上海市有哪几个区(上海市中心城区)

上海有几个盘子，让人觉得可惜。

有的是开发商拖延，有的是规划拖累，有的是行业历史遗留问题。

即使占据了好的地段，发展还是不尽如人意。

今天，我将和你谈谈上海的这些萧条。

他们被什么耽搁了？

01

当初计划宏大，现在尴尬。

也就是被称为贫困凤凰的惠南。

惠南曾经辉煌过。这里原本是南汇县的政治文化中心。从地理位置上看，惠南也位于浦东新区的中心地带。

辉南发展的转折点是在2009年。

2008年，南汇区将区政府迁至临港，2009年，南汇区并入浦东，一度成为南汇的核心。

各类行政机关和单位不断从辉南向临港迁移，地位完全被削弱。

不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸纳，行政地位下降后，原本规划的五角场商贸城也没有了人气。

惠南曾经规划了一个大学城，现在变成了纯大学城。

上海科技大学、上海水产大学、上海电力大学相继迁出后，惠南大学城由原来的六所大学改造而成。

现已成为上海民航职业技术学院、上海工商外国语职业学院、上海兴伟学院、上海思博职业技术学院、上海出版印刷学院等专科学校。

(来源:百度地图)

如今浦东的产业规划已经完全绕过惠南，位置离香港不远。

可见，无论当初该板块发展多么宏大，行政地位下降后，政府引进的资源瞬间流失。

有钱人离开惠南，新增人口基本都引入临港。

南汇中心，曾经的中心，不如临港，难怪被称为“凤凰”。

(PS:现在香港附近的二手房价格几乎高于惠南，新房价格齐头并进)

02

上海那些难以搬迁的“田”

两个典型的板块，月浦和桃浦。

月浦宝钢厂区是这个板块永远的痛。上海宝山区宝山钢铁大院位置如图。

宝钢集团大院占地20平方公里，南北长7.5公里，东西长4公里。

在这片广阔的区域之上，是宝山钢铁的总部，也是上海宝山区月浦镇的主要组成部分。

上海月浦镇总体规划布局结构如下

棕色工业用地的一部分，也就是宝山钢铁的土地，其实宝山钢铁集体大院的面积已经超过了月浦镇的一半。

在月浦板块，不能搬迁的宝钢厂区决定了这个地方不能成为居住氛围很好的小区。

厂区周边的中心部分主要是婆家，配套设施不完善，生意较少。板块离江阳北路地铁站比较远，在上海外环以外比较远。

(来源:百度地图)

说到月浦，可以想到宝钢，这是这个板块撕不掉的标签。上世纪80年代，月浦进入快速发展期，土地资源日益稀缺。

现在除了厂房和婆家，板块内没有大型商业设施，只有几个生活广场和休闲街。

月浦，除了宝钢，就是婆家，但是宝钢不能搬，婆家不能拆。上海进入黄金发展的二十年，月浦发展相对放缓。

再来说说命运相似的桃浦。

在桃浦这一段，还有一些历史遗留的化工厂无法搬迁，比如上海英雄制笔厂、上海橡胶厂、上海中药一药厂，当年都在这里。

现在桃浦有很多仓库和工厂，工业形式偏低，大多是一些制造商和物流公司。这些混在老小区中间，桃浦的城市界面感觉更乱。

桃浦和月浦一样，几十年来都是化工基地，所以在七八十年代，这里建了大量的老公房和安置房。

与学校、商业医院等基础设施同步，满足当年员工的需求。当然，它是30年前建造的。

嗯，档次自然不会很高，这也导致了现在桃浦城界面的没落。

虽然桃浦的化工厂已经全部搬迁到金山，但是这片土地曾经被化学品严重污染。

三十年的工业建设成就了当时桃浦的经济发展，但也让生态环境为此付出了惨痛的代价。

月浦桃浦，因为那些不能搬迁的“田”

城市的面貌似乎几十年如一日，房价自然也是一片萧条。

03

天生地理位置有缺陷。

车墩，上海影视城的基地

说到汽车码头，你会想到什么？来看看我去车码头踩板时拍的图吧。

车墩镇距离上海市中心约40公里，地理位置比较特殊。

不仅在位置上，位于沈家定湖高速和沈海高速的夹角处，显得有些尴尬。

说起车墩，最有名的大概就是上海的车墩影视基地了。这个以拍摄民国剧的外景地而闻名的影视基地，如今只有屈指可数的几个摄制组。

与影视城配套的，还有大量的临时劳务中介。

十个门面里有五六个劳务中介，两个家政中心，一个小旅馆。

车墩镇周边有大量的工厂和工业园区，甚至松江出口加工区。大量的就业需求不仅催生了大量的劳务中介，也催生了大量的车墩神。

密集的低端制造业，密集的廉价劳动力市场，可能是上海板块最内生的发展。周边板块都比它能级高，购买力无法外溢。

位于杨浦东北角:中原、西伯利亚素有上海之称。

我的一个同事跟我说过她认知中的中原。

几年前我叔叔告诉我，我在上海杨浦买了一套房。当时对上海还不是很熟悉，听说杨浦以为是市中心。

但是在去他家的路上，我以为我要开车去崇明。

的确，从地图上可以看出，黄浦江在中原的东面和北面，江湾机场在二三十年前的西面。三个方向只有一条军路可以与外界连接，被认为是东北角。

中原板块的公共交通主要靠8号线，其他没啥。

板块西侧，10号线的光可以摸到，其他区域还得指望嫩江路和石光路。

这里未来没有其他大的交通规划，8号线基本没有延伸的可能。轨道交通只靠8号线通勤的现状，未来还会继续。

还有一个问题是，这里人口老龄化也很严重，没有人口增加，区域内的年轻人不断外出，所以是外流地区。

(来源:链家)

中原是很纯粹的住宅小区，大部分是八九十年代建的老小区，有工农、民兴、石光、国和、开鲁等新村。

近几十年来，在其他地方建设加快，城市面貌日新月异的时候，这里的道路几乎都保持着旧貌。

与上海其他地区相比，近十几年来，中原地区的变化相对较小。

05

被开发商拖累

在一个城市板块发展之初，选择开发商是非常重要的。

如果我真的想发展，我刚认识了李嘉诚。

2006年，上海真如作为城市副中心，推出首个核心地块。

普陀最好的四块地，以22亿元的价格交给了李嘉诚的长江实业。

虽然上海的地价在过去的十年里涨了十几倍，但当时不到3000元的楼面价绝对算得上是白菜价。

长江实业规划出了100多万㎡的综合体项目贵族场，还规划建设浦西第一高楼:西上海中心。

(现在普陀已经交出了浦西最高的建筑，也就是现在北外滩的玉兰广场)

当时的计划如下

普陀人等了13年。

普陀没有等来像样的生意，只有一套面积不大的低价酒店式公寓，半建的写字楼。

普陀核心区的大量商业项目并没有产生商业集群效应，带来产业聚集人群，进而带动整个区域经济的发展。

空不仅是极大的浪费，也没有给区域带来发展，导致这个区域的发展远远落后于外围。

如果不是李嘉诚，真如本可以成为普陀的商业中心和副中心。

不会成为房价最低、城市界面最差、产业引进最慢的四个副中心之一。

把这个锅扔给开发商不算过分吧？

高地价提前透支房价:小昆山

由于地处偏远，小昆山是松江比较落后的一个镇。2017年3月，中海拿下中国三宗住宅地块，楼面价超过3万平方米。

地王直接把楼面价推到3万多元。

不断刷新的地价已经完全提前透支了这个板块的房价。

后来小昆山也没有大规模开发。目前城市界面还是保持着三线城市的感觉。

(来源:百度地图)

相比松江新城和松江大学城的优美环境，差距无疑是非常明显的。

其次，小昆山的位置有多偏僻？

距松江大学城地铁站10公里，距上海市中心的发源地人民广场近41公里。

对于普通刚需客户来说，这个距离无疑是一个硬伤。

原地王中海九一里2018年以单价超4万/平米强势入市。要知道，2019年松江泗泾、九亭、松江新城的新房单价才4万多。

与这些盘子相比

小昆山2017年突破地价上限，面粉比面包还贵。

开发商非理性拿地的高地价完全透支了小昆山的价值。

本来，在板块不成熟阶段，开发商的土地开发可以带动人口引进、配套设施和城市界面的发展。

但是如果地王卖的太慢

不仅抬高了地价，也拖累了整个板块的建设速度。

最后

毫无疑问，这些地方一定是上海二手房的洼地，也是刚需人群最容易上车的地方。

也代表了那个时代政府为城市发展所做的巨大努力。

但是这些板块都在老化，或者短时间内难以改变，或者很难有有利的规划。

一旦落后，可能就很难追上了。

同样的价格，上海还有很多板块可以选择，很多人会犹豫纠结。

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以上是正文，来自乔布斯。