公寓交易税费的计算方法(公寓交易税费的计算方式有哪些)

最近宁波单身公寓市场挺热闹的。原因源于这样一则新闻:9月15日，宁波将实施新的落户政策，拥有40年产权的单身公寓可登记为集体户口。这被各种卖家渲染成一大优势。在很多人看来，单身公寓面积小，总价低，具有很高的投资价值。但是你知道吗，它的交易税比普通房子高很多，到底有多高？边肖特意为你计算的。...

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有四种主要的税要缴。

首先需要指出的是，具有“40年产权”的房屋——包括公寓、商铺、写字楼、车位等。——不像普通住宅一样享受交易税费优惠政策。

具体来说，单身公寓—

契税按总房价的3%缴纳，不分面积大小。

还有额外的增值税，或者是总价的5.6%或者是差价(差价会在下面详细讨论)，所以不能像普通房子一样享受购买2年后免征的政策。

个税，要么按总价的2%缴纳，要么按差额的20%缴纳，不能像普通住宅(购买满五年的唯一住房)一样享受“满五独”的免税政策。

还有一种税，目前普通住宅交易时不征收，单身公寓交易时必须缴纳，即土地增值税。

单身公寓的土地增值税要么按总价的5%征收，要么按30%-60%的累进税率征收(这一点下面会详细说明)。

我们列出单身公寓的交易税费如下(印花税可以忽略不计，因为很小。下同。):

这里所谓的核定征收，一般是指无法提供购房发票原件的；据实征收，一般指原始购货发票。

目前宁波二手房市场，单身公寓交易绝大多数采用核定征收的方式缴纳交易税。

按照规定，契税由买方缴纳，增值税附加税、个税、土地增值税由卖方缴纳。

当然，宁波二手房买卖的所谓做法，就是房东“踢皮球”，只计算净房款，交易税费通常转嫁给买家。

交易税的计算方式主要有两种:无采购发票的和有采购发票的。

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那些没有购买发票的呢？

先在无法提供购房发票原件，且核定征收方式的情况下，计算单身公寓的交易税费。

假设一套面积50平米的单身公寓，单价15000元/平米，即总价75万元。根据上表，您需要支付:

契税= 75万元x 3% = 2.25万元

而增值税= 75万元x 5.6% = 4.2万元。

个税= 75万元x 2% = 1.5万元

土地增值税= 75万元x 5% = 3.75万元

总交易税高达11.7万元！

如果所有税费都要由买方承担，那么买方相当于以17340元/平方米的单价购买了这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元/平方米。

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采购发票怎么算？

然后计算能提供购房发票原件并据实收取的单身公寓交易税费——这个比较复杂。边肖的脑细胞至少死了一半，主要是在土地增值税的计算上...

首先，我们要理解两个概念:

一、如何计算差额？这与增值税和附加税的计算有关。

二、累进税率，如何计算？这与土地增值税的计算有关。

所谓按实际征收方式的“差额”，是指在计算增值税及附加时，房屋交易价格与原购买价格的差额。

算上个税，差额指的是房屋交易价格减去原购房款、原已缴纳的契税、本次转让房屋所缴纳的税费(包括增值税及附加、土地增值税)以及相关合理费用(主要是装修费用)后的余额。

上例中的单身公寓，假设当初购买单价为12000元/平方米，即50平方米总价为60万元——需要原始购房发票来证明，那么如果现在以75万元出售，则需要缴纳增值税及附加= (75万元-60万元)×5.6% = 8400元。

因为计算个税涉及土地增值税，我们先计算土地增值税。

土地增值税的计算公式为:

土地增值税=增值额×税率-抵扣项目金额×抵扣系数

按照实际征收方式，土地增值税税率称为四级累进税率，分为30%、40%、50%、60%四个档次。具体计算公式如下:

1.增值额不超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；

2.增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

3.增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

4.增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额× 35%。

在这个公式中，扣除项目金额的计算后，还有一个公式:

扣除项目金额=原购买发票金额×(1%2B5%×年)%转让过程中缴纳的2B相关税费(包括本次转让时缴纳的增值税及附加、原购买时缴纳的契税等。).

其中，“年”表示从原购房发票开具之日起至房屋销售发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%则参考了“扣除系数”。

增加值的计算公式为:

增值额=总转让价格-扣除项目金额。

还是以上面的单身公寓为例。假设房东2年前买的，当时交的契税= 60万元x 3% = 1.8万元。是精装修，所以没有装修费用。然后:

扣除项目金额= 60万元X(1%2B5%X2年)%2B原购买时缴纳的契税为1.8万元%2B本次转让时缴纳的增值税及附加8400元= 68.64万元。

附加值= 75万元-68.64万元= 6.36万元。

增加值与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%。因此，土地增值税按增值额的30%计算:

土地增值税= 6.36万元x 30% = 19080元。

现在，让我们回过头来计算一下这个单身公寓的税收:

个税= (75万元-60万元-原契税1.8万元-本次转让缴纳的增值税及附加8400元-本次转让缴纳的土地增值税1.908万元)x 20% = 20904元

总结一下。该套单身公寓以实收形式需缴纳的交易税费包括:

契税:22500元。

增值税加:8400元。

个税:20904元

土地增值税:19080元

总交易税费:70884元，相当于75万总价的9.45%。

显然，虽然计算很复杂，但近5万元的交易税，按实际征收可以比核定征收少交。

当然这是这个单身公寓房价没涨那么多的情况下计算的交易税。

如果两年前花60万买的这套单身公寓已经翻倍到120万，那么在实际征收方式下，需要按照40%的税率缴纳土地增值税，将近19.5万元！总交易税费高达33.5万元——相当于总转让价格的28%！

所以要特别注意的是，四超率累进税率下的单身公寓土地增值税，意味着赚的越多，税越高！

我们还做了一个对比表:

比如一套“40年产权”的单身公寓，领证面积50平米，精装修交付。两年前买的，总价60万，现在卖了，总价75万/120万。

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税费比普通房子高很多。

无论是审批还是按时征收，单身公寓的交易税费明显远超普通住宅——

也是2年多的50平米的房子。单纯按照核定征收，单套公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来。支付转让总价款的15.6%；

普通住宅，增值税及附加免征，1%的契税，1%的个税，不含土地增值税，缴纳总转让价款的2%就够了。

按照宁波二手房交易的惯例，如果房东希望买家承担所有的交易税费，那么单身公寓的市场接受度有高有低是可想而知的。

当然，目前宁波二手房市场有些单身公寓房其实是亏本卖的。

像鄞州万达的48克拉，原来10多年都是15000元/m2开盘，现在市场上有不少挂牌价才10000元/m2。

亏本出售的情况下，增值税、附加费、个税、土地增值税都不用交了，但房东的心情可想而知...

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来源:中国宁波网