家庭唯一住房是什么意思(房本满五唯一住房是什么意思)

作者:孙子桐文章转自:法制之家

被执行人“唯一住房”法院不能强制执行。相信你一定听过这个表达。“唯一住房”执行难是司法实践中的一大难题。很多法院以执行房屋是被执行人“唯一住房”为由拒绝执行，很多“老赖”也经常以此为挡箭牌。

“唯一住房”能实行吗？在这里我可以肯定的告诉你，随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)的出台，根据最新的规定和司法实践中的最新案例，“唯一住房”在一定条件下也是可以执行的。

针对这个问题，本文结合其历史沿革、最新规定、最新案例做一些解读，以供参考！

一是“唯一住房”无法实施的由来

如果被执行人只有一套房子，法院无法强制执行，这在社会上流传很广。但实际上，我国从未规定被执行人只有一套房屋时不能执行。上述说法源于2004年《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、冻结规定》)第六条，其中规定:“人民法院可以查封被执行人及其扶养人生活所必需的住宅，但不得拍卖、变卖或者清偿债务。

需要注意的是，这里只说“生活必需”而不是“唯一”。“唯一”的集合和“生活必需”的集合是有很大区别的。只有一套不一定是“生活必需”，如果有大量的赡养人口，两套房子可能是生活必需。然而，在司法实践中，“被执行人及其抚养人生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一房屋”。

由于执行的标的物是房屋，如果要以房屋的相应价值偿还债务，有一个前提是房屋必须“变现”。但是，房子折算成折价、拍卖、出售有三种方式。按照上述“可以查封，但不能拍卖、变卖、清偿”的规定，既然只能查封，不能“变现”，结果就是无法执行。长此以往，“唯一一套房”的说法无法强制执行。

《查封、冻结规定》第六条本着以人为本、尊重和保障人权的精神，为在民事强制执行程序中保障被执行人及其被执行人享有的基本生存权提供了法律依据。

这一规定的核心在于如何平衡生存权与债权的关系。生存权是指在一定的社会关系和历史条件下，人们为维持正常生活所应享有的基本条件。中国一贯重视保护公民的生存权。2004年3月，我国宪法修改，民事诉讼法等法律、行政法规作出相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础。同时，这是任何人都不能侵犯的绝对权利。债权只是一种普通的权利，是一种相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益以及基本社会秩序的前提下才能得到保护。所以生存权高于一切，是其他权利存在的基础。如果生存权得不到保障，其他权利也无从谈起。

二、对《查封、冻结条例》第六条的解释

我们可以这样理解《扣押、冻结条例》第六条:

第一，该条不仅保护了被执行人，也保护了他的被执行人。

第二，要有“生活必需”的房子。

在这方面，《扣押和冻结条例》第7条规定:

“人民法院可以根据被执行人的申请，在保障被执行人及其被扶养人最低生活水平后，对超出被执行人及其被扶养人生活必需品的房屋、生活用品予以执行。”

据此，超出“生活必需品”的房屋不受此限制，但该规定并未明确什么是超出生活必需品的房屋？也没有明确的保障最低生活标准所必需的住房运作模式。这导致实践中很多法院处理“唯一”的房子，往往采取“查封等待处理”的消极方式，导致很多案件长期得不到解决，债权人的利益无法得到保障，也影响了法院的司法权威。

第三，这里的房子也必须是“住宅”的房子。一般来说，商品房不受此限制。

根据上述《查封、冻结规定》，在多年的司法实践中，很多法院未能按照《查封、冻结规定》第六条的规定执行“仅有房屋”。如梁与罗慧媛民间借贷纠纷案，广州中院认为，在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的财产。但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:“人民法院可以查封被执行人及其扶养人生活所必需的住宅，但不得拍卖、变卖或者清偿债务。”由于两个被执行人的户籍都在涉案房屋内，除此房屋外，没有发现被执行人的其他房屋。因此，在没有具体可行的安置措施保障两名被执行人居住权的情况下，本案不具备拍卖涉案房屋的条件。

3.生活必备的居住房屋是什么？

在司法实践中，一般掌握如下:

A.你有能力租房子住吗？没人非要住自己的房子，租的房子也能住，符合居住条件。所以，如果他有收入，能租房子，他住的房子就不是必需品；

B.没有生活来源不能租房的，要看房子是否符合《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的人均廉租住房面积标准。(办法规定，城市最低收入家庭人均廉租住房面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分，不属于必要房屋。

4.如果是抵押的房子呢？

上述《查封、冻结规定》是最高法院2004年公布的司法解释，另一个司法解释是最高法院2005年公布的《最高人民法院直辖市人民法院执行抵押房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)。被执行房屋为抵押房屋的，应先适用抵押条款。根据抵押规定，对于已依法抵押的被执行人所有的房屋。"

人民法院在决定拍卖、变卖或者清偿被执行人及其所扶养人依法抵押的房屋债务后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期间，被执行人应当自愿腾退空房屋，人民法院不得强制被执行人及其扶养人迁出房屋。上述宽限期届满，被执行人仍未迁出的，人民法院可以依照民事诉讼法的规定作出强制迁出的裁定并执行。强制迁出时，被执行人不能自行解决住房问题的，经人民法院核实，申请人可以为被执行人及其扶养人提供临时住房。此外，被执行人属于低保对象，自己不能解决住房问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着执行终止。

《抵押条款》是执行抵押财产的特别条款，人民法院在执行抵押财产时应优先适用。我们可以这样理解，房屋抵押的话，即使是被执行人及其赡养人生活所必需的房屋也要强制执行，除非被执行人属于低保对象，自己无法解决住房问题。

动词 （verb的缩写）关于执行异议和复议这一问题的规定的态度。

“只有一套房”无法执行的问题在现实中大量出现，成为困扰司法实践的一大难题，造成事实上的不公平、不公正。法院不处置“唯一的房子”，保障了被执行人及其赡养家庭的生命权，但却是以牺牲债权人利益为代价的。在现代文明社会，被执行人及其赡养家庭的基本生活条件应该得到保障，但这应该是社会保障制度的功能，属于政府的责任，不应该将这种保障义务强加给申请执行人。

鉴于此，2015年5月5日，最高法院颁布了《执行异议与复议规定》。《规定》第二十条规定:金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的是本人及其所扶养家属维持生活所必需的生活用房为由提出异议的，人民法院不予支持:

(一)对被执行人负有赡养义务的人有其他生活必需的住宅的；

(二)执行依据生效后，被执行人转让其名下其他房屋以逃避债务的；

(三)执行申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其赡养人提供居住用房，或者同意参照当地住房租赁市场平均租金标准从变更后的房屋价格中扣除五至八年租金。

根据执行情况，确定被执行人交付的房屋自执行通知书送达之日起给予三个月的宽限期。被执行人以房屋是本人及其所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

接下来，笔者解读这一最新规定:

(一)对《执行异议和复议条例》第二十条的基本解释

法院在处分被执行人财产时，经常遇到被执行人提出被执行人的房屋是被执行人及其家庭成员生活所必需的异议，主张法院不能处分相应的房屋。这种情况在实践中很常见。

上述《查封、冻结条例》第六条的基本精神，是以保障被执行人及其被执行人的基本生活条件为核心目的。在现代文明社会，被执行人及其赡养人的基本生活条件应该得到保障，但这应该是社会保障制度的功能，属于政府的责任，而不应该将这种保障义务强加给申请执行人。在我国尚未建立有效的住房保障制度的背景下，《异议与复议执行条例》第二十条在总结以往经验的基础上规定了这一问题。它的基本思想是:

第一，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋所有权；

第二，这种居住权应当是被执行人及其家庭成员生活所必需的；

第三，担保是有期限的，债权人对债务人生存权的担保是紧急的。正所谓，债务人最终要向当地政府申请住房保障，本应由政府承担的社保义务不应该全部转嫁给债权人。

第四，被执行人不能利用法律对其生存权的保护来逃避执行。

(以上四条转自江必新、刘桂香主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定的理解与适用》一书)

(二)被执行人提出异议请求的具体情况。

1.对被执行人负有赡养义务的人有生活必需的其他住宅的；

对被执行人负有赡养义务的人主要包括被执行人的配偶、成年子女、父母等主体。这里的“赡养”一词应作广义理解，包括婚姻法中的赡养、扶养、抚养。该条的意思是，即使被执行房屋属于被执行人及其扶养人生活所必需的居住房屋，但对被执行人负有扶养义务的人有维持被执行人生活所必需的居住房屋的，法院应当执行。

2.执行依据生效后，被执行人转让其名下其他房屋以逃避债务的；

这篇文章很容易理解。执行依据生效后，被执行人为了逃避债务，将自己名下的其他房屋进行转让，导致现在被执行的房屋是其生活必需的，法院应当强制执行，因为这是被执行人恶意逃避债务的行为所致。但需要注意的是，房屋转让行为必须在执行依据后生效，被转让的房屋必须是被执行人的房屋。

3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其赡养人提供居住用房，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从变更后的房屋价格中扣除五至八年租金。

过去，在司法实践中，法院可以执行被执行人名下生活必需的住房，同时保障被执行人及其抚养人一定期限的居住权或者为被执行人及其抚养人提供住房。这篇文章吸收了原著的精神。根据该条规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其供养的家庭成员提供住房，或者同意按照当地房屋租赁市场平均租金标准从变更后的房屋价格中扣除五年至八年租金的，法院必须执行相应的房屋。这里需要注意的是，地方是指房屋强制执行的地方，廉租房的保障面积标准需要按照当地政府公布的标准来确定。

对于租金来说，租金水平应该参考当地房屋租赁市场的平均租金标准，其中当地也指房屋强制执行的地方，所谓平均租金标准一般是指某一区域的租赁市场近期的平均租金水平。关于扣租时间，在综合平衡申请人和被执行人利益的基础上，《执行异议与复议规定》设定了5-8年的间隔期，赋予了执行法院在此期限内根据案件具体情况对扣租进行适当调整的自由裁量权。此外，期间设计还可以提高被执行人的配合度。如果被执行人配合法院，可以考虑少给租金。如果他不配合，法院也可以按照最低五年的标准强制执行租金。

(三)执行异议和复议的规定及抵押条款的适用。

有客户咨询过笔者，原来的房贷规定还适用于唯一设定房贷的套房吗？对于这个问题，关于执行异议和复议的规定，一直没有明确规定。笔者认为，关于执行异议和复议的规定颁布后，原抵押条款应仍适用空。设定抵押的房屋属于被执行人及其扶养人生活必需的居住房屋的，法院可以按照抵押规定继续执行。

在实践中，债权人在经营过程中要做好信息收集和取证工作，了解债务人和担保人的资产、家庭、赡养人等情况。如果债务人或担保人只有一套房子，就要仔细评估风险。如果可能的话，尽量与债务人或担保人签订抵押协议，做好抵押登记，让债权人作为抵押权人有优先受偿权，处置房屋会更方便。此外，如有可能，还应尽可能增加其他保障措施。

不及物动词最高法院一项有争议的新规定。

(1)最高法院的新规定和争议

2017年2月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于依法妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》〔2017〕48号，通知第六条规定"不影响被执行夫妻的基本生存权益。要树立生存权高于债权的思想。执行夫妻共同债务涉及夫妻双方工资、住房等财产权利，甚至可能损害其基本生存权益的，应当预留夫妻双方及其被扶养人必要的生活费。执行夫妻名下住房时，应保障生活必需的住房。一般情况下，被执行人及其扶养人生活所必需的房屋，不得拍卖、变卖或者清偿。”

在这份新的司法解释中，最高法院强调了“生存权应高于债权”的理念，提出“执行夫妻名下的房屋时，应当保障生活必需的住房，一般不得拍卖、变卖、清偿被执行人及其扶养人生活必需的住房。”

实践中，随着2017年2月《夫妻债务案件审理通知书》的发布，“只有住房”能否执行的问题引发了新的争议。比如最近一个学员问我一个问题。具体案例如下:

他是一家小额贷款公司的总经理。胜诉后，他们向法院申请强制执行。法院查封了被执行人名下的房屋。在执行过程中，被执行人提出，该房屋是其本人及家庭成员居住所必需的唯一房屋(唯一房屋)，根据相关法律规定。

小额贷款公司提出，根据2015年最高法院《关于执行异议和复议若干问题的规定》第二十条的规定，小额贷款公司同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋变更价款中扣除五至八年租金，支付给被执行人。保证期间的基本生活条件应由法院执行。

但被执行人援引《夫妻债务案件审理通知书》第六条，认为根据该条款第六条，符合生存权高于债权的理念。法院执行夫妻名下的住房时，应当保障生活必需的住房，一般不得拍卖、变卖或者清偿被执行人及其扶养人生活必需的住房。

而且被执行人认为《夫妻债务案件告知书》是2017年2月执行的，《关于执行异议和复议若干问题的规定》是2015年执行的。按照新法优于旧法的原则，应先适用夫妻债务案件通知书，请求法院暂缓执行涉案房屋。

(2)两个司法解释是如何适用的？

对于如何适用两个司法解释，笔者检索了《夫妻债务案件通知书》实施后的相关案例，发现被执行人依据《规定》第六条和《夫妻债务案件通知书》第六条提出异议时，在绝大多数案件中，法院在案件符合《执行异议复议规定》第二十条规定的情况下，依法拍卖、变卖了被执行人的“唯一房屋”。然而，也有少数例外的判决。在几起例外判决中，有的法院根据《夫妻债务案件审理通知书》第六条的规定，直接中止或终止了相关房屋的执行。但这类案件不多，属于非主流意见，笔者能检索到的三个案件(不排除其他案件)都是广东省鹤山市人民法院判决的。

(三)最新相关案例

1.主流判断

案例一:与王、诉德州市中级人民法院执行异议一案[(2017)鲁14民终字第1997号]。

法院认为:不难看出，上述规定并不冲突，即使是被执行人名下的唯一房屋，在符合规定的条件下，仍可执行。

案例二:乐山市中级人民法院宋与王艳民间借贷纠纷案。[(2017)传11支复16]。

法院认为，异议人主张唯一的房屋不应拍卖，是基于《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件的通知》第六条的规定。法院认为，司法解释条款规定，夫妻名下房屋被执行时，应当保障居住所必需的住房。一般不允许拍卖、变卖或清偿被执行人及其家庭成员生活所必需的住房，但不是绝对禁止。如果被执行人必需的住房能够得到保障，就需要平衡申请执行人。

案例三:台州市中级人民法院蒋恒杰、姜海军执行另案[(2017)浙执十执裁24号]。

法院认为，根据仙居农行的执行申请，执行法院裁定拍卖该房屋，发布责令被执行人限期搬离的公告，并明确告知被执行人将按照有关规定支付安置费和生活费用，以保障其生活，符合相关法律和司法解释的规定， 并且也没有违背《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件的通知》(2017年第48号)第六条的精神。 (备注:本案在抵押房屋上执行)

案例四:淄博中院崔、胡长娟民间借贷纠纷执行审查案[(2017)鲁03执复68号]。

法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，在金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其供养的家庭提供房屋的， 或者约定按照当地租赁市场平均租金标准从变更后的房屋价格中扣除五至八年的租金，被执行人以被执行人及其所扶养家属需要居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。 申请人胡长娟要求拍卖被执行人的房屋，并已书面同意为被执行人及其家属提供房屋或给予被执行人五至八年的租金。故对复议申请人崔的复议请求，本院不予支持。

案例五:廊坊市广阳区人民法院与委托执行金融合同纠纷案[(2017)冀1003执一30号]。

法院认为，在邢爽与廊坊九融投资咨询有限公司、韩建军、张继平委托理财合同纠纷一案中，因无其他可供执行的财产，法院申请拍卖被执行人张继平名下的廊坊市XXX室房屋， 在申请被执行人依法垫付八年租金的书面承诺的前提下，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》和《最高人民法院关于执行异议和复议案件的规定》

案例六:盖瑞华、孙同喜、第三人成功执行异议案，莱州市人民法院[(2018)鲁0683民初第4366号]

法院认为:如何理解《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件的通知》第六条的规定？最高人民法院在制定关于执行的司法解释和政策时，始终坚持“生命权高于债权”的基本理念。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十条是为了保护被执行人的基本生活权益。《最高人民法院关于依法妥善审理夫妻债务案件的通知》第六条强调，保障被执行人被扶养人的基本生活权益。该规定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条不冲突。故原告请求法院不执行涉案财产，法院依法不予执行。

其他参考案例:

案例七:天津市南开区人民法院皮立军与郑民间借贷纠纷一案[(2017)津0104执一第148号]

案八:武汉市中级人民法院李、肖恩案[(2017)鄂一执复79号]

案例九:成都市金牛区人民法院担保执行成都分行与何华斌、孙妮之间的债权文书[(2017)川0106执一第32号]

案例十:镇江市京口区人民法院夏海峰、翟丽丽、民间借贷纠纷执行裁定书[(2017)苏1102执一9号]

案十一:赵县人民法院李东生、杨伟强民间借贷纠纷执行案[(2017)冀0133执一17号]

案例十二:宋立志与山东起动器有限公司民间借贷纠纷案，临沂市兰山区人民法院[(2018)鲁1302执一23号]

案例十三:苏、胡、苏伟伟、江苏混凝土有限公司等民间借贷纠纷案，连云港市中级人民法院[(2018)苏07执付6号]

2.例外判断(非主流)

通过检索相关案例，部分法院已根据《夫妻债务案件审理通知书》第六条的规定，直接中止或终止了相关房屋的执行。但是这类案件不多，属于非主流意见，笔者可以搜索到的三个案件(不排除其他案件)都是广东省鹤山市人民法院判决的，具体如下:

案例十四:中国工商银行股份有限公司鹤山市支行、鹤山市人民法院刘桂梅与常金融借款合同纠纷执行案[(2017)粤0784执终第130号]。

法院认为:经法院调查被执行人在银行、工商、房产、车管等相关部门的财产登记情况，依法除被执行人在诉讼期间查封了被执行人在鹤山市的财产外，尚未发现其他可供执行的财产。

经查，刘桂梅与常系夫妻关系，夫妻双方在本辖区居住的房屋为唯一房屋。这套房子的处置变现，可能会损害他们的基本生存权益。参照最高人民法院2017年2月28日作出的《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件的通知》[法(2017)48号]精神，应树立生存权高于债权的理念，落实夫妻共同债务，被执行夫妻的基本生存权不受影响。涉及夫妻双方住房等财产权利的，应当保障其生活必需的居住用房，一般不允许拍卖、拍卖。故暂不处置上述房产，并向申请执行人发出通知书和执行通知书，告知案件执行情况，要求其在规定期限内向法院提供被执行人已有可供执行的财产线索，但申请执行人至今未能提供。

因本案查处的财产尚未处置完毕，法院已采取各种强制执行措施，且未发现其他可供执行的财产，申请执行人未能提供可供执行财产的线索，本案应依法终结本次执行程序。

案例十五:鹤山市人民法院鹤山市国家小额贷款有限公司与广州市白云区宏佳鞋厂、李世雄等企业[(2016)粤0784 857号]。

法院认为，参照最高人民法院2017年2月28日作出的《最高人民法院关于妥善审理涉及夫妻债务案件的通知》[法(2017)48号]精神，在执行夫妻共同债务中应当确立生存权高于债权的理念，不得影响被执行夫妻的基本生存权。涉及夫妻双方住房等财产权利的，应当保障其生活必需的住房。因此，一般情况下，被执行人李世雄与许一顺位于鹤山市的共同财产尚未进入处置程序。待被执行人财产处置条件成熟时，继续执行。

案例十六:鹤山市人民法院鹤山国家小额贷款有限公司与佛山市金艺彩铁艺有限公司、麦松环等借款合同纠纷案[(2016)粤0784执1900-2](详情略)

七。摘要

从实践中的相关案例可以看出，多数法院是根据《关于执行异议和复议若干问题的规定》第二十条的规定，对“独房”进行拍卖和出售的。对于抵押的“唯一房屋”，首先适用2005年《最高人民法院关于人民法院执行抵押房屋的规定》(案例三、案例七)。因此，在满足《夫妻债务案件审理通知书》第六条规定的条件的情况下，法院不得拒绝执行“唯一房屋”。本文也赞同这种处理方式。

如果在实践中遇到法院拒不执行的情况，建议在引用《执行异议与复议条例》第二十条等规定的基础上，将上述相关案例打印出来提供给法官。

对于上述问题，一些地方法院也出台了相关规定。例如，2017年4月10日，江苏省高院发布《江苏省高级人民法院关于执行唯一住房若干问题的通知》。内容如下:

市中级人民法院和基层人民法院:

现就执行唯一住房现行执行程序通知如下:

2017年2月28日最高人民法院发布的《关于妥善处理涉及夫妻债务案件的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十条及《关于我省“唯一住房”执行有关问题的解答》不冲突。被执行人名下唯一住房，在符合规定的条件下，可以执行。

执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养人提供生活保障的，可以优先考虑房屋置换方式。