鼎好医院(鼎好大厦)

西日鼎好大厦

20年前，坊间盛传毕业于人民大学的刘曾在鼎好大厦四楼租下一间约3平方米的商铺。这家商店叫“JD”。COM多媒体”，主要销售光盘和光盘。他很快将精力投入到电子商务中，开始在JD.COM做网上购物商城。

丁大厦曾经领先于时代，成为中关村第一代创业者的集散地，但直到2019年开始改造，仍停留在“电子大卖场”的1.0版本。

2019年，一家外国财团以13.4亿美元的总价收购鼎好大厦。这是迄今为止北京最大的商业地产收购案之一，被外界普遍评价为“相当划算”。作为中关村地区“商改办”的典型样本，北京城市更新中最大的项目之一，鼎好大厦正在被“推倒重来”。

日前，鼎好大厦的业主北京鼎谷鼎好实业有限公司向36Kr表示，2020年10月底写字楼A投入市场后，鼎好大厦目前正在进行b座的前期装修程序的审批和拆迁，预计2024年年中写字楼将投入市场。此外，鼎好A、B地块一层及一、二层改造为商业街区，或将于2024年开业运营。

腾笼换鸟

2019年，瑞士联合集团与华胥控股、启程投资和浩腾投资一起完成了对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式停工。火爆了近20年，曾经被很多创业者视为淘金热的中关村电子卖场，终于挥手告别了。

同期，鼎好大厦主楼改造也正式开工。

丁对36Kr表示，项目对现金流有明确要求。因此改造采用A地块和B地块分开改造的形式，保证改造过程中剩余地块持续的租金流入。比如A座改造期间，创新工场、爱奇艺等B座原租户，以及一些底层商户，如麦当劳、星巴克等继续经营。B座装修的时候，A座已经入市一年多了，而创新工场从B座搬到了装修后的A座。

业主和提供租赁代理服务的世邦魏理仕都告诉36Kr，像创新工场这样装修后续租的情况并不常见。“这种升级本质上是为了产业升级和换鸟。原租户的承受能力和是否符合该地区现有的产业特点是限制因素。”CBRE华北顾问公司租赁部负责人、交易服务业主王益谦说。

因为鼎好大厦装修后作为甲级写字楼出租，原有租户更新迭代，大厦很大程度上躲过了教育行业危机带来的租户搬迁。

鼎好大厦改造后的立面

“中关村的原空购买率很低。在线教育行业的收缩确实导致了空购买率的上升。这些空购买的大多是有一定遗留装修的乙级写字楼，符合一些成长型、初创型科技企业的选址标准。”北京鼎谷鼎好实业有限公司副总经理于红告诉36Kr，鼎好大厦经过改造，已经成为甲级写字楼。

在外资接手之前，鼎好大厦曾在2012年尝试过升级:给6层以上的精品小隔间加隔断，改造成写字楼。2018年，基金和前业主开始谈收购，之后逐步清退a栋6楼以下的商铺租户，直到2019年初交易完成，1000多户租户的清退工作基本完成。于红坦言，由于鼎好大厦A座没有批量出售，且大部分租户的合同在2018年2月到期，所以租户退租相对顺利。

而鼎好大厦B座部分散装销售，小业主400多人。据此前媒体报道，他们中的很多人都在鼎好待了十几年，见证了中关村这些年的变化。换句话说，如果当初刘花了一笔钱买了一个专柜而不是转型电商，就不会有今天的。

如此大量的小业主，在中关村地区的改造中仅次于中关村e世界。按照36Kr之前的理解，无论是写字楼大宗交易，还是更一般的城市更新项目，都很难回购散户的小业主。

“关于小业主的问题，我们成立了一个专门的团队来谈回购和回租。现在回购已经基本完成，剩下10户20户左右。我们的原则是与小业主共同发展，让小业主获得相应的投资回报，我们的楼宇改造才能正常进行。”于红说，跟小业主的回租期一般都在10年以上。

目前，鼎好A座单个租户在改造后的出租面积大幅增加。以创新工场为例，其原来的租赁面积只有3500平方米，搬进装修后的大楼后，租赁面积翻了一番。王一琦说，中关村商务区有很多科技公司，这些公司更渴望租到大户型作为办公场所。“他们往往工作效率更高，所以在同样的面积下，他们优先考虑租一层而不是两层。”她说。

商改办

虽然鼎好大厦作为写字楼出租多年，但业主之前并没有从根本上改造建筑格局。因此，2020年以来的新一轮转型仍可视为中关村区域商改办的典型样本。

事实上，北京市商改办的做法可以追溯到2017年之前。从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，这些项目全部入市。根据仲量联行此前发布的报告，2010年至2017年，大型写字楼入市后，一年内入住率可达70%，而很多零售物业在风云变幻中逐渐淡出，针对传统百货的商业转型项目开始流行。

就像鼎好大厦以前是电子大卖场一样，这种大卖场的内部是按照商业逻辑设计的，建筑的核心筒(建筑受力结构的核心部分)在外围，而写字楼的受力结构一般在建筑的中心。鼎好大厦A座外的核心筒挡住了玻璃幕墙，导致中间采光不佳。

“我们的目标是将鼎好打造成为甲级写字楼的品质。设计手法之一是在结构上打造一个50米高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”说明采光和进深对工程质量有很大影响。经过改造，鼎好大厦A座成为中关村西区唯一获得威尔和LEED认证的写字楼项目。

翻新的中庭

虽然B座的直径和进深相对合理，但为了进一步照顾采光和与A座的协调，项目方还在B座做了两个小中庭，“未来A座和B座是连在一起的，它(B座)的核心筒在中间，更符合办公楼的造型。所以我们只在南侧做两个小中庭，与a座统一风格。”

以及采光深度，都是大多数商改项目都会遇到的问题，但经过多年的实践，难点已经不在技术层面。按照36Kr之前的理解，对于项目方来说，拆除中庭实际上会减少可出租面积，影响业主的现金流入。空的中庭面积甚至是其总面积的五分之一，项目很难算出利润账。

压力之下，很多项目方开始想到“补充面积”，比如外立面阳台、未使用的顶层等。，但此类补充可能不会全部在批准级别获得批准。于红提到，装修工程的附加面积问题，在装修之初就必须重视。从第一版设计开始，鼎好就请测绘公司介入，做好面积平衡的工作，让后续的审批流程能够顺畅，不需要走专门的审批流程。“如果一开始没有重视这个问题，在即将完成或者跑产权的时候发现面积差异太大，就很难做出平衡。”

虽然采光和直径深度是商改项目面临的共同问题，但项目方选择的解决方案并不相同，需要考虑到商改项目所处的区域、面对的客户等多种因素。王艺臻表示，位于中关村地区的鼎好大厦在改造设计时，在中低区域建造了一个阳光中庭，可以改善原有商业平面项目的采光问题，在平面上形成一个环形走廊，可以增强企业内部员工之间的沟通效率。

位于三里屯地区的盈科中心是商业改革的另一个典型案例。据悉，盈科中心于2017年入市，是北京首个成功转型为甲级写字楼的商改项目。它没有从中心拉出中庭，而是试图垂直切割，使项目获得更多光线。长期关注商改的业内人士告诉36Kr，盈科中心位于三里屯，客户更像是零售、办公类企业，如安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等。，在形式上更像一个小的独栋建筑。

但有业内人士告诉36Kr，正是因为其产品更像是小独栋，面积相对固定，灵活性相对较弱。然而，北京对写字楼的需求变化很快。从灵活性的角度来看，盈科大厦的项目方在后续的运营中可能会遇到一定的挑战。

化整为零

除办公楼外，鼎好大厦A、B座一层、一层、二层将整体改造为商业项目。作为中关村西区唯一的TOD项目，具有天然的交通优势，可以连接4号线和10号线。根据项目介绍，仅预留三个商业楼层，考虑项目整体盈利目标。同时，商业部分原规划为写字楼，不需要进行面积扩张。

据悉，鼎好商业部分建筑面积为4.2万平方米，但由于主要在地下，由于建筑机房和电梯的占用，实际可出租面积仅为1.8万平方米。如此小的业务量对持有者、改革者或经营者来说都是不小的挑战。

2021年5月正式开业的西单更新院，是北京典型的小规模商业改造项目。它的前身是西单文化广场和地下商业格子铺“77街”。项目实际可出租面积近6000平方米，但总装修费用高达6亿元。项目现金流高度依赖品牌调性、换租频率等精细化运营环节。

目前，鼎好内拟入驻的商业品牌尚未对外披露。于红告诉36Kr空房的设计需要更多的关注，因为这个项目的可出租面积很小。机房等基础设施的占用，不仅对可出租面积影响很大，还会影响客流，所以店铺布局设计难度很大。此外，中关村西有北京第一条地下走廊，鼎好大厦一端接地铁，另一端接地下走廊。因此，设计师在项目中规划了24小时连接通道，为未来中关村核心区的地下连接预留了良好的条件。

据报道，中关村西的地下走廊可以通往主干道和各种建筑。设计初衷是为了缓解地面交通压力，但多年来使用效率一直较低。公开资料显示，2022年7月底，海淀区人民政府已经开始对中关村西地下连廊出入口改造工程进行招标。

目前鼎好商业部分设计已经完成，实际铺装数量近200个。为了提高楼层效率，项目方尽量将商铺划分的小一些，同时尽量将商铺设置在主街上。项目预计零售比例约35%，餐饮业态30%，生活方式业态16%，科技体验业态13%，休闲娱乐业态2%，另有4%预留给其他业态。

“从南到北，中关村西区的生意越来越不景气.”于红说。中关村西东邻中关村大街，西邻苏州街，北邻北四环，南接海淀南路。整个区域接近一个广场。以石宝街为界，南侧有新中关购物中心和凌展购物广场(原名“欧美会”)，北侧是鼎好大厦，几乎没有中大型商业设施。

“我们也想通过这个项目吸引清华和北大的学生作为目标客户。”丁公馆与北大、清华两所顶尖高校仅隔一条四环路。除了靠近顶尖大学的先天优势，中关村西区的目标客户还包括商业精英和高净值家庭。

目前鼎好大厦A座已有商业存在。

“商务餐厅在中关村非常稀缺。”于红说。2009年，海淀区人民政府发布《关于加快中关村西商业业态调整的通知》，明确提出不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等商业业态在该区域发展，为高端产业发展腾出空间。此后，中关村西区对新业务一直非常谨慎。

不止一位商业地产投资人向36Kr透露，中关村科技公司多，人员密度大，所以上班族的“吃饭”问题一直比较严峻。美食街的引入在一定程度上缓解了这个问题，但是街上的摊位很多，没有桌椅，溢出的餐饮需求无法完全满足。据此，商场一楼基本规划为餐饮业态。

2022年3月，石宝街关闭的消息传出。有知情人士透露，光大安石从广药东方手中接手世宝街后，正在酝酿新一轮的改造。目前，石宝街二期已经封闭，一期正在逐步清理，改造处于审批阶段。美食街的关闭可能会给中关村的吃饭难问题带来更大的挑战。丁浩告诉36Kr，未来一两年内，包括餐饮在内的鼎好大厦商业板块都将进入市场。

中关村地区常年的“吃饭”问题，加上疫情的影响，使得政府对中关村西商业的态度软了很多。无论是鼎好大厦的业主还是其他业内人士都告诉36Kr，目前中关村西的商业更多的是由市场主导，政府更多的是负责地下空房的备案，并没有通过审批来限制项目本身的合理商业比例。

在丁公馆之后，中关村地区的大型写字楼交易时有发生，而且往往成为市场的成交热点。2021年12月，普洛斯收购中关村杜英大厦D座；2021年3月，中国金茂、第一创业、高和资本联合收购蒂奇科技大厦D座；2021年5月，安石资本接手远洋资本旗下的钻石大厦。这也是海洋资本城市更新基金第一个实现退出的项目。中关村很多老建筑往往伴随着交易后的改造，也是在一次次点对点的改造中。押注几代人创业梦想的中关村，正在重新适应和理解新时代。

作者|詹芳阁