房产新政策2022(房产新政策16条)

11月29日，地产股开盘几乎全线上涨，多只股票开盘后立即封涨停，这无疑与前一日证监会将调整优化房地产领域股权融资的重磅政策相呼应。

据全国商报统计，截至发稿，a股房地产板块上涨3.13%，房地产服务板块上涨3.65%；建材板块上涨1.11%；h股房地产管理及开发板块上涨2.51%，建筑工程上涨0.42%。其中，a股方面，信达地产、中交地产、南国地产、城建发展、中国武夷等10只股票开盘即涨停；h股方面，三讯集团上涨100%，天宇地产上涨22.22%，亿达中国上涨22.03%。

“三箭齐发”支持房企融资

11月28日晚间，证监会公布调整优化5项涉房企业股权融资措施，即日起生效。

五项措施中，最重要的是恢复涉房上市公司兼并重组和配套融资——允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象必须是房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买住房相关资产；发行股份购买资产时，可募集配套资金；募集资金用于存量住房相关项目、支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。，不能用于收购土地拍卖、开发新建筑等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策，支持“同行业、上下游”整合。

“此举标志着‘第三支箭’正式落地。”中研院企业事业部研究总监刘水表示，贷款融资的“第一箭”和债券融资的“第二箭”已经落地，而这次支持房企股权融资的“第三箭”落地，表明支持房企融资“三箭齐发”。

“金融端稳中求进是确保经济建设稳定发展、有效防范和化解房地产市场风险的重要举措。”5安居客房地产研究院分院院长张博表示，“房企‘第二支箭’本月密集落地，但房地产行业仅靠债务融资仍难以快速渡过难关。所以‘第三支箭’的推进会加快，这对房企意义重大。通过股权融资的力量，将有效推动房企解决资金问题，给予行业关键的‘喘息’机会，积蓄能量跨越困境。”

“重启重组上市工作是当前房企存量债务过多情况下的关键举措，有助于真正化解去年下半年以来积累的债务问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“恢复M&A，重组支持涉房上市公司融资，明确了对房企重组上市实施宽松政策，特别是提到发行股份或支付现金购买涉房资产，对当前问题企业和优质房企是利好消息。”严跃进认为，问题企业可以利用这种重组上市工作来理顺债务关系，而优质房企则有机会收购或控制这类企业。

严跃进解释，再融资是上市公司IPO后的一种新的融资方式，不同于目前同类交易商协会推出的“第二支箭”模式。房企获得非公开融资方式，有助于有针对性地寻找投资者，避免了之前公开发债面临的筹资不足的尴尬。

张博还指出，从具体执行层面来看，允许上市房企民间融资更加灵活，融资金融的用途也表述广泛，主要涉及项目建设，可以用于偿还债务。这种做法对于缓解房地产企业的债务压力会非常直接。

私募股权投资基金备案规则将出台。

在私募股权投资基金方面，证监会指出，开展房地产私募股权投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立房地产私募股权投资基金，引入机构基金，投资现有住宅地产、商业地产和基础设施，推动房地产企业盘活经营性地产，探索新的发展模式。

同日，中国证券报从接近监管机构的人士处获悉，证监会正会同基金业协会研究起草房地产私募投资基金备案细则，将尽快推出，届时符合条件的私募基金管理人可以申请试点。

置信投资研究院高级研究员马洪认为，充分发挥私募基金的作用，开展房地产私募基金试点，可能预示着国内部分私募基金可能会参照国内外成熟的资产管理公司(AMC)的运作模式，开发掘金存量房地产项目，从而促进房地产企业盘活经营性房地产，巩固相关房企现金流。

将加快化解，有效防范房地产风险。

一个月之内，三支箭同时射出。

有业内人士认为，“第一箭”和“第二箭”的主要作用是帮助那些“相对健康的房企”。现在证监会射出的“第三支箭”，不仅仅是为了帮助那些“相对健康的房企”，更是为了触动那些已经病入膏肓的房企。

在当前房地产行业的语境下，“救市”的代名词也可以是“处置”。

因为在射出“第三支箭”之后，房地产行业的脱困路线图终于清晰了:对于还没有脱离险境的房企:让他们尽快恢复正常；对于危在旦夕但尚未绝症的房企:给予基本救助，能否自救看本质；对于已经病入膏肓的房企:可以考虑股权重组，让有实力的企业吸收。

刘水也认为，这一政策将加快上市房地产企业的重组，加快房地产风险的化解，加快房地产风险的出清。

同时，政策提出调整完善房地产企业境外市场上市政策。恢复主营业务为房地产的h股上市公司再融资，恢复其他主营业务为非房地产业务的h股上市公司再融资。刘水认为，这表明监管层支持h股上市房企再融资，缓解房企流动性紧张，防止房企风险扩大。

此外，据亚太房地产研究院院长谢逸枫介绍，目前，债务违约的房企获得的融资金额和金额都比较少。以后能不能起死回生，首先要靠自救造血，其次是财务输血，最后是等待销售恢复造血。据统计，截至目前，已发债的房企中，出现债务违约的民营房企只有7家，分别是旭辉控股、新城控股、中南、金科、宝龙、世茂、绿城。有两家央企出现了债务违约，分别是CCCC和绿地，“规模和金额有限”。

“目前政策对化解民营房企债务危机的作用并不明显。显然，政策不能覆盖所有债务，这也意味着，解决民营房企的债务危机要靠我们自己。未来随着规模、范围、名单的扩大，或许有助于缓解和化解民营房企的债务危机。”谢逸枫说。

“第三支箭”还指出，还将支持建筑企业，支持上下游房地产企业的整合。根据政策，建筑等与房地产密切相关的行业上市公司应遵循房地产行业上市公司政策，支持“同行业、上下游”整合，这将加快房地产企业与上下游建筑企业、装修企业的整合。

地产股估值或重估
90多家企业受益。

置信投资研究所高级研究员马洪认为，过去几年，a股市场几乎没有股权融资案例。这一政策调整可能意味着，未来，股权融资作为直接融资工具之一，将恢复其功能。预计房企资金来源将继续改善。

据了解，企业在国内证券市场获得股权融资的主要方式有IPO、增发和配股。

除了IPO，增发是最重要的融资渠道。增发最大的好处是直接放大净资产，提高企业的资产负债率，实现快速去杠杆。其中，定向增发是上市房地产公司股权融资投资方式之一，融资成本低，可以有效补充项目资金。

但从2016年下半年开始，a股房企的再融资就处于大幅暂停的状态，直到现在也没有出现纯房企项目融资的增加。

据金融协会记者统计，目前a股共有93家房企，其中主营房地产的有82家，市值过百亿的有32家。

来源:国家商报、中国经济网、中国房地产报、The Paper、华夏时报、金融协会。