买二手房增值税交多少钱(买二手房增值税交多少个税)

与新房相比，二手房交易的税费无论是种类还是税费都要高很多。很多朋友不知道二手房都要交哪些税，每一笔税怎么算。今天，边肖为大家普及这一知识，希望他们在购买二手房时可以使用。

税费由买家还是卖家出？

二手房交易主要涉及三大税种，即增值税、个人所得税和契税(印花税很少会因为只有几块钱而被忽略)。其中增值税和个人所得税按法理由卖方(上家)缴纳，只有契税由买方(下家)缴纳。

但在很多地方，卖方关注的是二手房的价格，会将实际付款义务转嫁给买方。但是，即使卖方单独纳税，他仍然可以转嫁税收，例如，通过提高房屋单价。

所以，重点不在于谁交税，而在于能不能节税或者尽可能少交税，这将考验大家的选房能力。当然，只有先了解政策，才能保证不被中介忽悠去买高税的房子，我们还不清楚。

增值税及附加

为什么先说增值税？因为增值税是价外税，所以在计算其他两个税种时，需要从房产交易价格中扣除。至于价外税涉及什么税法概念，不是我们讨论的重点。你需要做的就是知道如何计算它。

要说二手房交易的税收问题，首先要说地区问题。由于我国四大一线城市北上广深在经济上遥遥领先于其他地区，当地房价也遥遥领先。

所以对于这四个地区，国家出台了比较特殊的税收政策。没错，就是为了你们的高房价和更严格的税收政策。在下面的文章中，我会分别讲解北上广深等地区。

其他地区对于购房分类只讲首套房、二套房、二套房及以上。除了套数，贝尚广深还关注房子是普通房还是非普通房。

四个一线城市对一般住房和非一般住房的划分标准不同，但基本原则是所有总价高、面积大的住房基本都是非一般住房。毕竟一线城市能买得起房子的人就那么几个，能买得起大面积高单价的人就更少了。这样的房子可能不是普通人住的。

(1)其他地区二手房交易增值税政策

如果家庭最后一次购买房屋并持有两年(以下简称两年或五年)后再出售，则不需要缴纳增值税。

该交易未满2年:按照合同价格全额缴纳增值税及附加，计算公式=合同价格/(1+5%)*5.3%

由于缴纳增值税会伴随缴纳城建税和教育费附加，所以税率会有小数点，不同城市小数点不一样，有的5.3%，有的5.6%。这里统一用5.3%，0.3%和0.3%差别不大。

(2)北上广深二手房交易增值税政策

普通住宅，2年后无需缴纳增值税；不足2年的按合同总价计算，公式=合同总价/(1+5%)*5.3%。

非普通住宅，2年后不再缴纳增值税。公式为=(合同价-上次采购价)/(1+5%) * 5.3%。不足2年的按合同总价计算，公式=合同总价/(1+5%)*5.3%。

(3)举例说明。

我用广深(上海)的政策给你举个例子。

小张和小明签订了二手房买卖合同。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。

A.这套房子是小张三年前买的，当时花了260万。

如果房子位于上海内环内，是普通房子，本次二手房交易免征增值税；

如果房屋位于内环外，则为非普通房屋，本次交易需缴纳增值税及附加= (4.2-2.6万)/(1+5%)* 5.3% = 8.07万元。

B.这套房子是小张一年半前买的。

普通住宅和非普通住宅都要缴纳增值税及附加= 420万/(1+5%)* 5.3% = 21.2万元。

(4)部分城市政策变化

你也看到了，上海交易不到2年的二手房增值税很高。我现在还在用总价420万的房子，在上海算是“便宜”货。如果套一套总价800万的三居室二手房，最多要交增值税和附加税共计40.38万元。

与此同时，为了调控楼市，最近很多城市在增值税上调整了满2年的政策，变成了满5年。比如上海和深圳。那么，在上面的例子中，无论哪种情况，都要全额缴纳增值税及附加，即21.2万元。

个人所得税

房产交易的个人所得税不同于前一阶段网上热议的个人所得税的最终汇算清缴。汇算清缴是指个税中的综合所得，如工资薪金、劳务报酬和其他所得，而房地产交易的个税属于财产转让所得，不计入综合所得，一次计算。

(一)其他地区二手房交易个人所得税政策

各地税收政策不同，但基本上是两种方式计算。

一是按照两次交易的差额计算，公式=(本次交易的合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税)*20%=(两次交易的差额-本次缴纳的增值税)*20%

二是全额缴纳，公式=(本次交易的合同价款-本次缴纳的增值税)*1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算，少数地区只能遵循第一种方法。

(2)北上广深二手房交易个人所得税政策

四个一线城市也不一样。这里我来介绍一下上海的政策。上海可以选择全额纳税或者差额纳税。

对于普通住宅，差额纳税公式=(本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税)*20%=(两次交易的差额-本次缴纳的增值税)* 20%；全额缴税公式=(本次交易合同价-本次缴纳增值税)*1%。

对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=(本次交易合同价-本次缴纳增值税)*2%。没错，税率高1%。

(3)免税政策

二手房交易免税政策全国都一样，就是大家常说的“满五才”。五年过去了，我不再解释了。从上面可以看出，“唯一”是指卖家出售自己名下唯一的一套房子。这也是顶替人员会选择先卖房再买房的原因之一。为了满足“唯一”条件，省了个税。

(4)举例说明。

效仿上例，以上海政策为例。小张和小明签订了二手房买卖合同。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。小张当年买这套房子花了260万。

A.房子是普通住宅，五年后不交增值税(按最新政策)

差额纳税计算结果=(420万-260万-0) * 20% = 32万元；全额缴税的计算结果=(420万-0)* 1% = 4.2万元。选择全额纳税方式，承担税款42000元。

B.房屋为普通住宅，五年内缴纳增值税21.2万元。

差额纳税计算结果=(420万-260万-21.2)* 20% = 27.76万元；全额缴税的计算结果=(420万-21.2)* 1% = 3.99万元。选择全额纳税方式，承担税款3.99万元。

C.房屋为非普通住宅，五年后缴纳增值税80700元。

差额纳税计算结果=(420万-260万-8.07)* 20% = 30.39万元；全额缴税的计算结果=(420万-8.07)* 2% = 8.24万元。选择全额纳税方式，承担税款8.24万元。

D.房屋为非普通住宅的，五年内缴纳增值税21.2万元。

差额纳税计算结果=(420万-260万-21.2)* 20% = 27.76万元；全额缴税的计算结果=(420万-21.2)* 2% = 7.98万元。选择全额纳税方式，承担税款79800元。

对了，无论如何，全额缴税比差额缴税更划算。这是因为大部分城市房价涨幅较高。如果某个地方的房价几年几乎没涨，就算房价跌了也不需要交个税(因为没有收入，所以算差价更划算.....).

契税

最后说说契税，这是唯一一个完全不能减免的税种。只要是二手房买卖，不管房子在哪里，房子满不满，都要交钱。最多是税率有高有低。

公式是一样的，就是(合同价-增值税)*契税税率，唯一不同的是契税税率。

(1)其他地区二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积小于90平方米的，契税税率为1%；90平方米以上的契税税率为1.5%。

购买面积超过90平方米的二套房，契税税率为1%；90平方米以上为2%。

购买三套(部分地区不限购)及以上，契税税率为3%。

(2)北上广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积小于90平方米的，契税税率为1%；90平方米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上，无论面积大小，均为3%。

(3)举例说明。

用上面的例子继续讨论。小张和小明签订了二手房买卖合同。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。小张当年买这套房子花了260万。

由于套房数量、面积大小以及缴纳增值税的诸多因素，有12种之多的情况。这里就不一一计算了，举几个缴纳契税比较高的情况。

A.买了第二套房，交了8.07万的增值税。

契税=(460万-8.07万元)* 3% = 13.55万元

B.买了第二套房，交了21.2万的增值税。

契税=(460万-21.2万)* 3% = 13.16万元

总结

以上给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种，篇幅相当长。谢谢你看到这里。

以上面的例子为例，考虑纳税额最大的情况，即小明花420万元买了一套二手房，属于非普通住房的二套房，两次交易间隔不到五年。

需要缴纳增值税21.2万元，个人所得税7.98万元，契税13.16万元，共计42.34万元。在上海买二手房交的税已经可以在三四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万的情况下。买一套800万的房子，最多缴税需要78.36万。

有朋友说可以故意做低合同价避税。低一点也可以，但是税务局会根据周边房屋的交易价格给一个最低核价。如果合同价格高于核定价，则按照合同价格计算税款，否则，按照核定价计算税款。

所以，为了节税，在哪里买房，尽量找交易满五年的房子。

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