城乡用地分类与规划建设标准2019(城乡用地分类与规划建设标准2018)

1前言

本文主要对深圳的土地政策和五类城市更新用地的情况进行梳理和解读，仅供读者参考和学习。如果深圳有最新的城市更新的土地政策和实施办法，请优先考虑最新的政策或指引。

2都市更新合法性及规划要点审查流程图

3城市更新合法土地的分类

4国有土地

4.1分类

4.1.1国有土地已经出让。

4.1.2划拨国有土地

4.1.3其他已合法使用的国有土地。

4.2已出让(划拨)的国有土地和房屋权属证明材料

4.2.1房地产权利登记证书

4.2.2土地分配决定

4.2.3土地使用权出让合同等。

4.3保险费支付

5.原集体经济组织取得土地使用权。

5.1城中村用地红线

概念

概念:《关于进一步增加深圳经济特区农业规划的通知》(1986年)，根据农村建设现状和城市总体规划的要求，划定控制线，明确要求将农民住宅控制在划定的范围内。文件下发后，各行政区迅速对所辖乡村建设情况进行了梳理和清理，原市地根据城市总体规划要求，最终划定了原村民合法建设用地的控制线，即城中村“用地红线”。

5.1.2支付土地价款

5.1.3经济适用房建设

深圳市城市更新项目保障性住房建设规定

项目拆迁改造范围包括城中村用地的，可相应降低划拨和建设比例。减法值是减法基数与项目改造后城中村土地面积占开发建设总土地面积的比例的乘积。

其中，一类地区为8%，二类、三类地区为5%。前述城中村土地是指符合《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的土地。

深圳市城市更新办法实施细则:

第五十六条下列土地使用《办法》第三十六条规定的地价征收标准:

(一)福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的土地。

(二)宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》和2004年发布的《深圳市龙岗区城市土地管理办法》划定为原农村集体的非农建设用地。

(3)1993年以后，土地征用并返还给原农村集体经济组织或其承继单位，应以土地主管部门出具的土地批准书或土地使用权出让合同为准。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权过户或已享受城中村地价政策的土地，不再适用《办法》第三十六条规定的地价征收标准。

符合本条第项至第项规定的，土地中工业区的地价按《办法》第三十六条的规定征收。

5.1.4所有权证明材料

(1)实践中，经济特区部分城中村持有的“土地红线”是指盖有国土部门红线印章的土地使用范围和坐标图，或其他表明权属、界址点坐标等的证明文件。

(2)在核对城市更新项目中的土地和建筑物信息时，可以在内部土地信息登记系统中进行核实确认。

5.2非农业建设用地

概念和分类

政策文件

历史演变

5.2.4划界标准

5.2.5非农补充规划和调整

土地价款的支付

5.3土地征用和归还

5.3.1概念:1987年颁布的《深圳经济特区土地管理条例》中，“市政府为了公共利益的需要，可以依法征用土地。征用集体所有土地的补偿费和安置补助费，按照《广东省土地管理实施办法》的规定办理。”

5.3.2产权证:征地回函。

相关政策文件

5.3.4进化过程

5.3.5支付土地价款

6九五村用地

《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区旧城改造拆迁单位旧房旧村范围确定办法(试行)》(SZT〔2010〕439号)

深圳市宝安区、龙岗区、坪山区、龙华区、光明新区、大鹏新区拆迁改造城市更新单元旧房旧村范围确定办法(修订征求意见稿)]

6.1定义

是指市政府《关于印发〈深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法〉的通知》(深府[1993]283号，以下简称《通知》)实施前正在建设或已经形成，现状仍为原农村旧(祖)宅、村集中分布区域。[非农业指标]

6.2“通知”与旧屋村的认定

6.2.1关于印发《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》的通知(1993)283号。

实施日期:1993年7月14日。

6.2.2识别依据

23号文件实施前已有的测绘成果，以最终测绘成果为基础；

23号文件实施前没有测绘成果的，提出实施后最早的测绘成果范围。

实践中，以1994年地形图为标准。

6.3纳入旧房屋和村庄的条件

符合下列条件之一的土地、建(构)筑物和公共服务设施可纳入旧房新村范围:

6.3.1本通知实施前已建成的旧(祖)房因年久失修等原因倒塌或废弃，但墙基仍然存在的；

6.3.2本通知实施前已建的旧(祖)宅，本通知实施后改建、加建、改建、扩建后不扩大宅基地面积，改建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过480平方米；

6.3.3《通知》实施前已建成的公房空房等零星用地，可纳入旧房村。总量原则上不超过旧房村总用地面积的10%，总面积不超过3000平方米。对于总用地面积超过10万平方米的老屋村来说，确实存在特殊情况。

6.3.4本通知实施前已按照《深圳经济特区关于处理历史遗留违法私有房屋的若干规定》等规定办理房屋所有权证的私有房屋。

符合下列条件之一的土地、建(构)筑物和公共服务设施不得纳入旧房旧村范围:

6.3.5厂房和其他生产经营场所；

6.3.6《通知》实施前已建的旧(祖)房，《通知》实施后改建、加建、翻建、扩建的宅基地面积超过480平方米的私有房屋，以及《通知》实施后在地面新建的房屋空；

6.3.7本通知实施前已建成的公共服务设施，本通知实施后不再用于公共服务设施功能的公共服务设施，以及本通知实施后在地面新建的各类公共服务设施。

6.3.8除本办法第三条第四款规定的情形外，已出让、拟出让并纳入国有土地储备的国有土地及其地上建筑物(构筑物)。

6.4旧房屋和村庄的识别程序

6.5交老屋村的地价款。

6.6旧屋村用地范围示意图

7 .按历史遗留违法建设用地处置。

7.1发展和演变

7.2政策文件

7.3历史遗留的非法私房

7.3.1定义

历史遗留违法私房(以下简称违法私房)是指在《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》颁布实施前，即1999年3月5日前，违反法律法规建设的下列私房:

(一)原村民非法占用国有土地或者原农村土地红线以外的其他土地新建、改建、扩建的私有房屋；

(二)未经乡级人民政府批准，原农村土地红线范围内的原村民新建、改建、扩建的私有房屋；

(三)原村民在批准文件规定的土地面积和建筑面积以外建造的私有房屋；

(四)原村民违反一户一宅原则建造的私有房屋；

(五)未经县级以上人民政府批准，非原村民单独或者合作建造的私有房屋。

本规定所称原村民，是指特区内截至1993年1月1日，经公安机关登记并在本村参加劳务分红的农村集体经济组织成员。

本规定所称一户一楼，是指特区内截至1993年1月1日，经公安机关登记并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位。

下列违法私房不予认定产权:

1.占用道路、广场、绿地、高压供电走廊、地下管线或者其他严重影响城市规划且无法采取改正措施的；

2.占用农业保护区的土地；

3.占用一级水源保护区土地；

4.非法占用国有土地或者原农村土地红线以外的其他土地。

7.3.2处罚:违法建设行为人应当自本规定发布之日起一年内向规划国土资源部门报告违法建设情况。规划国土部门应当登记备案，以备处理。

7.4历史遗留的违法生产经营建筑

7.4.1定义

历史遗留生产经营违法建筑(以下简称违法建筑):是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》颁布实施前，即1999年3月5日前，违反规划、土地等有关法律法规规定，未经规划国土资源部门批准，非法占用土地的工业、交通、能源等项目的建筑和生活配套设施。

下列违法私房不予认定产权:

(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊、地下管线或者其他严重影响城市规划且无法采取改正措施的；

(二)占用农业保护区土地的

(三)占用水源保护区土地的。

(四)非法占用国有土地或者原农村土地红线以外的其他土地的

处罚

7.5保险费支付

7.6所有权证明

两个条例处理的土地，凭处理决定和房产证并入合法土地。

8.已按不动产登记历史遗留问题处理的土地。

8.1相关政策文件

8.2《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》

拟拆除重建的建成区内地上建筑物符合《关于加强不动产登记历史遗留问题处理的若干意见》(深府〔2010〕66号)有关规定的，应当取得规划确认文件、土地权属证书并按其规定缴纳地价款，不再办理房屋质量检验鉴定、消防等手续。，由市规划国土主管部门出具处理意见。申请人或者其他当事人的行为违反有关规定，需要给予行政处罚的，也应当依法给予行政处罚，并由违反者缴纳罚款；

在拟拆除重建的建成区内，国有出让土地上已办理规划验收手续的建筑物部分，视为合法建筑物，需要缴纳土地价款的，依法缴纳土地价款；国有土地已出让且其上的建筑物未取得建设工程规划许可证，未按建设工程规划许可证的规划进行建设，未办理规划验收手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，不影响城市规划或者影响城市规划的， 但可以采取改正措施，并可以补办手续，按照有关规定取得规划确认文件，补交罚款和地价，不再补办房屋质量检验鉴定、消防和规划。

8.3加工对象

用于处理不动产登记历史遗留问题的土地包括:

8 . 3 . 1 1982年7月在深圳建成或竣工的房地产；

8.3.2特区内1982.8-1988.1之前建成或竣工的房产；

8.3.3宝安、龙岗区1993年7月14日前竣工或竣工的房产；

8 . 3 . 4 2004年11月12日深府(2004)193号文件实施前，已批准预售并实际销售的房地产，未经批准改变用途、加建或超建的；

8.3.5已批准房改或由市、区房管部门按当时房改政策出售，但未办理相关手续的政策性住房；

8.3.6已取得房屋所有权证或房地产委托书，但未完善用地或建设手续的房地产。

8.4程序分析

8.5所有权证明

房地产遗留建筑物处置意见登记

9.规划国土部门认定或处理的其他合法土地。

9.1基本概念

《暂行办法》(十一)完善历史用地政策:对经批准纳入城市更新规划的城市更新区域，已签订土地征用(出让)协议或土地征用(出让)协议。

但约定的土地或建筑物尚未补偿，土地使用行为发生在2007年6月30日前。在用地手续不完善的建成区，历史用地可按以下规定处置:

(1)原农村集体经济组织的承继单位自行梳理土地处置范围内的经济关系。拆除重建时，应当拆除并清理地上建筑物、构筑物和附着物；

(2)继任单位与政府签订协议完善征地(出让)手续，政府不另行支付补偿费；

(3)一般更新单元的拆迁改造项目，政府将80%的土地交由后续单元进行城市更新，其余部门纳入政府土地储备。在移交给继任单位进行城市更新的土地中，按照《办法》和《实施细则》的要求，将不少于15%的土地无偿移交政府纳入土地储备；

(4)拆迁改造项目，处置后的土地可通过协议方式出让给项目实施者进行开发建设，评估建筑面积按改造后的功能和土地使用权使用年限(其中10%为历史用地处理)按公布的基准地价标准的110%收取。

9.2保险费支付