。

小区收益归业主，优先用于补充维修资金。

小区产生的收益部分归物业还是业主所有？规则也给出了答案。

《细则》提出，业主大会决定利用共用部位开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以通过合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。

扣除合理成本后，使用共用部分产生的收益归业主所有。业主共有部分的收益应当优先用于补充建筑物及附属设施的维修资金。

业主收入的一部分应当单独核算。业主大会应当设立业主互助基金账户，由业主委员会管理。

服务区域专有面积占20%以上或者人数占20%以上的业主对共用部分的收支提出书面异议的，或者业主大会的决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方对收益的共用部分等共用资金进行审计，审计费用在收益的共用部分中列支。

建设单位拒绝协助成立业主大会的，将记入信用档案。

建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，业主和筹备组可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)举报，街道办事处(乡镇人民政府)将书面核查情况抄送县(市、区)人民政府物业管理主管部门，由其责令限期改正；逾期不改正的，由县(市、区)人民政府房产管理部门依法处理，并记入信用档案。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动。以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，监督业主委员会的工作，履行业主大会委托的其他职责。监事会或独立监事的职责、任期、成员构成、选举或终止，由业主大会议事规则约定。