阿里巴巴法拍网(阿里巴巴司法拍卖房产网)

这套耗资500多万元的房子现在成了黄最大的心病。

2019年，57岁的黄打算换掉的房子。在看房过程中，中介向他极力推荐司法拍卖行(以下简称拍卖行)，“起拍价通常比市场价低20%-30%”，并作出零风险购房的保底承诺，“拍卖成功，出价退还”。

黄支付3.5%的中介服务费，委托中介协助拍卖，以503.3万元拍卖广州一套房屋。但是高昂的代理费并没有买到安心。交房时，他才发现原来的房主已经和第三方签订了20年的租赁合同。而之前承诺提供自下而上服务的中介也不断以各种理由推脱。黄陷入了一场漫长的拉锯战，至今仍未能顺利搬进新居。

黄的遭遇并非孤例。自2017年最高法明确不动产司法拍卖应在网上进行以来，被买家称为“漏网之鱼”的拍卖行一直大行其道。中介闻风而动，利用法律拍房子敛财。据新京报记者调查，除了收取高额中介费，向民间借贷机构提供高息贷款，收取佣金外，还有部分中介恶意抬高拍卖价格，帮助被执行人冲抵债务。

同时，整改也在进行中。2020年以来，多家法院出台相关规定，限制中介机构等第三方发布、传播法院拍卖信息，明确处罚措施。自2022年1月1日起，上海、杭州、成都、长沙等多个城市也将期房纳入限购政策。

3月2日，广州一套被执行房屋外张贴了几张法院公告。照片由受访者提供

“思念”心态下的火热

到今年3月5日，王庆民已经从传统房产中介转行到拍卖行三年了。

她的手机通讯录里有672个联系人，几乎都是有意竞拍房子的买家:“1月13日，问刘女士，小户型”“2月21日，问王先生，豪宅”。

添加每一个联系人，王庆民都会评论潜在客户的购买需求。

“有些人为了买刚需的房子，想投资炒房。不管什么样的客户，都想错过。”王庆民说，依法拍房是很多购房者花小钱办大事的“捷径”。

2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确人民法院以拍卖方式处分财产的，应当采用网络司法拍卖。

由此，拍卖行进入了大众的视野。相对便宜的拍卖行，是很多人心中“怀念”的对象。

虽然通过司法拍卖购买的财产可能面临标的物被毁损、难以腾退、长期租赁等风险。，购房者“入圈”热情不减。

新京报记者发现，在几个主流拍卖平台中，普通住宅明显比商铺、写字楼更受欢迎，参与率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，每套公寓的拍卖都有很多人参与，甚至有明显瑕疵的房子往往在第一次拍卖就被抢走。

57岁的黄在2019年第一次听说法国拍卖行。为了改善居住环境，黄打算把旧房子换成大一点的。中介看房时，中介极力向他推荐拍卖行。"起拍价通常比市场价低20%-30% . "“是稳赚不赔。”黄被弄糊涂了，但他还是被实惠的价格吸引住了。

从那天起，用手机在拍卖平台上“刷”房子、查资料、打听行情成了黄的日常操作。“司法机关拍卖的大部分财产都是法院执行的不良资产。虽然他们可能面临标的物毁损、腾退困难等风险，但他们可以低价购买房产。只要提前了解清楚，就不会亏。”

黄的心态是许多“泄密者”的缩影。

翰海数据研究院发布的《2021年房产拍卖行为调查报告》显示，2021年，全国拍卖行市场规模持续扩大。仅1-4月，通过拍卖方式共成交38774套住房，成交总价731.62亿元，申请总人数超过13.78万人。

此外，根据阿里巴巴拍卖平台的数据，2017年，阿里拍卖平台上的拍卖行只有9000多套，而到了2021年，这一数字已经激增至143万套。短短四年间，拍卖行的数量激增了157倍。

黄获得的房产有租约，至今未腾退空。照片由受访者提供

“其实我自己也能操作。”

买家对拍卖行的追捧让中介机构蠢蠢欲动。在拍卖行领域，中介机构为信息有限的竞买人提供“自下而上”等服务，并借机收取高额佣金。

一般来说，普通商品房的中介服务费为成交总价的0.5%-2.5%，不应高于3%，但拍卖行中介收取的中介服务费相对较高。

与王庆民类似，42岁的中介周文斌也来了，因为她看好拍卖行的前景。“大部分帮拍代理都是从交易总价中拿3%-5%不等的佣金。如果以一套100万的总房价和3%的服务费计算，中介可以赚3万。这比普通商品房的提成多得多。”周文斌说。

在最高法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条中，对入围法院名单的中介机构收取佣金的上限有详细规定，按照中标方案确定的金额收取佣金。而市面上大多数没有入围的中间商，并没有相应的限制。

鉴于房子不能腾退的风险，中介多次向黄承诺了兜底服务。“如果半年内无法成功交付中标物业，将按照市场价支付租金。三年内不能交付的，将回购涉案房产。”

同样的“低价诱惑”也出现在90后女孩李湘(化名)的买房路上。来上海工作的7年里，他从浦东搬到闵行，再到徐汇，李想总是换个地方合租。2020年，李想打算在上海买房。想了想，他把拍卖行定为自己的目标。

通过社交平台，李想联系了几家中介公司，他们都表示可以做拍卖方案，找到最合适的房子，降低司法拍卖的风险。

最终，李想选择了一家收费中等的中介机构，并支付了2万元的费用。

王庆民熟悉中介的运作。“先在房源APP里发布低价房源，在客户主动咨询的时候，把低价买房的方式放在明处，然后宣称你可以为客户消除一切风险。”

在王庆民看来，正规机构少，一些无良中介闯入司法拍卖行业，利用信息不透明牟利。

2020年5月，重庆的王女士准备报名拍卖两套商品房。向中介机构咨询拍卖价格时，对方声称受执行法院授权，可以接受咨询、实地看样、指导拍卖、办理过户等。代表法庭。为了避免后续繁琐的手续和潜在的风险，王女士与该公司签订了委托服务协议，并首付1万元用于房屋背景调查。

然而，高昂的中介服务费并没有带来安心。

2020年6月，黄委托中介竞买一套位于广州市天河区的房屋，面积103平方米，起拍价418万元。签约前，黄让中介机构做实地调查，他自己也多次去物业询问产权和欠款情况。交了25万元定金后，经过57轮激烈竞价，黄最终以503.3万元竞得该房产，并向中介支付了3.5%的中介服务费。

然而，在随后的过户和交付期间，黄发现该房屋的被执行人已经与第三方签订了20年的租赁合同。根据“买卖不破租赁”的原则，如果原租赁未到期，即使黄成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。

提供拍摄协助服务的中介黄建议一次性支付10万元给原房主，解除租赁合同，让承租人尽快搬离房屋。“找了十次原主，无论提出什么解决方案，对方都不认可。”

这之后，中介也开始推脱。黄拿着合同找到中介，要求他按照当初的约定按市场价支付租金。然而，中介告诉黄，的额外底层服务需要支付相应的费用后才能签订合同。在双方签订的合同中，没有相关条款。

新京报记者多次就此事询问上述中介公司，该负责人表示，双方的委托服务合同关系是在自愿的基础上形成的。针对未进行自下而上的服务，上述负责人表示，此案涉及客户隐私，不方便透露。

李想拍下房子后，过户迟迟不办。“当时中介明确表示半个月内可以办理房产证，三个月就可以腾出房子。但房子被拍下来后，就联系不上任何人了。”

李想去找中介签合同时去过的写字楼，发现已经人去楼空空。经过了解，他得知中介公司并没有进行工商登记。

无奈之下，李想只好联系法院，自己办理财产过户手续，并向水漂支付了2万元。

王女士是时间上的“止损”。虽然不能直接联系原房主，但可以通过拍卖公告公示的联系方式联系受理此案的法官，法院会定期组织有意竞拍者统一看房。“当你熟悉了这套程序后，你发现其实你自己也能操作。”

登记后的第二天，王女士发现这家中介并不是法院授权的机构。感觉被骗，王女士提出解除合同，要求退还自己的“全额调剂费”。但中介称是违约，要求支付房产起拍价的2.5%作为违约金。

最终，经过多次协商，双方解除合同，中介退还50%的“全额调节费”。

民间贷款公司在网络上发布的过桥贷款广告。照片由受访者提供

民间借贷“行军”法拍房子

新京报记者调查发现，一些中介在得知购房者资金不足后，会极力推荐“法拍贷”服务。

杨洋(化名)是一名从郑州来到上海打拼的“上海漂”。在听说“依法拍卖房屋不受购房指标限制”后，他把买房的希望寄托在司法拍卖上。

司法拍卖行需要支付全款，但杨洋手头的钱不足。于是，他开始筛选可以提供贷款服务的线上机构。

在一些网站上，杨洋找到了大量提供“拍拍贷”服务的中介。“正规银行贷款，低利率，无抵押贷款，48小时贷款”几乎是这些中介的统一广告口号。

在联系了几家中介，得知杨洋无法一次性取出全款后，对方提供了“拍卖专项贷款”的服务。中介告诉杨洋，办理“法拍贷”时，购房者既可以指定银行，也可以向与中介机构合作的贷款机构借款，担保费为5%。

甚至有中介声称与各大银行合作紧密，只要按规定提交材料，就能快速审核贷款。

新京报记者了解到，拍卖行的按揭贷款与普通按揭贷款略有不同。拍卖成功后，买家需要在短时间内将全款支付给法院，这导致银行无法遵循正常的抵押贷款流程。这就需要专业的担保机构对贷款进行担保，风险由担保公司承担。房屋过户完成后，房产抵押给银行，担保公司的担保责任解除，因此向贷款客户收取担保费。

一位国有银行员工对新京报记者表示，目前部分银行可以向符合条件的拍卖行竞买人提供专项贷款，部分法院也接受指定服务商提供相关服务。但其中很重要的一条是银行准入的担保机构承担阶段性担保，担保费一般为1.5%-2%。

上述人员表示，每个银行的政策都不一样。一般来说，法国拍卖贷款的利率高于普通抵押贷款，但差别不大。

但在中介杨口中，国有银行审批手续复杂，放款慢，额度紧张，“过桥贷”可以弥补购房者所需长期贷款的时间缺口。

3月5日，在杨的邀请下，新京报记者以贷款的名义前往其公司采访。这是一栋10层的老办公楼。杨的公司位于中层。没有房号和卷首。不到30平米的房间里摆了几张桌子。

杨看似三十出头，自称在司法拍卖行业工作多年。2021年6月，他从一家大型机构辞职，单干。他的业务包括辅助投标、手续代理以及向投标人提供贷款业务。“我们有自己的贷款公司，资金雄厚，都是合法的。不过利率比银行略高，只要客户需要，我们可以协调。”

“比如一套拍卖行的起拍价是500万，而你手里只有200万，你可以向贷款中介借300万全款买房。7天，收取预付款总额的0.25%，一个月收取0.55%。等法院贷款手续办完，过户完成，再从银行做长期贷款，还清过桥贷款。”杨进一步解释道。

新京报记者发现，杨推荐的“过桥贷”其实来自民间贷款公司。不仅利息远高于银行，而且在审批、放款流程、抵押等方面也与银行有很大区别。

杨说，民间借贷机构不需要提供信用记录、银行流水等申请材料，就可以在24小时内放款。

交谈中，杨接连接了几个电话，都是关于咨询贷款业务的。“民间借贷可以做，说白了就是很多人在银行贷不到款。享受了快贷服务，自然要承担更高的利息。”

经济学家宋清辉在接受新京报记者采访时表示，虽然2020年最高法发布的民间借贷新规将受法律保护的借贷利率上限从24%和36%大幅下调至15.4%，但新规并未规定还款方式，如果出借人钻了空子，将有大手术空。

“拍卖行不稳定，利用民间借贷会面临更大的风险。如果过户、公证周期不顺畅，周期变长，购房者将背负高额债务。”宋清辉说。

有中介做“职业提价者”

除了投标和提供贷款赚取差价之外，一些无良中介机构抬高投标价格，并提供服务来抵消债务。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人反悔拍卖的，买受人支付的定金不予退还，转而用于支付拍卖造成的成本损失、补足重新拍卖价款与原拍卖价款的差额、抵销本案被执行人的债务。

周文斌说，如果竞拍者认为拍卖价格超出了自己的心理预期，很有可能会后悔拍卖，他们缴纳的保证金将用于抵消被执行人的债务。

据王庆民介绍，一些无良中介利用流程和规则，让被执行人缴纳保证金，报名参加拍卖，在竞价过程中抬高拍卖价格。

“就算最后债务人自己拍了房子的照片也没关系。你可以后悔，保证金会抵消债务，也就是说钱从左口袋到了右口袋，房子可以暂时保住。”周文斌解释道。

这些中介的收费标准一般在10%-20%。如果拍卖行出高价，会有额外的收费。

在司法拍卖圈，这种操作被称为“信托”。

3月6日，新京报记者联系了一家重庆“帮拍”中介机构，询问是否有可行的办法，防止房产作为被执行人被执行。上述中介工作人员表示，被执行的房屋可以提前出租，同时可以进行租赁，租期10年至20年不等。“就算是拍卖出去了，你还是可以收房租的，出租的房子法院是不能强制退的。”

一位不愿透露姓名的法官表示，在现有的司法拍卖相关法律规定中，对申请执行人和被执行人的竞买权利都有明确的解释和详细的说明。被执行人和特定人可以实名制登记方式参与拍卖，并依法享有优先购买权。但是，那些与他人恶意串通，抬高投标价格等。，并给其他竞买人造成损失，法院应判为无效拍卖，甚至构成违法行为。

裁判网披露了很多类似的案例。

长沙中院2020年8月发布的一则案例显示，长沙市岳麓区陆某因取得房屋产权未满4年，不符合出售条件，其房屋不能出售。同时，曹参不买房是因为他没有买房的资格。为促成此笔业务，中介员工张某提出伪造陆欠曹20万元的虚假债务，并就该虚假债务向张家界仲裁委员会申请仲裁。仲裁生效后，曹向长沙市中级人民法院申请强制执行该财产。

在中间人的指导下，曹某与陆某事先约定好拍卖价格，曹某作为竞买人参与司法拍卖。但在实际拍卖中，因多人参与竞拍，且价格远超两人约定的成交价，曹中途放弃竞拍，房产最终被他人拍卖。事发后。张某、曹某、陆某已主动向公安机关投案。

法院经审理认为，张某、曹某、陆某为规避长沙市住房限购政策，相互串通，以编造债权债务的方式向法院申请仲裁，妨害了司法秩序，其行为均已构成虚假诉讼罪。最终，张某被判处有期徒刑一年，并处罚金3万元，曹某、陆某均被判处有期徒刑六个月，并处罚金1万元。

3月2日，广州白云区一套住宅正在拍卖。网络截图

监管正在细化

“中介等第三方机构的不合规操作，从司法角度来看基本可控。”上述法官认为，非法进入拍卖市场的第三方机构，应该在拍卖过程中从各地找出来，根据实际的违规、违法行为，给予相应的处罚。更重要的是，应尽快建立一个可行而有效的监督体系。

“大部分竞拍者对拍卖行信息的获取非常有限，中介扮演的是传递信息的角色。”王庆民表示，除了难以腾退、标的物被恶意破坏等潜在风险外，通过司法拍卖购买的房产通常还有高额税费。

与普通商品房相比，司法拍卖房屋的计税比较特殊。转让方和受让方的税费都需要由买方承担。此外，可能还有土地增值税和印花税。“外人不了解这些情况，有的中介为了房子顺利成交，不会提前告知客户。和这些税费比起来，那些拖欠的物业费和水电煤气费都是小钱。”

上述法官介绍，司法拍卖的标的物信息不透明，潜在风险无法估计，让一些无良中介看到了商机。但司法拍卖行本身也存在执行成本高的现实，导致一些法院在竞价公告中写明，标的物竞价成功后，法院不负责腾退，一些中介也因此钻空的空子，以保证腾退房屋的名义赚取高额服务费。

补救工作也在进行中。两年来，规范网络司法拍卖、整治乱象的行动一直在进行。2021年12月21日，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，明确通过司法拍卖的财产为不动产，被执行人或者其他人无权占有的，人民法院应当依法负责腾空，不得在公开信息中注明“不负责腾空交付”等信息。

新京报记者梳理发现，2020年以来，部分法院制定了《关于依法规范房屋拍卖的若干意见》，对中介公司等第三方发布、传播法院拍卖信息的行为进行了明确限制，并明确了处罚措施。

自2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市陆续将期房纳入各地房屋限购政策。

根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖不动产竞买人资格若干问题的规定》，在人民法院组织的不动产司法拍卖中，受不动产所在地限购政策约束的竞买人申请参加拍卖的，人民法院不予准许。

宋清辉指出，限购政策的实施将把大量购房者挡在门外，也将有效抑制投机者炒房，维护房地产市场秩序，调控房价。

随着政策的落实和监管规定的不断细化，很多深陷其中的购房者看到了希望。他们期待着尽快解决他们的住房纠纷。

2月27日凌晨，在电脑前坐了6个小时的黄看到一份法律文书停下了脚步，马上兴奋地给律师打电话:“我在过去的一个案子里，找到一套带租拍卖的房子，成功腾空。”回想起过去两年的苦难和冗长，黄重重地叹了口气。

新京报记者冼云珍编辑袁国礼校对刘军