产业园区运营商30强(产业园区运营模式的5种模式)

2022年4月21日，中国手指研究院主办的“工业园区开发与运营:思考与变革”——2022在线主题沙龙，以在线讨论的形式成功举办。

2022年3月，政府工作报告强调“深入实施创新驱动发展战略，夯实实体经济基础”，推动产业园区发展。行业发展出现新趋势，如特色主题公园、轻资产战略、绿色发展等。开发和运营工业园区的企业需要思考和做出改变，以适应新的形势。工业园区运营商如何抓住新形势下的发展机遇？有哪些发展方向？这些是许多工业经营者面临的共同问题。今天邀请相关专家进行分享和讲解，希望能帮助大家对后续发展有更清晰的认识。

【中指观点】

工业园区发展新趋势:定位、招商、培育

第一，从产业发展政策来看:“2021年是第十四个五年计划的第一年。在产业发展方面，强调深入实施制造强国和发展战略性新兴产业战略，加快构建现代产业体系，夯实实体经济基础。与“十三五”规划纲要相比，“十四五”期间的战略性新兴产业仍是我国的重点产业。不同的是，“制造强国战略”的实施将进一步深化，战略性新兴产业将在“十四五”期间发展壮大。

其次，从产业用地政策来看:从土地出让来看，很多“标地”的相关政策已经出台，“标地”时代已经加速到来。从土地出让的角度来看，工业用地出让严格限制、要求高、处罚重，工业园区的经营者对土地的分割和出让越来越严格。

再次，从运营模式来看，运营商摒弃原有的房地产销售经营模式，继续探索两者并重的发展模式。强化投资孵化模式，以股权投资分享投资红利；搭建产业服务平台模式，赚取管理和服务收入；以合作开发模式整合多方资源，输出一站式配套服务获取利润。

第四，从产业定位来看:一方面，在区域协同发展的大趋势下，运营商以城市群和中心城市为重点，基于区域分工合作进行产业定位，以产业支撑区域协同发展。另一方面，第十四个五年计划强调建设特色产业和经济增长的新引擎。各地推进“主题产业园区”建设，新型产业城市正由“大而强”向“专而专”转变，经营者正在建设“专而创新”的产业项目。

第五，从产业招商角度:产业经营者借助政府出台的各项政策，不断开发自己的招商APP，优化完善自己的VR招商系统，打破空和地域的限制，实现招商的虚拟全场景展示，大幅提升产业招商的覆盖面和互动效率。

第六，从产业培育角度:运营商不断加强内部平台的增值服务。一方面，运营商不断深耕全产业链投资基金，以直投+基金的方式不断强化产业集聚效应和规模效应。另一方面，运营商构建产业服务体系，以“中心+平台”的模式全方位连接多层服务。

[嘉宾观点]

让智慧微笑——李安东的选择、坚持和追求

一是更具战略性的全国布局:全国90%以上的一二线城市；国家级开发区和高新区园区数量占86%。长三角、大湾区、京津冀和中原经济圈的布局。

二、BGCP产业生态服务建设:通过联合政府与入驻企业、园区经营者、园区人员等人员，形成共融、共生、共建、共赢的生态产业布局。

三、U谷金融服务赋能:结合债券融资、股权融资、专家咨询，构建闭环服务体系+全生命周期解决方案。

第四，与头部投资机构达成战略合作，帮助企业孵化和聚集高端产业。

第五，打造数字园区概念，涵盖智能建设、智能管理、智能服务，提升园区管理效率。

公园新供给时代的创新发展探索

一、新经济下的园区趋势与变化:传统发展模式日渐式微，新方向、新模式是每个房地产企业或产业地产开发商必须面对的战略命题。在产业结构调整的契机下，各行业全面进入产业生态时代。未来，我们将围绕用户需求，搭建产业平台，重构产业生态，搭建新的应用场景，重新定义产品形态，全面升级制造体系。

二、园区新供给时代对用户需求的洞察和价值的定义:园区进入了新供给时代。新时代背景下，机遇产业的产业转型升级，园区从满足企业一般功能需求到社会需求、产业升级、服务升级，重新定义了价值。

三、园区商业模式的创新与转型:金科产业以电子信息产业为核心，从初创苗圃、孵化器、加速器、产业园，构建完整的科技产业生态链，打造国内一流的产业园区。

第四，园区招商运营服务创新:一方面，构建不同应用场景的产业共同体和创新平台驱动的产业生态招商模式。利用数据驱动精准招商、投资驱动招商、共享平台服务招商、线上线下产业社群招商，一切以快速招商为核心，以用户需求驱动产品创新和园区发展；一方面，聚焦主题行业，聚焦关键环节，聚焦平台企业，打造全行业、无边界的未来产业自治共同体。

第五，场景构建与价值创造:金科产业从:空策划、产业策划、开发实践、融资策划、产业引进、产品策划六个方面构建了园区六位一体的服务模式。

探索企业发展工业园区的途径

未来产业将坚持区域深耕，以产城融合、复合园区为未来发展方向。

一、共享销售:借助国内60多家销售公司和全球600+海外销售公司的资源，万马集团将为园区内企业提供市场信息共享、销售渠道共享、资源共享。

其次是共享金融:借助万马集团、万马股份、万马科技、汇通新材、万马金控四大核心公司，为入驻企业提供原材料集中采购、供应链金融、科研成果转化、项目孵化等企业全生命周期的金融服务。

三、共享数字化信息化:为进一步落实公司数字化改革战略，万马生产发展集团投资成立专业信息化公司——睿正科技，自主研发OA、MES、APS、CRM、SRM，推进园区及所属企业信息化改革。

第四，共享管理:借助万马集团成熟的产业平台和管理模式，提供管理咨询、知识产权、人力资源、法律金融服务、上市辅导等专业企业服务。对于园区企业来说，帮助园区企业提升管理水平，实现高质量发展。

不要忘记你的创新精神，一个高质量企业的商业伙伴。

首先，对开发环境的几点看法:

房地产行业从过去20年的“土地-金融-基建”到未来20年的“科技-金融-产业”。第一，产业地产过去的博弈是套利低成本的产业高利润住房，依靠住房反哺产业开发运营成本；或者通过土地二次开发、建造航母、出售航母来平衡投资。目前经济周期/产业周期/资本周期/政策周期叠加，讲故事、查地模式已经被政府排除在外，产业园进入运营阶段。其次，随着工业用地成交下降，高端制造业回流核心城市，导致工业用地指标越来越紧张，中小企业和园区越来越难获得指标。再次，技术型制造业的发展和资本大门对优秀企业的开放，深刻影响着我国产业结构和企业布局的变化。

二、奥意隆鑫的企业发展模式介绍:

首先，一个平台。中奥地产的大力支持。聚焦新兴技术，服务中国最优秀的智力先锋企业。三资融合模式在载体开发、金融资产、产业资源等方面与优质企业合作。第二，业务方向。注重轻重并重，长远思考，注重产业和生态合作。一方面，聚焦资产打造科技引擎和智力产业园；另一方面，轻资产专注于园区“二次升级”综合运营服务。第三，战略布局。重点关注长三角、粤港澳大湾区和成渝地区。第四，商业模式。关注具有区域特色的传统产业、待打造的主导产业、新经济和未来新型制造业战略产业集群；以引进一批产业创新引擎项目为排头兵，建设一批产业载体和配套设施，设立产业创新发展基金。通过建设一批空之间高度集聚、上下游紧密协作、供应链集约高效的战略性新兴产业集群，显著提升传统制造业的竞争力(存量)，培育面向未来的潜在增长点(增量)。

工业园区的思考与变革:工业生态社区建设

一、项目开发:创新盈利方式，扩大净资产规模，增加股权投资余额，反哺发展基础；放大国企平台功能，有效降低负债率；进一步扩大自持载体的体量，增加数量和质量，增加产业投资选择空。

二、产业生态:将产业链招商的配套成果与智慧园区平台的信息交换功能有效结合，打通产业园区内部共享资源池，构建整合园区四大运营平台的数字化管理平台，数字化赋能产业。

三、产业投资:利用现有载体的功能布局，建设以存量园区为多支撑点，以阳山秀谷数字经济产业园为核心，以数字经济、新一代信息技术、高端智能制造为重点的产业集群。力争将阳山秀谷打造成具有战略潜力和高盈利能力的明星资产，同时刺激老园区焕发新面貌。

第四，产业投资:整合现有资源，聚焦主业，深耕当地，与城市更新公司合作开发升级新项目；积极开发创新模式，加强资本运营；开展生态学研究探索苏高科技模式。

第五，搭建产业服务平台:在主题产业中，引入孵化器、数据中心、实验室、仓储、检验检测等功能型企业入驻，形成专业的技术服务平台。

标签

考虑到行业现状，无论是从政策层面还是行业发展趋势，都对产业园运营方提出了更高的要求，倒逼其不断提升项目运营能力。在产业结构调整的契机下，各行业全面进入产业生态时代。未来，我们将围绕用户需求，搭建产业平台，重构产业生态，搭建新的应用场景，重新定义产品形态，实现高质量发展。