万柳书院(万柳美中宜和妇儿医院)

北京房协拥有十余年的楼市实战经验，已为11000多个购房家庭提供投资建议。是北京很少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战型专家。积累了超过10，000个实地调查社区和超过1，500次交易经验；帮助那些在皇城打拼的人买一套优质的房子，赶上城市经济增长的红利，获得确定的回报！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的集资人领先大盘
关注微信官方账号|北京房协
进入知识星球提问。

问:问:景总您好。看了你的文章受益匪浅。请问各位，我家三口因为孩子上学，住在中关村东南小区。我名下有一套望京东湖湾空的三居室，想卖掉置换到海淀。目前看了一下万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四房。我的问题是:1。换下来的房子3-5年后才能住，卖的房子总价差不多是买的房子总价的一半，所以想根据房价周期的趋势问一下买的时间和卖的时间。2.万柳这边现在房价已经很高了。万柳未来还有升值空间吗？[/k0/]；3.如果价格差不多，175平四房的海德公园，临街三房的万城华府，200平四房的万泉新新二期三期，哪一个楼盘的居住感受，性价比，增值会更好？4.中关村还有其他新址可以考虑吗？

答:答:你好，1。关于买卖时机，根据近五年的市场反馈，北京房价，尤其是核心区优质市场的可能性比较小，大概率是会涨。至于会涨到多高，需要看宏观市场。房价整体下跌是因为前面上涨快，加上政策，所以会出现严重下跌。回顾过去五年，北京的房价并没有出现大幅上涨。自17年底以来，市场一直非常稳定。21年，受疫情影响的国家都给了中小企业贷款。北京表面上没有资金流入楼市，深圳因为高调而被调控。北京的淡季是置换的好时机。这期间可供选择的房源更多，溢价权也在我们自己手里；可以参考文章#如何通过市场冷热规律判断买房最佳时期。

2.我在#海淀跑赢大盘选筹图在知识星球精华专栏的文章里对海淀所有的龙头位置都做了详细的分析。建议仔细阅读。万柳在海淀吃全产业+学区房；很多人认为万柳学区房溢价高，只是指个别没有住宅物业的小区，比如蜂鸟家园；除了学区的优势，万柳的地理位置在整个北京也是稀缺的。它靠近颐和园和昆嵛河，在海淀的核心。小区大部分属于品质小区，人文素质处于社会上层。没有学区房的价值，有稀缺的设施，所以一直是北京领先的区域。北京楼市的尽头是万柳，堪称北京房价风级的区域。这个板块适合长期持有，万柳的物业涨幅与其他区不同；购买力能排到北京前三。长期以来，品质市场一直领涨，中端房源一直在涨。可以说万柳的房价天花板在北京应该算是比较高的了。

关于房产的选择，万柳可以维持这两个市场的价值。可以通过星球精华专栏16#北京各区2017-2022房产上涨收益分析(历史成交大数据)查询房地产市场；万城华府的楼盘品质领先万全。缺点是小户型份额大，其次是临街。华府以大户型为主，小户型只有龙苑两栋。居住体验不如欣欣。如果能找到新新二期中间位置或者三期西侧单元很好，三期东侧单元会被12号楼遮挡采光，二期东侧单元会很吵。万柳东路有公交车，很吵。华盛顿的小户型公寓只是街上的公交车，海德公园建议放弃。这个盘子质量很好，但是这个地区只有这样质量的盘子。这个地区的成长环境差不多，天花板没有万柳高，后期上升动力也比较一般。东湖湾本身就是望京的置换市场，用这个板块换成万柳方向没有问题。如果换成其他Hydes，那就是好区变坏区了。

3.中关村是产住结合，但是氛围不好。整体规划是产住结合，刚刚好。作为最终改革，不建议做第一选择。祝一切顺利！

问:问:景总您好！本人30+，年收入40+，父母名下牡丹园一套，本人名下海洋景观一套两居室(本人首套首贷)。现在和父母住在海洋里，在西城工作。考虑到独立生活，牡丹园房产老旧等诉求和因素，想卖掉牡丹园房产(查下目前市价600-650)+现金加贷款筹集100-150，总预算700-800。我不太在乎学区房，因为我不打算要孩子。父母以后还是会生活在海洋里。

1.方案:变更户型，如双井首城A公寓、苹果社区等。、或冯润潮清天鹅湾等地区的loft。主要考虑:朝阳地区配套发达，可满足自住或出租需求，流通性好。从通勤成本上可以接受，西城，未来置换会有较大空空间。缺点是均价高，预算有限，只能买一套。方案二:换成青塔地区万科紫园的两居室或三居室。

主要考虑:兼顾独立生活，同时在不更换远洋房的前提下，考虑从父母那里取一些方便照顾。考虑到健康的父母，生活在阳光下的便利性，可出租性和保值性，个人倾向于为阳光牺牲自己的面积。问题:1。牡丹园卖老房子的想法正确吗？2.房屋面积、楼盘、户型选择位置是否合适，或者有没有其他面积、户型可供参考？感谢

答:回答:您好，感谢您的信任！1.关于老旧小区的未来，我在星球精华专栏里对北京81 #房产投资的核心逻辑和原理做了详细的分析。建议看全文。首先，北京房价上涨的逻辑是点分布逻辑而不是环线逻辑，而老房子才是环线逻辑。二环比三环好，三环比四环好，但增值逻辑是资源集中辐射的优质商圈优质楼盘。如国茂、亦庄、望京周边的优质商圈；这些地区的资源相对集中，市场上的购买力也相对充足，对房价起到较大的推动作用。其次，靠近市中心的老小区只能跟随市场普涨，保值尚可。对于这种房源，我的建议是，接受的时候已经太晚了。如果有条件投资更好的市场，当然可以换成更优质的市场。上升空的房间和未来的天花板都比老小区高。

2.关于选房和融资，万科紫苑是丰台的明星楼盘，居住体验和小区管理优于同区域的大部分楼盘；保值性强，升值适中。17年后，这个市场处于横盘状态，近一年的市场处于上升趋势，10个点左右；可以通过星球精华16#栏目的北京各区2017-2022房产上涨收益分析(历史成交大数据)查看该楼盘的详细行情。论行政区朝阳的价值大于丰台，从纯投资的角度看，朝阳的价格较低，配套也高于丰台，流动性和价格上限也更有优势。其次，不建议选择loft，因为它的小户型面积有限。如果分两层实用性不高，可以看看青年家辉花园800左右的两居室。这个80平的两居室价格在750左右，所以800以内很容易下来，方化逸城的85平两居室也在。参考请参考星球精华专栏87#朝阳跑赢大盘选图；祝你一切顺利。问我任何问题！

问:感谢北京总理的友好输出。在我对通州何春景明举棋不定的时候，看到景将军的文章，一下子把我拉回了理智，意识到自己应该重新学习，重新梳理思路。先说一下家庭情况:我是全职妈妈，和老公还有2岁的女儿住在百子湾。这两个月，独居西四环的72岁老母亲身体状况频繁。我们要经常从东四环跑到西四环应急。考虑到我妈年纪大了，以后一起住方便照顾，加上我们可能生二胎，我们考虑利用现在的政策，一年内置换房子。

置换的目的:一是解决三代同堂的问题，提高生活质量。二是整合置换当前不动产，资产保值。先说流动资产:我妈名下有一套荣丰2008(一手房，贷款购买)，480w左右。在定慧北里还有一套三居室，是我妈和我老公的公寓共有的，大概980w。另外，我手里的积蓄大概可以支持一些。综合现状

我们的更换要求是:1。适合三代同堂的房子，4间卧室，至少2个卫生间，暖气好(地暖最好)，有电梯。2.新房或二手房都可以，大户型或复式房都可以。(我妈一个人住了很多年，东西很多。如果她有复式或地下室，她可以有一个更私人的空房间。) 3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。

咨询:1。我们考虑卖掉所有的两处房产，用母亲的名字替换一处大的。本来考虑买通州的(主要是那里医院多)。看了你的文章，我调整了思路。是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、耐西路段？其次考虑亦庄？有推荐的区域和楼盘吗？2.老年人买房不能贷款吗？我们这种情况还建议贷款吗？3.近日获悉，中海、金茂府项目将在大红门南马开盘。你觉得适合我们的情况吗？相比这两个项目，持有金茂公馆之间是否有更大的升值空？总觉得在这个区域，一下子有两个高端板块，有点格格不入。

4.二手房我们还不了解。如果考虑二手房，有推荐的区域或者楼盘吗？是否应该考虑在百子湾再买一套二手房来改善居住条件？我家人是这么认为的。但我总觉得资产要有布局，不必全部集中在这里。也可以租房解决住房问题。买了就应该买，保值。目前两套房还没挂。我在考虑明年3月让它们上市。你觉得合适吗？再次感谢！

答:回答；您好，感谢您的信任！1.荣丰2008，你现在住的鼎晖北里和百子湾板块。这三套房都是区域内的高价值板块。荣丰2008在广外乃至西城都属于登车热盘。主要客户是学校购房者和在西城工作的年轻人。因为大部分住宅区都是小户型，所以流通性很好。只要面积不是特别小，保值增值也不错。定慧寺北里和定慧寺富力北里也是定慧寺涨幅居前的。百子湾主要价值是承接国贸地区刚需上车的群体，也是朝阳热门区域。以上房产保值增值都还不错。

可以通过16#北京2017-2022楼盘上涨收益分析(历史成交大数据)查询该楼盘的详细行情；以上三套房如果任意两套房置换，理论上只能换成更高档更高档的楼，这样房价的涨幅才不会损失。现在北京每一轮领涨板块都是从核心区开始，后面是上述子板块。从1500万的实际需求来看，也应该放在北京的龙头板块。这类资产含金量高，流动性金融属性和保值增值相对可靠。

2.大红门开盘的中海、金茂公馆项目，随机配的话，并不是所有优质板材都会涨价。这是一个错误的概念。房地产的高品质需要符合该地区的购买力。如果购买力跟不上或者大部分购买力来自通勤，有很大概率你会站岗。大红门这种情况，相当于矮子拉出来一个将军。现在买房的逻辑是想要凤尾而不是鸡头；关于基金选择的建议，认真阅读星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原理，理解文章核心，投资很简单。结合各区跑赢大盘的基金选股指导图和成交大的数据做基金选股套餐；

3.从近五年的市场反馈来看，北京房价，尤其是核心区域的房价，跌的可能性较小，大概率会往上走。至于会到多高，要看宏观市场。房价整体下跌是因为前面涨的快，是政策针对的，所以会出现严重的下跌。回顾过去五年，北京房价没有出现大幅上涨，17年上涨以来市场非常稳定。21年来，受疫情影响的国家都给了中小企业贷款，北京没有资金流入楼市。深圳因为高调而被调控。北京的淡季是置换的好时机。这期间可以选择更多的房子，溢价权也在自己手里；这是一般情况。可以根据自己的实际情况选择手术时间。

4.关于贷款:与第一套和第二套年龄无关。只要你想借，都可以按首套算。杠杆运用和贷款运用的技巧参考07 #；

5.选择和融资:百子湾的价值主要是有大量刚需人群。如果1500元以上的总价会略高，这个板块这么高的总价会导致流通不畅。如果认为是百子湾附近，可以去朝阳大悦城看看。逸翠园160平复式房五房总价1600元左右，西岳上郡200平带花园复式房一楼五房总价1500元左右。这两个板块首先满足你对居住空间的要求，其次满足对高品质的要求。06年的逸翠园，16年的西岳尚军，潮清的现象是优质板块都是一样的，可以承接大部分朝阳东部刚需+置换和改善的群体。房价比较坚挺，保值增值能力也很强，高于大红门的价值。望京和乃溪也可选，但居住品质和面积要求可能难以满足。如果只能压缩面积，扩大单价，这样的板块就失去了投资属性。祝一切顺利。如有疑问，欢迎交流！

问:问题:方老师你好。看到你的微信官方账号，我在考虑换房。我想问问你对我们情况的看法。目前有一套西城风格的一居室。孩子都在西城上学了，我们都在西城工作。考虑到孩子和老人想住在一起，想换一套三居室(或者可以换成三居室的两居室)，希望自己住，因为7-10年内肯定会在西城读书工作，所以最好在现在的房子周围。资金方面，因为已经是两套了，卖风格房+贷款+一点点杠杆，估计1-1.3kw左右。但是环境比较好的三居室就不止这个价格了。方案一:在同一个小区把两居室换成三居室，环境熟悉，上学方便。同时还在西城，感觉保值还可以。缺点，没有正规的三居室总是有点不方便。大额首付

方案二:卖掉现有的房子，先把房子租出去，再选择合适的拍卖行。目前，我已经看到了李泽、京瑞府、乐府附近的李端书。优点:新房正规，三居室，满足居住要求。离西城比较近。新房首付压力小。毕竟短板在丰台，而且我感觉李泽的利好预期已经用完了。几千万的房子总是担心在高处站岗。

方案三:出售周围第二套新三居室的风格。我看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。其实感觉炒的有点高，房子的质量和配套都支撑不了这个价格。另外我也看过嘉联苑，户型还可以，价格也没有前三个高。位置离西城丰台很近。缺点:没有小区环境，靠近马路，学校在窗外，真正的“自习室”

答:回答:您好，感谢您的信任！1.布局丰台不划算，因为总价太高。这些新的价格都很高，丰台在未来市场的购买力是撑不住这么高的总价的。并不是丰台有钱人少，没生活没文化没产业，稍微有点钱的就会搬出这个区域。价格越高，流动性越差，与地段公寓楼新旧程度无关。六七百或者七八百都可以。可以看星球精华专栏文章86#丰台跑赢大盘选图指导。整个丰台值得持有的房产并不多。我在文章中分析了整个丰台区。

如果换到菜户营和西局，还是留在原地区比较好。马连道地理位置比这两个地方好，北欧常春藤是当地的好地方。李泽除了顺驰金泰都是老房子，这个区域也是品质满满，口碑和居住环境也比菜户营西局好。正规的三居室在1500-1700之间，三居室接近150平米，无论是居住感还是保值升值。一个卧室可以卖到近700元，800元左右的杠杆很稳定。

关于加杠杆，交易价格是X0.95X0.7=可贷总额。总价1000万的房子，评估价在950万左右，可贷率70%，即665万。一套总价1000万的房子首付(不含税和中介费)是335万，是目前贷款额度的上限，和几环的第一套二手房无关。)请参考星球精华专栏07#乔文章。如果这个区域的这类板块在有条件的情况下尽量做大，一开始市场不会出现大幅下跌，而大户型的稀缺房源，尤其是楼层好的，升值幅度要高于小户型，所以长期持有是非常安全的。可以通过16#星球精华吧2017-2022年北京房地产开发上涨收益(历史成交大数据)分析查询房地产市场。祝一切顺利！

问:问:景总您好。读了那些精华文章，我受到了启发。目前处于选房阶段，还有一些疑惑需要解答！我和老婆是北京首套家庭，现在手头有400首付。目前准备上车去西城，总价650左右。我妻子通勤的原因是沿着19号线。由于还没毕业，孩子上学估计要8∽10年，短期内也没有更换的打算。前期看房，比较关注新街口附近的玉桃园和如意巷的一居室，牛街康乐里小学附近的两居室，都是90年代的老房子。从保值的角度来说，我觉得前者更好，但后者似乎生活条件和学校更好。应该如何权衡？在预算范围内还有其他更好的建议吗？谢谢景总。

答:答:你好，我在星球精华专栏北京房产投资81#核心逻辑与原则一文里，对北京不同类型的房子做了详细的分析和未来预测。建议看全文。西城、海淀包括东城的老式房子，保值性很好，增值的主要逻辑是物业。这三个行政区同一个区的一些老式住宅的增值高于2000年以后的商品房小区，主要是因为物业管理资源，物业持续时间长。牛街的东里西里，稍微新一点的泰和嘉园、祥和嘉园，新街口的文慧园、李如意、西里，保值增值都很稳定。可以通过星球精华专栏第16#北京区2017-2022(历史成交大数据)查询这两个区楼盘的详细价格。一个是海淀学区，一个是西城学区。如果离学区远，可以优先考虑前者。如果在西海这两段之间选，这两个位置都还可以。或者你可以看看右安门。整体建筑年代在2000年以后。房产较新，保值性较强。祝一切顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的集资人领先大盘
关注微信官方账号|北京房协
进入知识星球提问。

微信官方账号知识星球内部文章

每周更新一篇文章。

宏类(部分文章)

01#北京楼市十年主流预测(2022-2032)

08#史诗般的通货膨胀正在路上，普通人的权利和政策

03#北京楼市价值荒漠化。

04#未来五年，我们会换仓，卖杂空盘，只留独霸盘。

05#因为保障房足够多，商品房B涨了。

07#巧用杠杆，善用贷款

1 #谈论房地产泡沫

微课(部分文章)