民法典关于优先受偿权(关于优先受偿权的批复)

来源:民商事判决规则

转自:民商事判决规则

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对于已竣工未售房屋，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应予支持；对于已部分出售的已竣工房屋，承包人主张未出售房屋优先受偿权的，应予支持；对于所有出售的房屋，承包人主张优先受偿权的，不予支持。

案例简介

1.2012年11月8日，红嘴子村委会与包河公司签订项目协议，约定在合同担保时，为红嘴子村委会建设农民新村住宅。建设费用由包河公司承担，红嘴子村办理土地审批手续。

二。2013年8月10日，PICC与承包商钟健一局签订了8份施工合同，钟健一局承建了红嘴子村移民安置工程。红嘴子村委会取得涉案项目建设用地审批手续。

三。2016年7月23日，三方签订了支付协议。工程竣工时，红嘴子村委会在1.25亿元额度内代保合公司支付工程款。已完成的项目已部分出售并搬回村民手中。

四。2017年3月20日，中建一局提起诉讼，主张行使建设工程价款优先受偿权。包河公司与一局决定结算工程价款799109569.38元，其中已支付379967922.8元，尚欠419141646.58元。

5.吉林高院认为，中建一局主张的建设工程价款优先受偿权符合法律规定，但部分房屋已出售回迁给村民，并已交付使用。中建一局不享有建设工程价款优先受偿权。

6.最高法院认为，中建一局未就优先受偿权部分提起上诉，原判并无不当，应予维持。

裁判分

本案争议的焦点是工程价款优先受偿权？围绕上述争议的焦点，最高法院判决的要点如下:

一、中建一局主张工程价款优先受偿权符合法律规定。中建局在六个月的法定期限内提起诉讼，主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。

第二，中建一局对已出售回迁的房屋不享有优先受偿权。但由于部分房屋已出售回迁，中建一局作为承包方，对工程价款有优先受偿权，不能与回迁的购房人和村民的所有权相对抗。因此，中建一局对已出售回迁的房屋不享有优先受偿权。

实践经验总结

北京市听云律师事务所唐庆林、李殊律师团队处理和分析了本文涉及的大量法律问题，具有丰富的实践经验。同时办理了大量案件，总结了办案经验，出版了《听云法律实务丛书》。这篇文章摘自这个系列丛书。本书系作者均为北京听云律师事务所一线专业律师，具有深厚的理论基础和丰富的实践经验。本书系的选题和写作风格主要以实际案例分析为主，试图对实践中经常遇到的疑难复杂的法律问题寻求最直接的解决方法。

实践中，承包人的优先受偿权能否对抗买受人是一个有争议的问题。结合最高法院的典型案例，总结如下:

第一，如何了解买家。所谓购房者中的消费者的含义，应该和《消费者权益保护法》中“消费者”的含义是一样的，即购房者买房是为了日常消费的需要而非经营的需要。此外，购房者还应满足已支付全部或大部分购房款(50%以上)、有能力支付尾款、主观善意等要求。

第二，如何确定权利的先后顺序。当存在买受人的物权期待权、承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权时，应当按照生存权大于工程款债权和金融债权的原则，确定买受人的物权期待权的权利顺序大于承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。

第三，如何确定判决。人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件，需要查明承包人主张的建设工程范围。已售房屋本质上不属于建设工程，其主张优先受偿工程价款的主张不应予以支持；反之，未售出的房屋仍属于建设工程的范围，故在判断事项中应列明“未售出房屋”的内容。

(我国不是判例法国家，文中引用和分析的案例不是指导性案例，对类似案件的审理和判决没有约束力。同时要特别注意的是，在司法实践中，每个案件的细节千差万别，切不可直接引用本文的判断点。北京听云律师事务所律师对不同案件的裁判文书进行整理研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。不代表北京市听云律师事务所的律师认同和支持本案的判决意见，也不代表法院在处理类似案件时必须引用或参照这些判决规则。)

相关法律法规

中华人民共和国民法典(2021年1月1日生效)

第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人约定折价或者请求人民法院依法拍卖工程，但根据工程性质不宜折价或者拍卖的除外。建设工程价款相对于工程折价或者拍卖价款优先支付。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释〔2020〕25号)

第三十五条与发包人订立施工合同的承包人依照民法通则第八百零七条的规定，请求以折价或者拍卖价款优先支付建设工程价款的，人民法院应予支持。

第36条(优先受偿权)依民法第八百零七条之规定，承揽人对建设工程价款之优先受偿权，优于抵押权及其他债权。

第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过自承包人应当支付建设工程价款之日起十八个月。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复(法高〔2002〕16号)(无效)

二。消费者支付全部或大部分商品房价款后，承包人对该商品房工程价款的优先受偿权不得对抗买受人。

重庆市高级人民法院关于《最高人民法院关于如何理解的意见》(渝法〔2003〕48号)

经我院审判委员会研究，批复第一条、第二条应理解为依买受人、承办人、抵押权人的顺序优先。因此，当买受人与抵押权人的利益发生冲突时，人民法院应当优先保护买受人的利益。

《浙江省高级人民法院执行局关于印发》(浙高法执〔2012〕2号)的通知

5.如果施工承包商承担的部分工程因其他情况而执行，如何把握承包商行使优先权的工程价款范围？

施工承包人承担的部分工程因发包人其他债务被人民法院执行的，承包人只能按照已执行的工程占其承担的全部工程的比例，主张相应工程价款的优先受偿权。

法院判决

围绕上述争议焦点，最高法院对本案二审民事判决书中“本院意见”部分论述如下:

本院认为，工程价款优先受偿权。中建局作为承包商，享有建设工程价款优先受偿权。中建局于2017年3月提起此诉讼。诉讼过程中，双方确认了应付工程款的数额，涉案施工合同也在本案中被确认无效。根据最高人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条的规定，中建局主张建设工程价款优先受偿权不应超过期限，支持其诉讼请求。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定，“消费者支付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。涉案工程中部分房屋已出售回迁给“村民”，并已交付使用，中建一局不具有建设工程价款优先受偿权。

该项目涉及的土地权利、开发建设手续均在红嘴子村委会名下办理，红嘴子村委会已与包河公司、中建一局签订施工合同。中建一局对该工程所涉及的项目是知情的，红嘴子村委会也是该工程所涉及项目的受益人。因此，红嘴子村委会应当与中建一局合作，确保中建一局能够实际享有建设工程价款优先受偿权。红嘴子村委会不能以其名义以土地权利和开发建设手续为由，排除对涉案项目进行拍卖和折价。

案例来源

长春市南关区幸福乡红嘴子村村委会与中建一局(集团)有限公司施工合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2020)最高法民终367号]

阅读延伸

听云律师在检索大量类似案例的基础上，将相关的裁判规则总结如下，供读者参考:

规则一:由于房屋已全部出售，不支持承包人主张建设工程价款优先受偿权。

案例一:在宏盛建设有限公司与兴义市鲁伟公路投资建设有限公司施工合同纠纷二审民事判决书[(2018)最高法民初字第373号]中，最高人民法院认为，存在中铝公司与宏碁公司约定对涉案工程折价或者涉案工程拍卖价款享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定，消费者支付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人对商品房价款的优先受偿权不得对抗买受人。鉴于本案涉及5栋楼的出售，在本案中无法确定，宏碁也表示房屋已全部出售。因此，中铝公司主张的涉案项目折价或者拍卖价款优先的主张，不应予以支持。

案例二:广东省清远市中级人民法院在审理佛冈黄生房地产开发有限公司与瑞华建设集团有限公司施工合同纠纷一案的二审民事判决书[(2021)粤18第448号]中认为,《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人约定折价或者依法申请人民法院拍卖工程，但建设工程性质不宜折价或者拍卖的除外。建设工程价款优先用于该工程的折价或者拍卖价款。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定，“消费者支付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人对该商品房价款的优先受偿权不得对抗买受人。”黄生公司已将瑞华公司承建的项目所涉及的商品房全部售出，并已收到全部款项。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，瑞华公司不能享有优先受偿权。因此，瑞华公司的请求，一审法院依法不予支持。

规则二:部分房屋已经出售，部分房屋尚未出售，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当在未出售房屋范围内支持其诉讼请求。

案例三:在中国建筑第六工程局有限公司与哈尔滨元置业有限公司施工合同纠纷案的二审民事判决书[(2017)最高人民法院第730号]中，最高人民法院认为，建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包人拖欠工程款的情况下，施工人无法取回其“实际投入”或在建设工程中物化该部分价值。从而设定了一种拍卖价格上的代位权，即施工方可以从工程的拍卖或折价中获得在建设工程中的实际投资或物化价值。本案中，元公司尚欠中建六局工程款152，612，130.74元。一审法院判决确认中建六局对元公司拖欠工程款范围内的涉案工程未售房屋(不含土地使用权)享有优先受偿权，并无不妥，本院予以维持。

规则三:承包人主张特定房屋优先受偿权，但该房屋已经出售的，人民法院不予支持其诉讼请求。

案例四:黔西南布依族苗族自治州中级人民法院在审理上海市第二十冶金建设有限公司与兴义吉祥房地产开发有限公司施工合同纠纷一案的二审民事判决书[(2020)黔23民终第1805号]中认为，一审对1805号九套房屋折价及《工程款支付协议》约定的拍卖所得价款优先受偿权是否适当的问题不予支持。一审已查明,《工程款支付房款协议》约定的9栋1805号已由吉祥房屋出售给案外第三人，并已收取全部房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定，消费者支付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人对商品房价款的优先受偿权不得对抗买受人。根据规定，一审认为二十冶公司就该房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗该房屋的买受人，符合上述规定，本院依法予以确认。