易居中国董事长(易居中国股票)

作者:姚桂城(柳图)

4月18日，HKEx披露，易居企业控股确认迅雷风暴。

01

易居企业控股同日到期的两张3亿美元票据到期日无法偿还，导致2022年票据合同项下违约。同时触发了2023年的票据合约下的交叉违约，2023年的票据交易也被暂停。

公开资料显示，易居上述美元债券发行于2019年10月，目前余额为3亿美元，期限为2.5年，应于2022年4月18日到期。

值得注意的是，2020年易居企业控股净利润为3.04亿元，2021年开始亏损。归母净利润亏损约88.93亿元。

认为市场的主要原因是2021年房地产行业进入寒冬，成交量持续下滑，很多民营房地产商出现信用危机。易居作为中国房地产行业的主要下游服务平台，受到行业连锁反应的影响，房地产销售回款出现阶段性下降，业务规模下降，客户应收未收款项的预期信用损失确认为额外损失准备，房地产市场整体下跌导致其他资产减值损失。

作为国内房地产行业主要的下游服务平台，易居企业控股的三大业务板块中，一手代理服务贡献的营收降幅最高，同比下降38.3%。正因为如此，易居企业控股计划裁撤原一手房代理业务板块的问题项目，调整板块人员配置，优化资源投入方向和节奏。

02

易居企业不是房地产行业的普通企业。2018年，创始人周信将地产圈一半的民营开发商纳入股东行列，敲响了港交所的钟声。

易居把行业50强开发商中的26家，包括最大的碧桂园、恒大、万科、融创，从客户变成了股东。上市之初，阿里巴巴、华侨城、新加坡CDL集团和香港恒基集团董事长李家杰是易居的四大基石投资者。

易居主要从事房地产交易服务，包括一手房代理、大数据及咨询服务、二手房经纪业务。恒大的夏海钧总裁、碧桂园的莫斌总裁、万科的朱久生总裁都是其董事。

可以说，易居企业是服务于中国最大行业最重要企业的机构。根据碧桂园、恒大、万科等行业50强公司来看，一年卖1万亿房子的易居是行业最好的服务员。

易居企业的母公司叫易居控股，易居控股的其他业务有投资、宝库、易居等等。

易居控股的历史可以追溯到2000年，上海房屋销售(集团)有限公司成立，全面涉足房地产营销代理行业。

2001年成为上海前三的营销机构。

2003年，公司制定了企业发展十年战略规划，以打造中国最具价值的房地产流通服务体系为未来发展方向。这时，公司的雏形开始形成。

2004年，易居(中国)控股有限公司正式成立。

2005年，成为中国第一的房地产营销机构。

2007年8月8日，易居(中国)控股有限公司在美国上市。

2008年4月，易居中国与新浪合资成立新浪乐居，开始房地产互联网业务。

2018年7月6日，易居中国企业控股决定于2018年7月下旬在HKEx上市。

易居已经确定了多元化的道路，整个易居版图涉及房地产服务业全链条。

著名的嘉里(中国)就是它的数据和咨询板块。数字营销服务包括乐居控股、房产经纪、易居营销、一手营销代理、兰博广告、选材顾问、筑享科技、人力资源服务、易沃教育。

但从易居目前的情况来看，成败还是取决于股东。

创始人周信擅长长袖善舞。他在地产和资本圈有很深的关系网，和大老板关系密切，和客户关系很好，从他上市时的股东构成就能看出来。

长期以来，易居主要从事一手房屋代理服务。上市前2015年至2017年，一手代理占比超过84%，而前五大客户为易居实现了总营收的31.7%、36.3%和44.1%。

作为易居第一大客户，恒大贡献了22.3%、26.9%、35.1%的营收。2018年上市后，恒大、碧桂园等头部房企仍是其重要客户。这种模式也招致了市场的批评。易居是否过于依赖股东开发商？

从2021年的中期业绩来看，确实如此。由于开发商信用恶化，上半年净亏损15-17亿元。易居三大业务板块中，一手代理服务贡献的营收降幅最高，2021年同比下降38.3%至19.76亿元。

此外，由于个人住房客户信用迅速恶化，公司预计信用损失的金融资产损失准备(扣除转回后)将由2020年的约1.72亿元增加3765.7%至约66.68亿元。

巨亏市场猜测多为恒大债务风波所致。一个更不利的因素是，易居公布的26家股东中，有超过一半的股东出现了流动性困难。官网26家股东中至少有14家面临流动性问题。

由于与房地产开发商关系密切，一旦房地产行业出现问题，极易波及到易居。

03

不仅仅是易居如此，整个房产中介行业都是如此。可以说，受房地产行业下行影响，房产中介行业正遭遇严寒。

从已公布的2021年全年业绩来看，房地产中介行业的四家上市公司世联行易居控股、何复华晨、壳牌无一例外均由盈转亏。

其中，世行亏损11.29亿元，2020年同期亏损1.1亿元；易居控股公司亏损88.93亿元，去年盈利3.04亿元；合富黄辉去年同期亏损5.45亿港元，盈利1.55亿港元；壳牌归母净利润为5.25亿元，去年同期为27.78亿元。四家房产中介头部企业2021年亏损合计109.92亿元。

代理行业的危机基本上与上游房地产行业的影响有关。总的来说，主要集中在以下几个方面:“房地产市场下滑导致业务规模下降”、“部分房企信用恶化导致应收账款损失”、“房地产市场下滑导致资产减值损失”。

一是整个房地产行业销售大幅下降，全国一季度商品房销售下降25.6%。在这种情况下，代理公司销售收入的大幅减少是完全可以预见的；

二是泰禾、恒大起家的部分地产公司现金流中断，导致代理公司佣金无法结算；

三是代理公司发展遇到瓶颈，部分代理公司尝试向金融、长租公寓等领域转型并不理想。

甚至坏账都是受以二手房为主的代理商影响。壳牌2021年第四季度管理费用为22.02亿元，去年同期为18.84亿元，主要原因是坏账损失增加。

对于房产中介来说，短期内改变现状的可能性很小。毕竟整个房地产大环境还没有恢复。能做的为数不多的事情之一就是尽量减少损失，度过市场低迷期。

看短期的代理企业，只能从降低成本、增加现金流入、增加主营业务收入三个方面想办法。长期激活其他多元化板块，寻找新的利润增长点，才是正道。

俗话说，没有皮就没有毛，开发者回血是整个行业提升的关键环节。