房地产估价规范GB/T 50291-2015(房地产估价规范最新版)

裁判分

虽然涉案房屋已被拆迁，但房地产估价机构可以按照《国有土地上房屋征收估价办法》第十三条规定的方法，参考行政机关查明的和当事人提供的原始资料，本着有疑义时有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具估价报告。

裁判文书

中华人民共和国(中国)最高人民法院

行政决定

最高法(2020)第1510号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)梁，女，1980年11月10日出生，壮族，住广东东莞市。

再审申请人(一审原告、二审上诉人)戴进，男，1979年7月30日出生，汉族，住广东省东莞市。

委托代理人陈百顺，广西欧亚嘉华律师事务所律师。

被告(一审被告、二审被上诉人)广西壮族自治区百色市人民政府。

法定代表人:周异决。

委托代理人农礼贤。

再审申请人梁、戴进因起诉被申请人广西壮族自治区百色市人民政府(以下简称百色市政府)国有土地上房屋补偿、行政强制执行、行政补偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院(2019)民初字第17号行政判决书，向本院申请再审。法院依法组成合议庭审理此案，目前审查已经结束。

百色市中级人民法院一审查明，2013年10月26日，百色市发改委作出《关于百色大道(一期)项目立项的批复》，同意建设百色大道(一期)项目。2013年11月25日，百色市人民政府作出《百色大道项目拆迁通告》。2014年1月17日，该项目取得百色市住房和城乡规划建设委员会建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2014年12月30日，广西壮族自治区国土资源厅向百色市人民政府作出《关于百色大道(一期)项目建设用地的批复》，批准百色大道(一期)项目建设用地。2015年5月29日，百色市政府给予批复，同意《百色大道(一期)项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》和《百色新区管委会百色大道(一期)项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，并要求其依法组织实施。涉案房屋位于百色市四塘镇华侨开发区，属于百色大道(一期)项目征地范围。房屋征收部门多次与梁、戴进协商，双方未能在签约期限内达成房屋征收补偿协议。2016年7月18日，百色市右江区人民政府(以下简称右江区政府)作出(2016)3号房屋征收补偿决定书(以下简称3号补偿决定书)，给予梁、戴进宅基地置换和货币补偿。补偿具体内容如下: (一)置换宅基地140平方米(按80平方米和60平方米的宗地组合)(二)房屋主体、装修及地上附属物的补偿费按本项目已补偿的单户最高评估价272763元整存。最后以百色市公证处登记测量的数据和广西郑光房地产评估有限公司的评估结果为准支付补偿费(3)搬家补助费1000元(按搬出和搬进各500元分两次计发)。(四)临时过渡安置补助费8400元(一次性补助12个月的临时过渡安置费，按700元/月计算)。上述款项共计人民币282163元，存入百色市右江农村合作银行泗塘支行白东新区征地拆迁指挥部账户。该决定未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，由有资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，也未在房屋征收范围内公告。然后房屋征收部门会对涉案房屋进行拆除。2017年1月3日，梁、戴进以右江区政府为被告提起行政诉讼，请求撤销3号补偿决定，确认强拆违法并赔偿损失。2017年5月8日，日本案首次开庭审理，认定百色大道(一期)工程建设主体为百色市政府，右江区政府接受上级指派实施征收。经法院说明，梁、戴进于2017年5月8日申请追加百色市政府为共同被告，仍坚持将右江区政府列为被告。2017年9月26日，一审法院作出(2017)桂10初4号行政裁定，驳回梁、戴进诉右江区政府一案。

百色市中级人民法院一审认为，根据论据，本案争议的焦点如下:1 .房屋征收和强制拆迁补偿决定是否合法；2.梁、戴进要求百色市政府支付补偿费2776903.6元、财产损失费147659.6元、律师费87736元，是否有事实和法律依据？

关于第一个焦点，百色大道(一期)项目的主体是百色市政府，右江区政府接受百色市政府的委托行使房屋征收与补偿。经过多次协商，双方未能在签约期限内就房屋征收及补偿达成一致。对此，百色市政府应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，委托具有相应资质的房地产价格评估机构依法对被征收房屋进行评估，根据征收补偿方案作出补偿决定，并在被征收房屋范围内予以公告。梁、戴进在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁的，作出征收决定的政府可以依法申请人民法院强制执行。本案中，百色市政府未委托有资质的房地产价格评估机构对梁、戴进的房屋进行评估，故作出房屋征收补偿决定，且未对外公布。后来，在行政复议或行政诉讼的法定期限内，百色市政府组织右江区政府和白东新区管委会人员对房屋进行了强拆。因此，百色市政府委托右江区政府作出的3号补偿决定及房屋强制拆迁行为违法，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。梁、戴进请求撤销右江区政府作出的3号补偿决定，确认百色市政府强制拆迁房屋违法，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

关于第二个焦点，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，行政赔偿案件，原告应当就行政行为造成的损害提供证据。本案中，梁和戴进要求赔偿百色市政府非法征收房屋造成的损失。赔偿项目包括房屋三层赔偿1488903.6元、被占土地面积赔偿1288000元、物品损失138659.6元、租房损失9000元、律师代理费87736元。为证明房屋损失及占用土地面积，梁、戴进提供了及房屋评估报告予以证实，百色市政府对该证据提出异议。经查，吴某合和房屋的估价报告是新天地估价事务所对吴某合和房屋的价格鉴定报告，并非本案被拆迁房屋的价格鉴定报告。梁、戴进应委托具有相应资质的评估机构对其房屋进行价格评估。他们以他人房屋的鉴定报告作为自己房屋损失的参考，自己计算房屋价格和占用土地面积。自己算出来的价格没有法律依据，一审法院不予采纳。关于梁、戴进要求百色市政府赔偿财产、物品损失的诉讼请求，根据梁、戴进提供的证据，其提供的证据有《梁、戴进房屋费用及损失计算表》、《损坏、丢失物品明细确认表》、《地上建筑物及附着物初步成果表》等。因梁和戴进所列部分物品未经双方签字确认，且所列物品未依法委托具有相应资质的评估机构评估。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十一条规定:“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人未提出鉴定申请、预交鉴定费或者在举证期限内拒绝提供相关材料，致使案件争议不能通过鉴定结论认定的，应当承担不能证明该事实的法律后果。”庭审中，梁、戴进同意申请委托评估机构对房屋及丢失物品进行价格评估。由于双方无法就委托的鉴定机构进行协商，梁、戴进不愿公开、随意选择鉴定机构，且未预付鉴定费，故不能通过鉴定结论认定本案争议中的损失事实。根据上述法律的规定，梁和戴进应承担未能提供证据的后果。即梁和戴进要求百色市政府支付房屋及被占土地面积损失赔偿金、财物损失赔偿金的事实无证据证明，一审法院不予采纳。关于梁、戴进要求百色市政府支付律师费一事，梁、戴进无证据证明双方事先约定由败诉方承担费用，律师费的产生与百色市政府的违法行为之间不存在必然的因果关系。因此，该请求没有足够的理由，一审法院拒绝接受。关于9000元租金，百色市政府对涉案房屋进行了非法强制拆迁，导致梁和戴进不得不另租房居住。由此产生的租金与百色市政府违法强拆房屋存在因果关系。该费用有梁、、戴进提供的租赁合同及收款收据为证。百色市政府虽不认可该费用，但无充分证据予以反驳，故一审法院支持该费用。

综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条、第三条、第七十三条、第七十四条、第七十六条之规定，判决如下:1。确认百色市政府强制拆迁涉案房屋违法；2.撤销右江区政府作出的3号补偿决定；3.百色市政府赔偿涉案房屋租金损失9000元；4.驳回梁、、戴进的其他诉讼请求。

广西壮族自治区高级人民法院二审确认了一审判决认定的事实。

二审认为，根据梁、戴进的诉讼请求，被诉行政行为有百色市政府作出的拆迁补偿行为和百色市政府作出的强制拆迁行为两项。一审法院虽然表示案由对补偿决定不满意，但实际上对安置补偿和强制拆迁进行了审理，并作出了相应的判决，属于合审。本案中，安置补偿和强制拆迁涉及的当事人是一样的，都是因征收引起的，合并审理有利于减轻当事人的诉讼负担。根据一审时生效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十六条第四项规定，“有下列情形之一的，人民法院可以决定参加审判:…………………………………………………………………………………………………………”

关于房屋补偿。梁、、戴进的涉案房屋手续合法，属于合法财产。百色市政府应当依法对征收房屋进行补偿。右江区政府作出的第3号补偿决定为梁和戴进提供了重建用地，并对房屋及附属物进行了价格补偿。是被征收人用钱盖的新房，本质上是产权调换。百色市政府无证据证明梁、戴进在拆迁补偿协商过程中同意产权调换，梁、戴进在本案中主张货币补偿。因此，3号补偿决定确定的补偿方式不符合梁、戴进选择的补偿方式，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿或者产权调换的规定，应当认定为违法。3号补偿决定书载明根据广西郑光房地产评估有限公司的评估报告进行货币补偿，但在诉讼中，百色市政府未提供评估报告，也未提供证据证明选择广西郑光房地产评估有限公司符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款关于协商选择评估机构的规定 多数选择和随机选择，也未提供证据证明梁、戴进对广西房地产评估有限公司的评估结论无异议，也应认定为违法。 3号赔偿决定存在上述违法情形，一审法院判决撤销3号赔偿决定，有事实和法律依据，予以维持。本案赔偿问题本可在诉讼中解决，但因新天地评估事务所不接受委托评估，双方未能就选择评估机构达成一致意见，进而获得涉案房产价格。至于梁、戴进认为补偿应以及估价报告为依据，该估价报告已被新天地估价事务所宣告无效，故不能作为确定房地产价格的依据。在没有有效评估结论作为依据，且双方未能提供足以准确认定涉案财物价格的其他证据的情况下，二审法院无法对赔偿金额作出判决。3号补偿决定虽被撤销，但梁、戴进因合法财产被征收而获得的补偿权利并未因财产价格未确定而丧失，也未因3号补偿决定被撤销而丧失。百色市政府仍有义务对梁和戴进被征收的房屋进行补偿。一审法院撤销了3号赔偿决定，但没有认定百色市政府重新作出赔偿决定是错误的。二审法院予以纠正，判决百色市政府重新作出赔偿决定。值得提醒的是，第一，协商是首选方式，再次做出赔偿的决定并不排斥协商；其次，选择货币补偿或产权调换是被征收人的权利。被征收人选择货币补偿的，百色市政府应当作出货币补偿决定；第三，房地产价格的鉴定结论是确定补偿金额的依据，也是政府做出补偿决定的证据。双方都有义务保证鉴定机构的选择。法律、法规或者其他规范性文件对评估机构的选择有规定的，没有规定的，百色市政府应当公平确定涉案房屋价格，并提供相应证据。

论强制拆迁的合法性。百色市政府于2016年7月18日委托右江区政府作出3号补偿决定，后于2016年7月22日委托百东新区管委会、右江区政府对涉案房屋进行拆除，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款关于被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的规定。作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依法申请人民法院强制执行。一审法院确认百色市政府强制拆迁行为违法正确，应予维持。

论遗失物的赔偿。货物损失有百色市白东新区管委会拆迁办和百色市右江区拆迁办确认的清单为证，百色市政府予以赔偿。上述毁损、灭失的物品，由于没有自由裁量定价的基本参数，在本次诉讼中不予处理，但由于无法确定价格，无法赔偿。百色市政府可以通过检查和核实相关参数，通过评估，或根据日常生活经验和常识公平确定价格，做出补偿决定。

关于房屋租金补偿问题。百色市政府非法强拆涉案房屋，导致梁和戴进不得不另租房子居住。产生的房屋租金与百色市政府违法强拆房屋有因果关系。这笔费用有梁和戴进提供的租赁合同和付款收据为证。虽然百色市政府不承认这笔费用，但没有足够的证据反驳。一审判决百色市政府赔偿租金损失9000元，正确，二审予以维持。

论律师费用负担。由于双方没有相应的约定，也没有相关的法律依据，一审法院判决驳回梁、戴进的律师费请求是正确的，二审予以维持。

综上，一审判决基本正确，但在少数事项的处理上存在错误。梁、戴进的上诉理由部分成立，二审予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下:1。维持百色市中级人民法院(2017)第4号行政判决书桂第10行第一项“确认百色市人民政府拆除涉案房屋违法”；2.维持百色中院(2017)4号桂10线开头行政判决书第二份“撤销右江区人民政府作出的3号补偿决定书”；3.维持广西百色中院(2017)桂刑初字第4号行政判决书第三项“百色市人民政府应支付涉案房屋租金损失9000元”；4.责令百色市人民政府对梁、戴进房屋征收作出新的补偿决定；5.责令百色市人民政府对强制拆迁造成的物品损失作出补偿决定；6.驳回梁、、戴进的其他诉讼请求。

梁、和戴进申请再审称:二审判决以行政赔偿方式解决行政赔偿纠纷，责令行政机关对损失房屋重新作出赔偿决定，适用法律错误；2.二审判决认定，新天地评估事务所宣告吴某及房屋的评估报告无效，故不能作为认定房屋价格的依据，理由不充分。吴某和房屋的鉴定标准可以作为本案补偿的参考标准；3.二审法院的判决书责令百色市政府作出新的赔偿决定，但没有说明时间。不但没有维护梁和戴进的合法权益，反而损害了他们的合法权益；4.梁和戴进没有得到赔偿，房屋租金损失继续增加。一审法院判决的数额不足以支付，梁、戴进在再审时要求增加；5.梁、戴进要求被申请人赔偿律师费有法律依据。请求百色市政府赔偿梁、戴进财产损失2915563.2元、租金损失70200元(暂至2019年10月，后按每月1800元计算至百色市政府赔偿之日)、律师费87736元。

百色市政府回复:1。百色市政府与梁、戴进之间没有关于律师费承担的相关约定，梁、戴进要求百色市政府支付律师费没有法律依据；2.梁、和戴进要求增加房屋租金于法无据。百色市政府接到二审判决后，积极开展房屋评估和补偿工作。但因梁、戴进不配合百色市政府开展房屋评估工作，无法选定房屋评估机构，导致补偿决定无法及时作出，由此产生的租金应由梁、戴进自行承担。3.梁和戴进要求以和房屋评估标准作为其房屋评估的参考标准，没有事实和法律依据。且吴某委托百色新天地土地评估事务所对其房屋的评估报告已于2016年9月30日在《右江区日报》作出无效声明，不能作为参考。而且每个拆迁户的房子实际情况都不一样。梁、戴进要求以和湖的无效估价报告作为其房屋估价的参考标准，既不符合实际，也无法律依据。梁、戴进房屋的补偿标准应以有资质的专业房地产评估机构对其房屋作出的评估报告为依据；4.百色市政府收到二审判决后，积极开展房屋征收补偿工作，以便及时作出新的征收补偿决定。但由于梁和戴进不配合，无法选定房屋评估机构，导致评估工作停滞不前。百色市政府将继续积极开展生效判决执行的征收补偿工作，并随时准备与梁和戴进进行协商和沟通，选择评估机构，但也将坚持房屋评估和补偿标准以法律为依据的原则。请求驳回梁、戴进的再审请求。

法院经审查认为，百色市政府在未委托有资质的房地产价格评估机构对梁、戴进的房屋进行评估的情况下，作出3号补偿决定，剥夺了梁、戴进选择货币补偿或产权置换的权利。此外，梁、戴进在申请行政复议或提起行政诉讼的法定期限内，自行对涉案房屋进行强制拆除，一、二审法院据此认定百色市政府3号。本案争议的焦点是二审法院是否判令百色市政府对梁、戴进的房屋征收作出新的补偿决定，对强制拆迁造成的物品损失作出补偿决定是否公平合法。

首先，责令百色市政府重做补偿决定是否合法。在房屋征收与强制拆迁行政补偿案件中，依据现行法律确定行政补偿的项目和数额时应当坚持的基本原则是，补偿金额至少不低于补偿请求人依据安置补偿方案能够获得的全部补偿权益， 并且赔偿请求人能够获得的赔偿数额不得低于依法可以收取的赔偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关怀和同情，充分发挥国家赔偿制度在维护和救济受到公权力非法侵害的行政相对人合法权益方面的功能和作用。 鉴于百色市政府此前已作出3号补偿决定，应明确被征收房屋的补偿安置内容。虽然补偿安置决定因程序违法被撤销，但百色市政府根据生效判决，按照法定程序作出了新的补偿决定，并增加了原依法提存的补偿金额，已能保证被征收房屋的货币补偿。结合《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条的规定及梁、戴金的再审请求，百色市政府、梁、戴依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构。虽然涉案房屋已被拆迁，但房地产估价机构可以依据《国有土地上房屋征收估价办法》第十三条规定的方法，参考百色市政府认定的梁、戴进提供的原始资料，本着疑罪从无的原则，独立、客观、公正地出具估价报告。因此，百色市政府二审判决应与梁、戴进协商，尊重梁、戴进选择货币补偿或产权调换的权利，依法选择评估机构，公平确定涉案房屋价格，使补偿问题通过对梁、戴进房屋征收的补偿决定方式解决，符合法律规定。

其次，关于本案是否应以吴某和房屋鉴定报告为依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格主体机构按照房屋征收评估方法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，采取多数决定、随机抽取的方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。认为一审的鉴定报告不是本案被拆迁房屋的价格鉴定报告，梁和戴进以此为参考自行计算房价，依法无据；二审认为，该评估报告已被新天地评估事务所宣告无效，故不能作为确定房地产价格的依据。本院认为，及房屋鉴定报告并非针对梁、戴进的房屋，也不符合上述法律规定，不能作为涉案房屋价值补偿的依据。一、二审意见并无不当，梁、戴进的再审理由不能成立，本院不予支持。

第三，关于梁和戴进文章损失的赔偿问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定:行政赔偿案件，原告应当就行政行为造成的损害提供证据；原告因被告原因不能举证的，由被告承担举证责任。最高人民法院关于适用

最后，关于梁、、戴进主张的其他损失。1.租金损失。本案中，梁、戴进一审要求百色市政府支付租金损失34368元。一、二审判决认为，梁、戴进主张的租金损失与百色市政府违法强制拆迁房屋存在因果关系，均有法律支持。梁、戴进提出租金损失计算至百色市政府赔偿日。本院认为，该诉讼请求虽超出一审诉讼请求，但已超出本案范围，应另案解决。但为实质性解决行政纠纷，避免当事人的诉讼负担，百色市政府在作出新的补偿决定时，仍应解决梁和戴进因违法强制拆迁造成的租金损失，但梁和戴进拒不配合补偿安置工作。2.律师费。由于双方没有相关约定和法律依据，一、二审法院未予支持，符合法律规定。梁、戴进的再审理由不能成立，本院不予支持。

需要指出的是，人民法院判决被告重新作出具体行政行为，将对国家利益、公共利益或者当事人的利益造成损失的，可以限制重新作出具体行政行为的期限。本案二审判决虽判令百色市政府再次作出赔偿决定和补偿决定，但未限定适当期限。本院将予以纠正。二审判决生效后，百色市政府至今未作出赔偿决定。百色市政府辩称，梁和戴进不配合，无法确定评估机构。但人民法院的生效判决应当遵守，双方当事人应当全面、及时履行生效判决，否则应当承担相应责任。百色市政府，在双方不能约定选择评估机构的情况下，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的程序，尽快确定评估机构，并在此基础上及时作出补偿决定。不能以当事人不配合为由无限期拖延，导致赔偿问题长期得不到解决。补偿决定应当保障当事人选择补偿方式的权利。当事人选择货币补偿的，以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格作为确定货币补偿的依据，其他补偿费用以此为基础计算；当事人选择产权调换的，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定提供用于产权调换的房屋。百色市政府在作出新的补偿决定时，如果是为了一次性解决补偿安置争议，可以在补偿决定中明确房屋补偿安置的内容，同时解决强制拆迁造成室内物品损失的补偿问题，人民法院也应当予以支持。

综上所述，梁、、戴进的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的规定。根据最高人民法院关于适用《

驳回再审申请人梁、戴进的再审申请。

主审法官杨之华

宋法官

刘爱涛法官

2020年7月30日

办事员陈

来源:卢法兴谭

编辑:傅德辉