万科是什么公司,做什么的(万科是什么公司的启发开始从事物业管理业务)

第1节重要提示

万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年第三季度报告(以下简称“本报告”)内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

本报告已经公司第十八届董事会第二十三次会议审议通过。独立董事康典因公务未能亲自出席会议，授权独立董事刘姝威代为出席会议并行使表决权。此外，公司其他董事亲自出席了董事会会议。

董事长郁亮、总裁兼首席执行官朱久生、执行副总裁兼首席财务官王文锦声明本报告中的财务报表是真实、准确和完整的。

本集团(万科企业股份有限公司及其子公司)根据中国会计准则编制了本报告，本报告的财务报表未经审计。

除特别注明外，本报告使用的记账本位币为人民币，“报告期”指2019年7-9月。

本报告中涉及的未来规划和发展战略等前瞻性陈述不构成本集团对投资者的实质性承诺。请投资者注意投资风险。

第二节公司基本情况

一、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更、会计差错更正而追溯调整或重述以前年度会计数据？

□是√否。

单位:人民币元

■

截至前一交易日公司总股本的披露:

■

非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

对于公司根据《解释性公告第1号——公开发行证券的公司信息披露非经常性损益》中的定义界定的非经常性损益项目，以及《解释性公告第1号——公开发行证券的公司非经常性损益》中列示的非经常性损益项目，应说明原因。

□适用√不适用

报告期内，公司未将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中定义和列举的非经常性损益项目定义为经常性损益项目。

二。报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

1.普通股股东总数、已恢复表决权的优先股股东数量以及前10名股东的持股情况

单位:份额

附注:HKSCC代理人有限公司为本公司h股非登记股东所持股份的名义持有人；

注:2019年10月13日，钜盛华在港交所披露交易所网站(网站(www.hkexnews.hk)披露)披露了万科权益变动情况:截至2019年10月11日，钜盛华及其一致行动人合计持有万科股份1，352，836，874股，占万科总股本的11.97%；

注:2019年8月，经中国银行保监会批准，安邦人寿保险股份有限公司更名为人人人寿保险股份有限公司；

注:香港中央结算有限公司为通过深股通持有本公司a股的非在册股东所持股份的名义持有人；

注:上表中“29.05万股a股”指融资融券信用账户合并后的股东数。

截至2019年9月30日，公司股份11，302，143，001股，其中a股9，724，196，533股，h股1，577，946，468股。

2.公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用√不适用

第3节操作条件的讨论和分析

一、第三季度房地产市场

报告期内，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，各地围绕“稳房价、稳地价、稳预期”目标，因城施策，促进房地产市场平稳运行。

国家统计局数据显示，1-9月，全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%；销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%；三季度全国商品房销售面积增长2.9%，销售金额增长9.7%。

三季度公司长期关注的14个城市1商品房成交面积同比增长2.5%。截至报告期末，上述城市新房库存(已取得销售许可证但尚未销售的面积)的去化周期约为10.2个月。

1.北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡和苏州。

1-9月，全国房地产开发投资同比增长10.5%，增速比上半年回落0.4个百分点；全国房屋新开工面积同比增长8.6%，增速比上半年回落1.5个百分点。

土地市场已经降温。中国指数研究院数据显示，三季度300个城市住宅用地平均溢价率为11.6%，较上半年回落8.6个百分点。

房地产金融监管继续收紧。中国人民银行报告显示，截至9月末，房地产贷款余额同比增长15.6%，增速比去年末回落4.4个百分点。

二。报告期内本集团的业务进展

(一)主要财务指标

第三季度，集团实现营业收入人民币845.9亿元，同比增长20.8%；归属于上市公司股东的净利润64.0亿元，同比增长31.6%。其中，房地产业务结算面积608.7万平方米，同比增长5.1%，贡献营业收入795.8亿元，同比增长18.9%。

1-9月，集团累计实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积1455万平方米，贡献营业收入2125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。

1-9月，集团房地产业务结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对个别高风险项目计提存货跌价准备。截至9月底，集团存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。报告期内，集团计提存货跌价准备11.4亿元，影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

本集团坚持基于现金流的真实价值创造，保持财务和资本稳定。截至9月末，集团持有货币资金1，072.4亿元，远高于短期贷款和一年内到期的有息负债之和590.8亿元。在有息负债中，74.0%为长期负债。

(2)主要业务情况

集团一直坚持积极的销售策略。三季度房地产业务合同销售面积911.5万平方米，合同销售金额1416.1亿元，同比分别增长5.2%和11.6%。1-9月，集团累计实现合同销售面积3061.6万平方米，合同销售金额4756.1亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。

截至9月底，已售出资源未结算4474.3万平方米，合同总金额约6362.4亿元，较年初分别增长20.6%和19.9%。

本集团继续坚持稳健投资策略，在确保合理成本的前提下，积极发掘潜在投资机会。第三季度新增开发项目62个，总建筑面积约1479万平方米，计划权益建筑面积约1155.3万平方米。1-9月，集团共新增开发项目116个，总建筑面积约2832.1万平方米，计划权益建筑面积约2042万平方米，其中按权益投资额计，81%位于一二线城市。

截至9月底，集团在建工程总建筑面积约10587.8万平方米，权益建筑面积约6275.4万平方米；规划项目总建筑面积约5594.2万平方米，权益建筑面积约3629.4万平方米。此外，集团还参与了多个旧城改造项目。根据目前的规划条件，总产权建筑面积约为341.4万平方米。

1-9月，集团新开工面积3243.4万平方米，占年度建设计划的89.9%；竣工面积1640.1万平方米，同比增长5.5%，占全年计划竣工面积的53.3%。

集团坚持“城乡建设和生活服务提供商”的战略定位，在巩固住房开发优势的同时，围绕人民日益增长的美好生活需求，积极发展物业服务、租赁住房、商业开发运营、物流仓储服务、标准办公及产业园、冰雪度假等服务。

报告期内，万科物业品牌价值在中国指数研究院2019物业服务品牌价值研究成果榜单中排名第一，荣获2019中国物业服务专业化领导品牌企业、2019中国物业服务品质领导品牌企业、2019中国物业服务平台领导品牌、2019开发商最具影响力物业品牌等多个奖项。

截至9月底，集团累计开放租赁房源约9.8万套；期间，本集团成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券，发行规模为25亿元，票面利率为3.55%。

本集团以李因集团为其商业开发和运营平台。报告期内，李因集团在2019中国房地产品牌价值研究大会上荣获“2019中国商业地产领导品牌”称号。

在第三季度，集团收购了四家新的物流和仓储服务公司，总建筑面积约为27万平方米。截至9月底，物流仓储服务总建筑面积约998万平方米。

本集团持续关注利益相关者的发展，认真履行社会责任。公司董事长郁亮因在精准扶贫和乡村振兴方面的贡献，被国务院扶贫办授予“2019年度全国脱贫攻坚奖”荣誉称号。

第四节重要事项

一、报告期内主要财务数据和财务指标的变化及原因

√适用□不适用

单位:人民币万元。

二、重要问题的进展及其影响和解决方案的分析。

三。公司实际控制人、股东、关联方、收购人、公司及其他承诺方在报告期内未履行的承诺。

□适用√不适用

报告期内不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人、公司及其他承诺方在报告期内未履行的承诺事项。

四。2019年经营业绩预测

预测年初至下一报告期末累计净利润可能为亏损或与上年同期相比发生重大变化的警示及原因说明。

□适用√不适用

动词 （verb的缩写）证券投资

不及物动词衍生品投资

√适用□不适用

报告期末衍生产品投资头寸表

注:报告期内IRS和CCS无增减，但由于汇率变动，2019年9月末折合成人民币的合同金额与年初略有差异。

■

七。报告期内接待调研、交流、采访等活动登记表

八。非法对外担保

报告期内，公司不存在违规对外担保的情况。

九。控股股东及其关联方占用上市公司的非经营性资金

公司无控股股东。报告期内，不存在第一大股东及其关联方非经营性占用公司资金的情况。

股票代码:00002，299903。股票简称:万科A和万科h。: 2019-083

第十八届万科企业股份有限公司

董事会第二十三次会议决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

一、董事会会议

万科企业股份有限公司(以下简称“公司”)第十八届董事会第二十三次会议通知已于2019年10月10日以书面电子邮件方式送达全体董事。本次会议于2019年10月24日在四川省成都高新区云华路50号高新万科大厦召开。会议应出席董事10名，亲自出席并授权出席董事10名。康电独立董事会因公务原因未能亲自出席会议，授权刘姝威独立董事代为出席并行使表决权。董事长郁亮主持了会议，公司全体监事和高级管理人员列席了会议。董事会会议符合《中华人民共和国公司法》等法律法规和《万科企业股份有限公司章程》的规定

二。董事会议审议

(1)审议通过了《关于计提和核销存货跌价准备的议案》。

2019年第三季度，公司计提存货跌价准备113，667.33万元。三季度末，公司存货跌价余额为306，101.67万元，较2018年末增加74，816.42万元。

表决结果:同意10票，反对0票，弃权0票。

(二)审议通过2019年第三季度报告及财务报表。

详见公司同日刊登在巨潮资讯网和香港联合交易所有限公司网站上的《万科企业股份有限公司2019年第三季度报告》。

表决结果:同意10票，反对0票，弃权0票。

三。参考文件

1.公司第十八届董事会第二十三次会议决议；

2.董事、高级管理人员对2019年第三季度报告的确认意见；

3.独立董事关于第十八届董事会第二十三次会议相关事项的独立意见。

特此公告。

万科股份有限公司

董事会

2019年10月25日

股票代码:00002，299903。证券简称:万科A、万科h。:“万”2019-084

万科股份有限公司

第九届监事会第十二次会议决议公告

本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

万科企业股份有限公司(以下简称“公司”)第九届监事会第十二次会议通知已于2019年10月11日以书面电子邮件方式送达全体监事。会议于2019年10月24日在四川省成都高新区云华路50号高新万科大厦召开。本次会议应出席监事3人，实际出席监事3人。监事会主席解除了会议的冻结。监事会会议符合《中华人民共和国公司法》等法律法规和《万科企业股份有限公司章程》的规定

一、监事会会议审议情况

会议以3票赞成，0票反对，0票弃权通过以下决议:

1.审议通过了关于计提和核销存货跌价准备的议案。

2.审议批准2019年第三季度报告及财务报表。

经审查，监事会认为董事会编制和审议公司2019年第三季度报告及财务报表的程序符合法律、行政法规和中国证监会的规定。报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

二。参考文件

1.公司第九届监事会第十二次会议决议；

2.公司第九届监事会对2019年第三季度报告的审核意见。

中西部及东部各州的县议会

2019年10月25日

股票代码:00002，299903。证券简称:万科A、万科h。:“万”2019-085

万科股份有限公司