小区物业楼管主要负责什么(物业楼管主要负责什么工作)

董芳

临近年底，入室盗窃已经到了高发期。据11月22日都市报道，节目内容显示，近期郑州天伦金城小区多户居民金银首饰被盗，小偷踩在多户业主的楼道墙上，监控存在盲区。被盗业主指责小区物业失职，连最基本的安保都做不好。

前不久，郑州圣达菲城小区一台单元电梯因日常维护保养不到位，发生了安全事故...

在郑州，入室盗窃、电梯故障、楼上电动车充电引发火灾等安全事故总是被人津津乐道。

除此之外，还有一系列关系到基本生活幸福感的方面，比如小区景观维护、日常保洁、设施应急维护等。，而且不同小区，不同物业公司的差距也很大。

2021年，郑州屡遭暴雨和疫情的折磨，凸显了一个好物业的重要性。今年郑州的小区物业表现如何？经受了涝灾疫灾的大考验，在和平时期一直表现优异的人是谁？

我们走访了解了郑州200+小区，经过筛选，选出了优秀的物业公司，供大家参考。

龚凡|地主俱乐部

陆撰稿，木本樱编辑，大豆校对

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2021年郑州房东A+级房产点评(4)

魏勇房产(综合评级:A+)

防汛应急:720暴雨，无论是贝隆湖的魏勇上河苑，还是郑东低洼处的魏勇森林花园，还是西区的魏勇西郡、南区的魏勇，都由物业公司牵头，全员上岗防汛。魏勇物业服务的所有社区都经受住了暴雨的考验。

2020年疫情防控期间，魏勇物业在确保疫情防控不漏掉一个人的前提下提供的人性化服务，深受业主认可；在2021年8月和11月进行的八轮国家核酸检测中，魏勇物业的防护措施和人性化服务也是行业标杆。

日常服务:在魏勇上河苑这个高端小区，陌生人进入小区的可能性为零。即使有客人来访，门卫工作人员也会让客人联系业主，业主会向楼管汇报，楼管通知门卫，然后登记必要的访客信息后才能进入小区。

业主评价:一切随叫随到，任何问题物业都有回复和反馈。全体物业人员敬业爱岗，经常给业主带来温暖和关怀。

点评:在魏勇，有一个要求比精致重要十万倍，那就是车主的安全。魏勇物业是郑州为数不多的给二手房价带来明显溢价的物业，物业人员相对更稳定。作为基准，没有争议。

巴解组织财产(综合评级:A+)

内涝应急:Provincia这个近1800亩的超级市场，虽然建设有些年头了，但前期建设不亚于现在海绵城市概念的超前设计，让它在暴雨中安然无恙；中牟完全被淹的地势最低的乌托邦侥幸逃脱，影响程度微乎其微；无论是东苑西苑、龙之梦，还是丹堤、银河的业主，都看到了暴雨的残酷和物业人员的全力以赴，街上物业服务的小区没有出现渍水。

这种应急能力和态度在疫情防控期间更加得心应手，在日常人员出入管理和核酸检测期间的热情服务让每一位一般业主都充满了安全感。

日常服务:更不用说Proutopia、龙之梦、银河丹堤等以高质量服务著称的社区了。即使是早期的Prowangshi项目也受到了业主的称赞。实地参观波特兰教务长集团，内部环境的维护和日常管理是显著的。

业主评价:以前大家公认是优秀的一般物业。通过这次暴雨的洗礼和考验，我们认为它可以称得上郑州顶级黄金楼盘，实至名归。

楼主点评:Provo的业务负责人眼光超前，对物业服务的认识、格局、细节都远超郑州物业服务的平均水平。这样一来，所有小区的物业服务都很出色，尤其是小区运营已经如火如荼，郑州无人能及。

凯物业(综合评级:A+)

抗洪抢险:无论是720暴雨，还是最近两年的疫情防控，林锴旗下的写字楼都没有出现问题，这是林锴成为郑州高端写字楼建设运营专家的最好证明。

日常服务:与住宅小区不同，写字楼物业服务不仅仅是为业主服务，更是为十倍、百倍于业主的员工和客户服务。对物业服务的要求更高，更细致。全球四大会计师事务所和郑州80%的外资房地产公司都选择了林锴的写字楼作为在河南的总部，这是对林锴地产最好的褒奖。

楼主点评:高端写字楼专家林锴，靠的不仅仅是建筑形式，更是优质的物业服务。在郑州的商业地产领域，如果林锴谦虚地说他是第二，没有人敢回应第一。

友邦物业:金陵九如意

(综合评分:A+)

洪水应急响应:暴雨不淹，疫情服务细致周到。来自邦友邦物业，平时很重视应急演练。2021年6月夏季暴雨应急演练，应对720暴雨得心应手，小区完全不受影响；2021年11月，又进行了一次冬季消防演练，所有人都做好了应对任何可能发生的意外的准备。这是值得学习的。

日常服务:在北龙湖公馆，金陵九如意可能不是最贵最豪华的，但绝对是物业日常维护最好的。

业主评价:五星级酒店的服务水平，所有的物业人员都很敬业，和物业的人打交道都能感觉到大家都以自己的工作为荣。

楼主点评:邦友邦物业服务的小区很少，但是这个项目的成功，金陵九如意，可谓是藏于市内，一上台就是巅峰。这是2021年郑州最让人惊喜的物业公司。

02

点评楼主2021郑州本地甲级房产(6)

按照房东俱乐部的评价标准，要成为A级物业公司，至少要在汛期表现良好。以下当地优秀的物业公司做的都不错，相关信息在此不再赘述。

老管家物业:海马公园(综合评分:A)

海马公园作为郑州的现象级建筑，其居住舒适度和升值潜力一直得到郑州人的认可，这与其产品定位和区位优势密不可分。然而，物业服务的软实力是一个社区持续增值的最关键因素。我们参观的海马公园第三期非常出色:

小区出入口人车分离，机不分离，地面充电雨棚与小区内部硬隔离，地下室有电动车停放区；

三层地下车库，内部的整洁程度可以用一尘不染来形容，还设计了大面积的地下阳光中庭，让你有非常好的家的感觉。

室内景观保持良好，树木比例高，视觉和体感舒适度高。但由于小区内居民较多，人口密度较高，部分区域地面清洁度有待提高。

业主评价:一切随叫随到，任何问题物业都有回复和反馈。全体物业人员敬业爱岗，经常给业主带来温暖和关怀。

楼主点评:海马的物业服务水平也在随着产品升级而不断提升。未来北龙湖清风院子交付后，物业水平肯定会再次提升一个档次。

洪地产(综合评分:A)

抗洪抢险:郑弘物业在720暴雨中损失惨重，郑弘地下车库、蓝宝湾车库进水严重，一度成为郑州特大暴雨灾害的注脚。但就事论事，面对地势低、灾情重的情况，郑弘市及时疏散群众，蓝宝湾物业人员第一时间通知车主挪车，其他应急反应速度，最大程度避免了更大的损失。

疫情防控期间，郑弘物业的照顾相当让人放心，闸机人员管控、内部环境消毒、食品蔬菜采购配送等环节都无懈可击。

日常服务:以超过10年楼龄的蓝宝湾一期为例。虽然建成时间较长，但门禁系统的运行秩序、景观园林的维护水平、内部环境的整洁程度，都不亚于同价位的新建小区。

业主评价:物业人员服务热情，办事快捷。二手房价比当初买的时候涨了4倍。小区运营虽然略一般，但对居住舒适度影响不大。相比1元多的物业费，这钱花得值。

房东点评:郑弘物业服务拥有丰富的高端客户经验，从郑弘国际名店到郑弘城，从迎宾路附近的别墅到北龙湖公馆，持续帮助郑弘物业提升服务水平，使得郑弘物业服务的小区二手房价格通常稳中有升，业主既舒适又有利可图。

剑桥悦生活(综合评分:A)

在剑桥的众多项目中，我们以中间产品康桥程朗为例，进行了实地考察。总体来说表现不错。

门柱的管理有瑕疵。进入小区门口人不多的时候，门卫会主动询问，要求登记来访信息。如果人太多，就照顾不到了。主人刷卡进入，就可以跟着进去。

内部景观维护良好，路面干净；一楼和地下单元门的安防系统运行正常，不可能随意进入。

小区内部完全人车分流，地下车库明亮美观，建筑指示明显，电动车停车区与机动车停车区、电梯间硬隔离，避免了电动车上楼的可能。

日常巡逻打扫到位，每栋楼都有记录单，签到及时。

业主评价:物业不错，景观和公共设施维护的很好，垃圾清理的很快，人车分流很大，但是楼管换的有点勤。

楼主点评:康桥物业更名为康桥悦生活后，对物业服务的理解越来越透明。近年来，社区建设成绩突出。但由于业主群体庞大，难免存在缺陷。暴雨中损失了一些项目，及时处理就不错了，一般也对得起业主交的物业费。

和谐物业:金沙湖高尔夫大厦

(综合评分:A)

和谐黄金物业在郑州最著名的项目是金沙湖高尔夫公馆，和谐黄金物业今年的最高时刻是720暴雨应急。

物业工作人员站在地下车库门口墙上抗洪的画面，绝对有资格入选2021年郑州十大感动瞬间。他们的坚持，让金沙湖的业主们最大程度的避免了财产损失。

事实上，在和谐黄金物业的日常服务中，这样感人的画面随处可见。疫情期间，上门为业主服务的楼管，一天走三万步巡查小区安全的保安，24小时待命处理设备故障的维修工，这些在金沙湖都太常见了。

楼主点评:金沙湖有时候感觉很低调，但是金沙湖的物业服务从来不含糊。

新物业(综合评分:A)

无论是北龙湖的茉莉公馆，还是滨河新区的海棠公馆，还是胡翔的紫藤公馆，亚信这几年从入市到交付，总是给郑州带来惊艳的作品。

随着产品实力的不断提升，亚信在物业服务方面也下了不少功夫。依托亚信物业和亚信俱乐部两大体系，亚信物业服务的特点是对小事无微不至的关注，对业主的热情关怀。

“多彩芯”智慧社区，严守国土安全线；零接触同学会制度，让业主在疫情期间更有安全感；8月疫情防控期间，物业员工变身快递员、磨刀工为业主提供力所能及的服务，还专门请理发师到小区给业主理发。

或许亚信物业还有提升的空间，但经过24年的稳健成长，亚信依然值得同行学习。

业主评价:我是从亚新美丽部买的豪宅部，对亚新的物业服务很满意。

楼主点评:亚信的豪宅推出后，物业服务也上了一个新台阶。随着近几年的交付和入住，该物业的声誉与日俱增。虽然今年暴雨的时候豪宅部项目车库有水浸泡，影响了综合评定，但一般来说还是值物业费的。

绿色物业:绿岛湾(综合评分:A)

都兰湾被称为灌南神盘。除了前期支持高质量高性价比，还离不开物业服务的线上质量。

以绿都蓝湾桂园为例，尽管硬件设施并不出色，但其物业服务仍然达到了应有的品质感:

小区内人车分离，但非机动车仍要从地面进入每栋楼的停车区。物业在非机动车通道和住宅休闲之间有硬隔离空，整体秩序良好；

小区景观以大面积草坪为主，乔木种植比例较低，但日常维护到位，观感良好；

单位门厅和地下车库干净整洁，楼梯间及时打扫，楼道设置隔离网，整洁性和安全性都很好。

楼主点评:绿都物业前期口碑并不辉煌，但从绿都首府华庭到蓝湾，今年物业服务质量正在提升。与此同时，一些好的措施正在向其控制下的其他社区公布。另外，今年的渍水测试显示，绿都物业整体表现良好，值得鼓励。

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评楼主2021年国外A级房产(6)

龙湖物业(综合评级:A)

目前只有位于南龙湖的龙湖天辰原著交付给龙湖物业。龙湖物业作为龙湖进入郑州的第一个项目，绝对是高举了龙湖品质的大旗。

小区内部，人车分流，机器不分流。门柱巡查游客仔细，秩序感极高；

内饰不仅保养的很好，而且极其惊艳。冬天，小区内部树木满眼绿色，所有道路一尘不染，正门水景有水。仅这三点就足以击败郑州大部分小区；

楼内清洁效果极佳，楼层走廊全封闭，安全性高；

地下车库精致整洁，单元入口有门禁系统。

楼主:龙湖第一个项目交付，让人看到龙湖的质量真不是吹的。

融创地产(综合评级:A)

如果融创在郑州只有一个项目，融创中原一院，那么融创物业一定是行业标杆。北龙湖公馆有最好的景观维护社区之一，有郑州最好的高端业主俱乐部，这是一个很大的红利。

但除了中原一院，融创还有很多刚需定位的社区，淡化了一些标杆价值。即便如此，在融创开发的所有小区中，物业服务的整体表现依然是行业最高标准。

以今年交付的融创中原大观为例。小区面积虽小，但物业服务的精细化同样突出。

小区内部景观花园保养良好，及时清扫保洁，对地下车库、楼梯间等看不见的地方也有高标准的维护。

楼主点评:融创项目有两个特点。一个是门面光鲜，一个是物业服务质量高。虽然不够细致，但体现了各地标准化复制带来的稳定品质。

万科物业(综合评分:A)

以早期的万科城和近期交付的万科江山公馆为例:

万科程门岗制度严格执行，每一位来访者都会详细登记，并要求联系业主确认，这与贝隆湖的很多项目一脉相承。我们以业主、业主亲戚朋友的身份谎称要检测三栋楼，但都因信息不一致或联系不上业主而被拒。

实地参观万科江山公馆，让人感受到万科物业的品质和用心:小区内部景观精致，清洁维护到位。目前正处于业主收房装修期，物业公司及时回复业主。

业主评价:万科城一位业主表示，小区的治安很好，物业处理问题的态度也不错。但是现在，随着时间的推移，一些建筑的公共设施开始损坏。虽然物业反应迅速，处理及时，但还是不够完善。

楼主点评:万科进入郑州，第一个尝试建设大社区，第一个全面推广精装修交房，对郑州房地产市场的发展起到了支撑作用，物业服务理念也是如此。以万科国内领先头部房企的经验和水平，做好物业服务并不难。

中海地产:中海金源(综合评级:A)

中海郑州有很多项目，尤其是最近两年，深耕郑州，不断拿地，但是大部分还没有交付。看中海物业，交付中海锦园五年以上最合适。

实地考察后，中海锦园的物业服务水平令人印象深刻:

中海锦园有两个出入口。我们分别开车进南门，走进北门，被要求登记参观信息。

是高层小区+平房格局，人车分离。各区域景观绿化维护良好，日常保洁也很到位；

单元门禁有缺陷，别墅楼大门紧闭，需要刷卡才能进入。个别高层单元门是开着的，而地下车库大部分单元入口可以随意进出。

业主评价:物业工作人员服务态度好，楼管好找，故障保修及时，总体满意。

楼主点评:像中海+头部房企这样的央企，对物业服务有详细明确的规定，考核标准齐全，物业服务执行一般不会有问题。

保利地产(综合评级:A)

以高新区保利文化广场为例:

安全感强。对于没有人脸识别和门禁卡的，会问是不是主人，具体房间号。只要报了房号，他们就会主动帮“主人”刷卡；单位安防设施到位，需要刷卡才能进入；

室内景观效果清新大气，草坪面积略大，颜色泛黄，成本不高。地面干净无尘，可见清洁频率高；大部分建筑首层设计为框架空层，内部设施干净及时；

地下车库地面干净，小区内人车完全分离，电动车进出小区地下室要走专门通道。

业主评价:物业服务感觉不错。最好的地方是小区干净整洁，楼管比较负责。业主反应很快，但入住不到一年，楼管已经换了三个。

楼主点评:保利之家不算顶尖，保利物业也不算顶尖，但在2021年的洪灾应急中表现出色，日常服务也处于中上游水平，符合一个有实力的央企应有的水平。

房产:金地博悦(综合评分:A)

以位于主城航海路的金地博悦为例。小区虽小，但物业服务很周到。

小区内有完整的人车分流，有专门的非机动车停放区；

社区的景观维护非常好。走访中，可以看到几名保洁员在小小区里随时扫地，擦拭公共设备。

单元门门禁系统设施齐全，安全感有保障；地下车库干净明亮，干净程度不逊于单元门厅；地下机房设施维护到位并公示；

楼梯间干净明亮，外窗均设有金属连锁锁限位装置，安全性好。比较特色的是在别墅楼顶放置一圈种植盒供业主使用，大大提高了观感和实用性。

业主评价:一位在小区健身器材区锻炼的老大爷说:“比我老家好。我是带着孙子来郑州的，没见过别的社区是什么样子，但总看到街道、区领导来参观检查，肯定还不错。”

楼主点评:金地进军郑州之路并不太顺利。主城区交付的项目只有小三角金地铂金，地块是青铜。但金地把金地物业先进的管理经验带到了郑州，使之成为一个王者。

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2021年需要改善的特性

外资品牌物业公司:碧桂园物业

全国头部房企的实力和长期积累的物业服务经验，使得碧桂园物业在郑州的服务项目整体表现良好。

以主城区的交付项目碧桂园天域、碧桂园田玉娥为例。小区里各种事情都有，闸机检查，交通疏导，景观维护，日常保洁。什么都要做，整体没毛病。

但问题是我们无法仔细观察。比如地下室卫生差，地下室入口设计简单，门禁系统形同虚设。社区的地面上有许多损坏。

这也是碧桂园物业服务的小区普遍面临的问题:还不错，但没有持续提升服务水平的意愿。

今年11月初，郑州第二轮疫情集中在荥阳林东湖区，其中郑州碧桂园深受影响。在疫情防控方面，碧桂园物业也有待完善。

楼主点评:碧桂园物业和大多数碧桂园的房子很像。它不追求极致，但会保持在标准之上。因为疫情防控点减少，很遗憾失去A级评价。

本土物业品牌:正商物业

平心而论，正商物业的服务水平一直在稳步提升，尤其是贝隆湖畔环境项目，服务水准和水平都很显著，包括近几年的新项目。

而正商物业的问题是服务小区数量太多，小区之间定位差异大。一些纯刚需小区和年久失修的老小区，物业服务问题不断，受硬件条件限制，提升空间不大。

都是商业地产。为什么北龙湖商业物业高于南龙湖商业物业？这是很多车主无法接受的，背后涉及到品牌差异化定位的问题。

就像丰田汽车的品牌丰田和雷克萨斯，前者是大众品牌，耐用，性价比高；后者是高端品牌，豪华大气，有质感。

商业地产也可以在住宅地产中进行品牌差异化，就像兴业IOT物业公司，它是为办公服务而设立的。根据收费标准的不同，分别建设上物业和钻物业，并根据其适用性进行有效区分，这样郑商所物业的品牌力才不会因为差异化而被稀释。

以上16家物业公司被房东俱乐部认为今年表现不错。碧桂园物业、正商物业稍有提升也能进入优秀行列。

况且郑州优秀的物业公司可能有200家、300家，就不一一点名了。希望郑州所有的物业公司都能以优秀的物业公司为标准，让郑州人民真正享受到安居乐业的幸福。