中国房企排名前十(中国房企排名前50强)

核心观点:金九素质不够。9月30强房企销售额环比增长5%。由于去年下半年业绩基数较低，同比降幅收窄至20%。多个重点城市9月下旬密集供地，TOP30房企投资规模环比大幅增长。9月份优质民营企业融资环境有所改善，但美元债券发行连续两个月受阻。9月份，TOP30房企整体市值震荡下跌，较月初下跌3.39%。月末行业政策利好频出，TOP30房企市值短期止跌转涨。但在基本面没有改善的情况下，市值依然较低。部分房企不断降本增效，后台管理部门业务化成为趋势。

01|企业投资

集中供地密集，房企投资规模环比大幅增长。

9月，北京、上海、深圳、杭州、合肥、宁波、苏州、青岛、武汉、郑州等多个城市。集中供地，30强房企中有14家拿下64幅土地，带动30强房企投资施工面积环比增长81%，成交总价环比增长153%。北京、上海、深圳土地带动成交楼面价环比上涨40%，整体溢价率中海、华润、建发位列本月TOP30房企拿地总价前三，投资金额超160亿元。

其中，杭州第三批供地减少，供地质量提升，房企积极参与竞拍，土地拍卖热度保持高位。19宗土地全部出让，超四成地块进入一次性竞价，整体溢价率5.1%。19宗土地中有10宗被TOP30房企获得，绿城、滨江分别拿下3宗，万科、招商、保利、华润各拿下1宗。

北京第三批优质地块带动土地拍卖升温，18宗地块全部成交，其中4宗达到最高价，整体溢价率上升0.6厘至6.06%。TOP30房企拿下18宗中的9宗，中海以147.5亿拿下3宗，建发以66.5亿拿下2宗，金茂、首开、华润、龙湖各拿下1宗。

上海第三批土地拍卖较为平稳，35幅地块全部成交，其中8幅触及停底价，较上一轮有所下降，24幅地块以底价成交，整体溢价率下降2.2%至2.27%。超过70%的土地被国企和城投平台公司获得。这个趋势和前两轮是一样的。30强房企中的国企保利、招商局、中铁建分别拿地2宗、1宗、1宗，地方国企建发、法华分别拿地1宗。法华拿下的中兴小区商住地块总价高达80亿元，是沪上30强房企拿地金额最高的一笔。此外，民营企业龙湖在松江广富林获得1块纯宅基地。

与前两轮相比，深圳第三批土地拍卖热度有所下降，包括宅基地在内的7宗成交，刚需住房和保障性租赁房占比较高。最终成交6宗，底价成交4宗，整体溢价率降至3.94%。拿地房企为国企和城投平台公司，30强房企中华润和招商分别拿下宝安和龙华各1宗纯住宅用地。

随着合肥地块规模和质量的提升，第三轮热度依然下降。供应的28宗宅地中，7宗被取消或拍卖，21宗成交，其中7宗进入品质竞争阶段。与上一轮相比，房企参与竞拍的积极性有所下降，龙湖、中海、招商参与竞拍的数量较上一轮明显减少。30强房企中，万科、龙湖、招商分别拿地1块。

02|企业融资02|企业融资

优质民营企业融资有所改善，但没有实质性改善。

9月监管层再次强调对示范房企的融资支持，优质民企融资环境有所改善，但总体上很难说有实质性改善。在销售低迷的市场，房企现金流依然紧张。30强房企新增融资规模合计212亿元，同比下降18.1%，环比上升78.3%，全部为境内债券，无新增股权融资或发行美元债券。9月新增债券融资规模同比下降12.6%，环比增长87.0%。

9月份，30强房企加权融资成本为3.10%，环比下降0.1pct，主要原因是国内债务融资成本持续下降。

9月TOP30共有9家房企参与新债发行，比8月多两家。优质民营企业融资状况有所改善。碧桂园、旭辉、新城控股、美的地产合计发债金额47亿元，占当月总融资规模的20%以上，发债成本仅为3.2%-3.4%，略高于中央国企。

9月份，TOP30房企到期债务总额238.3亿元，同比下降36.8%，环比下降21.4%。与此前偿债规模峰值相比，已连续两个月环比下降，其中境外到期债务11.2亿美元，较上月下降15.5%。9月共有16家房企债务到期，比上月减少两家，阳光城和招商蛇口当月到期规模最高。TOP30中金科、融创、中远分别寻求债券展期。“21金科地产SCP004”的8亿本金展期270天，“PR融创01”的债务继续展期至2024年3月31日。中远资本将3.5亿美元规模、10月25日到期的美元债展期一年。

00 |销售排名

金九品质不足，9月30强房企销售额同比下降20%。

今年9月没有“金九”，市场持续低迷。其中，一线城市成交环比超过10%，二三线城市环比下降8%，同比扩大至35%。9月房地产百强企业月度业绩6268.8亿元，环比增长3.73%，同比降幅收窄6.2个百分点至26.5%。跌幅收窄的原因主要是去年下半年业绩基数较低。TOP30房企9月销售额环比增长5%，同比降幅收窄至20%。TOP30房企1-9月累计销售额同比下降38.4%，降幅继续收窄1.8个百分点。

从企业业绩来看，9月份30强房企数量增长过半，其中9家房企出现双增，分别是招商蛇口、华润置地、金地、越秀地产、中国铁建、仁恒置地、卓越集团、法华股份、首开股份。招商蛇口、华润、仁恒、越秀的环比涨幅超过40%。

04|市值表现00 |市值表现

月末利好政策频出，仅5家TOP30房企市值增长。

9月份，TOP30房企整体市值震荡下跌，较月初下跌3.39%。月末房地产行业政策利好频出，进一步刺激合理刚性购房需求。9月29日，央行、银监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，财政部、国家税务总局宣布明确支持居民购房相关个人所得税政策。市值表现方面，TOP30中的中建发展国际、招商蛇口、滨江集团市值涨幅居前，其中9月中建发展国际市值上涨26.6%，位列TOP30市值涨幅第一；千亿市值房企梯队中，中国铁建市值下降1000亿，其余排名不变；旭辉、龙光、雅居乐、融信9月份市值下滑，均在30%以上。

表4:2022年9月30强房企市值表现

来源:风

9月30强房企市值管理行为多与房企新开发模式、REITs拆分上市、董监高增持有关:(1)签署合作协议:9月初，招商蛇口华南区与R&F集团华南区签署合作协议，双方拟利用各自优势，采取“一事一议、成熟一个、合作一个”的原则，就大湾区城市更新项目进行合作。此次战略合作不仅有助于缓解民营企业的资金压力，而且(2)拆分保障房租赁房REIT上市:9月22日，华润基金华润巢租赁房REIT提交申请并获受理。标的资产为上海市松江区两个保障性租赁房项目——巢泗泾项目和巢东经济开发区项目，预计募集资金11.2亿元。2018年以来，公司一直在大力布局租赁住房项目。此次独立分拆上市，不仅有利于公司发展长期可持续的盈利模式，还可以探索新的融资方式，有利于集团更好地盘活基建资产，避免基建投资回收期长、资产周转率低等不利影响。成功受理也意味着REITs基础资产的进一步扩大，有助于保障房“投、融、管、再投资”的良性循环。(3)股东增持股份情况:9月2-26日期间，万科7名董事增持股份约42.23万股，完成公司年初公布的增持股份计划。根据此前公告，万科董事会主席郁亮等8名董事拟于2021年以公司税后现金报酬总额增持公司a股，合计增持不低于2000万元。本次增持显示了董对公司长期投资价值的认可，有助于增强投资者对未来发展的信心。9月期间，万科市值上涨5.9%，仅次于建发国际、招商蛇口、滨江集团。

表5:2022年9月30强房企市值管理行为

来源:风

05|组织变革

注重降本增效，后台管理部门业务成为趋势。

在组织架构调整方面，碧桂园近期对人力资源进行了商业化。半年前，它成立了“汇杰咨询”人力资源公司。最近，它开始了高调的市场化运作，旨在将人力资源从管理角色转变为运营和服务角色。一方面带动员工绩效，另一方面提升服务质量，最终实现整体降本增效。类似的案例还有2019年万科成立的“项英企业服务”，让万科财务共享中心和人事共享中心开始了职能部门的商业化。在降本增效的目标下，后台管理部门和成本部门将成为一种趋势。把成本部门变成自负盈亏的部门，有利于降低成本，是一种管理模式的积极探索。

继去年龙湖广佛公司与郑茜公司合并后，今年9月又合并了一家新城市公司，沪苏公司与苏南公司合并。合并后仍叫沪苏公司，苏南公司降级为事业部。相比龙湖此前“集团-直辖市”的管理层级，沪苏公司的重新合并更像是尝试一种类似“集团-区域-事业部”的三级管控转型。这样的组织架构调整有利于整合现有区域资源，提高管理效率。龙湖首席执行官陈在2022年中期业绩会议上也表示，下一步将继续专注于提高城市的效率。

中梁近日宣布成立代理公司“中梁建设管理集团有限公司”。中粮代建业务的思路包括:积极对接金融机构、资产公司、政府投资平台等。，逐步落地相对成熟的政府财政投资项目进行代建；管理代理建设；建设新的商务办公、工业园区、存量改造等建设和投资服务，为公司可持续发展寻找“第二增长极”。目前，已有30多家品牌房企开展代建业务，如施琅、雅居乐、金科、旭辉等众多民营房企，都纷纷奔向代建轨道。

数据描述:企业融资和市值管理TOP30按照2021年嘉里全口径销售额统计，其他TOP30房企按照2022年嘉里累计到当月的全口径销售额榜单统计。月度报告将在下个月的第一周发布。由于整理和分析数据需要时间，所以数据统计的截止日期在当月的22-25日左右。

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来源:易居研究院

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