产业园区运营管理方案(产业园区运营管理公司)

2022年9月15日，北京——工业园区作为经济创新发展的重要载体，近年来受到众多投资者的青睐。2021年，北京工业园区投资同比增长75%以上，上海同比增长近60%。最近仲量联行的调查也显示了类似的市场趋势——70%的投资者对北上广深及其周边城市群的工业园区物业表现出极大兴趣。该调查涵盖了中国大陆商业房地产市场最活跃的投资机构，其中超过一半的投资机构的规模达到或超过200亿元人民币。

调查结果还显示，区位价值、政策支持和运营能力是决定工业园区投资、产业引导和园区运营成功与否的核心因素。

区位价值成优先考量因素，一线城市及周边产业园受青睐

由于一线或强二线城市具有重要的战略地位和稀缺的市场要素，大部分行业的顶级产业资源都集中在这些城市，从模式和产品上为其产业园区市场的迭代升级提供了良好的环境，因此产业园区的投资基本上都集中在这些城市。

以第一批产业园区REITs项目为例。这些园区在全国处于领先地位，且都位于一线或强二线城市。同时，项目区位优越，毗邻多个核心项目和龙头产业集群，可带来有效的产业集聚效应。所以他们有稳定的出租率和稳定的租金的基本面，可以给投资者带来持续的未来收益。

同时，资产证券化正在成为未来工业园区盘活存量资产、实现资金良性退出的重要途径，也将推动新兴工业园区市场的快速发展。从国家发改委对基础设施类REITs区位的评价标准来看，这类项目只要具备发展战略、定位、布局等成熟的资源禀赋，就具备发展REITs的产业优势和区位优势。

根据仲量联行的调查，几乎所有的受访者都表示在投资工业园区物业时会优先考虑区位价值，其中近六成的受访者表示，他们看重区域整体规划作为区位价值的一个因素，即区域内的产业环境和大规模集聚效应，远高于对基础设施和交通便利的重视程度。同时，从投资者的角度来看，国家政策重点发展产业的区域，区位价值较高，如北京的中关村、上海的张江，高新技术产业聚集，北京的亦庄，生命科学产业聚集。区位价值会体现在收入、出租率等关键数据上，直接影响投资者的决策。

鼓励政策激发投资活力，财政支持最受关注

工业园区的发展非常依赖于政府支持形成的外生驱动，包括在土地使用、财政补贴、招商引资制度、服务平台等多个维度形成有效的政策体系。，有助于园区的快速成熟。

根据仲量联行的调查，工业园区领域最受关注的政策支持无疑是政府提供的直接资金支持。88%的投资者最关心政府对企业的减税或补贴等直接财政支持，其次是政府实施产业引导措施，引导和参与合作投资。

其中，金融支持的主要目的是形成宽松的投资环境，吸引企业和资本流入。来自全国各地的财政支持主要有税收优惠、房租补贴、落户奖励、无偿资助、贷款贴息等。同时也有财政安排专项资金支持。比如北京的一些科技园，高新技术企业可以享受政府技术创新基金、风险投资公司、担保基金的支持。

产业引导措施的主要目的是形成完善的生态圈，促进产业链不同环节不同规模企业之间的良性互动和共赢共生。生态圈的建设需要明确的建设规划和前期的引入机制。以深圳为例，今年深圳出台了“20+8”产业政策，重点发展以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业和8个未来产业，明确了深圳先进制造业的发展布局。政策中明确的产业引导措施和财政激励措施也吸引了大量关注大湾区工业园区市场的投资者将目光投向深圳的相关工业园区。

此外，招商运营的政策支持是为了更有效、更健康地实现产业集聚。通过发挥政府的影响力，从招商序列、企业筛选、投融资模式、定制方案、服务平台等角度全面落实园区发展目标。

运营能力不可或缺，针对性服务日渐凸显

虽然区位价值和政策支持是影响产业园项目物业绩效的核心因素，但它们具有先天性和长期性，容易受到外部环境的干扰。建立合理的工业园区运营和盈利模式是微观层面提高项目资产绩效的有效途径。

根据仲量联行的调查，41%的受访者表示工业园物业的运营能力也是重点投资考虑因素之一。投资者倾向于直接参与投资运营模式和土地运营模式，但对产业和服务运营的关注度也在逐渐上升。

运营能力一方面体现在初期的产业定位和后期的掌控上。中国各城市的产业基础和结构不一样，地方实际引导和重点发展的产业也不一样。在产业园项目前期运营定位方案中，需要结合当地产业布局和自身条件，设定一个或多个子产业定位，规划主要租户结构，最终形成区域产业集聚效应。

另一方面，工业园区为产业提供针对性服务的能力和价值逐渐凸显。在产业园规模越来越大，进入市场的玩家越来越多之后，园区的长期运营能力成为关键。近年来，园区的运营已经不能满足于提供标准的服务，而是要为园区内的产业提供有针对性的服务。园区以产业为中心，围绕产业提供增值服务。比如生命科学产业园为医疗企业协调沟通药品认证，提供中试平台，共享实验室和设备。根据园区产业的发展路径和痛点，只有建立自己的服务体系，才能满足入驻企业的发展需求，让园区塑造自己的运营优势和核心竞争力。

仲量联行华北区研究部主管杨幂表示:“近一两年来，科技、电子商务、生命科学产业的快速发展极大地刺激了产业园的市场需求，生命科学产业园仍是全国商业地产市场最热门的话题之一。受益于国家经济转型和发展新兴产业的战略规划，投资者对中国产业园市场的热情正在上升，这将有助于产业园开启主流投资物业类型之路。REITs的发展将引导未来更清晰、更有效的退出路径，产业园市场将吸引更多社会资本投资，迎来进一步发展升级。"