建筑面积的定义是什么?其包括哪几个部分?(建筑面积的定义是什么意思)

「办公选址攻略一」如何确定你要多大的办公室？全文干货，速藏

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01如何确定你的办公区域和布局组合

俗话说得好:搬家前先做决定，在知止有所得，决定后在知止也有所得。决定了之后，就可以安静了。等你安静下来之后，你就可以安全了。等你安全了之后，你再去想，然后你就可以得到了。也就是说，要想成大事，需要做好立于不败之地的打算。

你有没有发现，在一个重大决策的过程中，往往有很多隐藏的或者不可言说的需求潜伏在你的脑海里？只有当某种外部环境改变或刺激时，这种需求才会被发现和释放，而当你明白时，你就会后悔。办公地点就是这类“大事”的典型代表。

办公室选址是一项长期投资，会影响到公司未来实际运营的收益和成本，以及企业规模的扩大和发展。当选址完成后，一些重要的隐性需求和条件就会被发现，再想弥补就来不及了。所以在选址之前，如何科学的评估你的办公空间、区域位置、物业类型(写字楼、产业园、联合办公、孵化器、商住公寓、厂房等。)会特别重要。

随着时代的变迁，办公室空房间的规划也开始发生巨变。办公室空房间不仅仅是过道和办公桌，需要整合更多的协作空房间和社交空房间，吸引更多的“千禧一代”和喜欢随时随地办公的人才。

下面我们将介绍如何利用数据模型工具、需求预测等专业报告，帮助您确定合适的办公空房间面积和格局组合，既不浪费，又有足够的空房间可供使用。

为了避免理解上的错误，也为了更好的理解办公空面积的决定因素，行业标准中对一些办公面积指标和术语进行了简要的定义和解释:

建筑外总建筑面积(平方米):是指从建筑外墙外侧算起的总面积(包括墙体面积)，一般写字楼的业务人员口中的住房面积以及租赁合同中的租金。

套内建筑面积(m2):指套外的总建筑面积减去外墙面积，简称套内面积；

分摊系数:楼梯、电梯、卫生间、设备用房等其他共用结构的面积占外部建筑总面积的比例百分比。武汉写字楼的分摊系数一般在20-30%左右。电梯越多，写字楼越高，共享系数越大；

套内建筑面积(平方米):套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间、设备用房等其他结构的面积。标准的计算公式是:套内建筑面积=套外建筑面积x (1-分摊率)-墙体面积(内外墙面积之和)。由于墙体面积很难计算，而且写字楼一般比较重视。建筑规划设计前期，户型多为大户型结构，内墙面积很小，几乎可以忽略不计。所以业内习惯用套内建筑面积来衡量办公室空房间面积；

一般情况下，办公空空间的大小是由员工数量、员工构成、办公空组合决定的。

办公空间空 =普通员工人数x标准工作面积+管理员工人数x标准私人办公空间+其他办公空间空(会议室、接待处、茶水间、卫生间等。);

员工人数:办公物业的租赁期限通常至少为3年。员工人数可以根据2-3年发展起来的公司全组织架构的员工人数来确定，也可以根据目前实际运营的总人数来确定。

员工的构成结构:需要明确确定普通员工的工位数和管理员工的独立办公室数。

办公空用房组合:除了要求的工作空用房数量外，还要考虑是否需要会议室、茶水间、复印室、接待室或其他面向客户的空用房。

标准工作面积:根据仲量联行2019年发布的《办公室基准指南空》数据，53%的企业标准工作面积在4-4.9平方米，46%的企业工作面积在3.2-3.9平方米。小飞君建议在资金不是很紧张的时候，尽量按5。

标准私人办公面积:根据仲量联行2019年发布的《办公空基准指南》数据，65%的企业私人办公面积在11-14平方米，13%的企业私人办公面积小于10平方米，22%的企业私人办公面积大于15平方米。

会议室标准面积:根据《办公建筑设计规范》JGJ67-2006标准，会议室分为大、中、小会议室。小型会议室使用面积应在30㎡左右，可容纳10-30人，中型会议室使用面积应在60㎡左右，中小型会议室每人使用面积不低于1.80㎡。

至于接待处、茶室、卫生间等其他办公空用房的面积，并没有明确的设置标准。一般根据各公司的业务规划和实际需求来确定所需面积。

计算office 空的使用面积，office 空的需求面积很简单。办公室需求面积空 =办公室使用面积空 /(1-分摊系数)；

02真实客户办公区模拟测评
为了帮助你加深理解数据模型公式和各种标准数据的印象，给出一个实际服务过的客户案例的模拟测评。

位置背景:

Z公司，科技互联网公司，主营商务信息服务、SaaS服务、甲级写字楼。其组织结构和在职及招聘计划如下:

从上图可以看出，Z公司目前有12名员工，从表面数据来看，新办公室需要容纳50名员工。其实并不是。根据肖飞军与Z公司选址负责人的多次深入交谈得知，该公司的软件开发业务属于外包。6个月后，APP上线，9个月，进入A轮融资。如果融资顺利，Z公司将成立自己的软件开发部门。根据接触的软件开发公司的组织计划，如果是自研软件，一般至少需要10个人(技术总监、项目经理、售前工程师、运营经理、开发经理、开发工程师、大数据工程师、前端开发人员、测试经理、测试工程师)。考虑到Z公司的未来发展，Z公司入选总人数的面积应按照60人计算。

从Z公司现在确定的组织架构可以看出，需要独立办公室的人数为3人。考虑到财务工作的私密性，财务部所有员工在一个独立的办公室工作，需要设置工位的总人数为60-3-3=54人。z公司处于起步阶段，一个小会议室就够了。公司所需办公面积Z = 4 x 14+54 x 5+30 = 356平方米，办公楼面积356 x 1.3 = 463，按照武汉市30%的常规分摊率估算。Z公司的选址负责人可以按照460平米左右的5+1格局寻找目标房源。