三亿韩元是多少人民币(韩元对人民币是多少钱)

2021年2月10日，韩国首尔站，戴着口罩的乘客正在乘车回家。以首尔为核心的首都圈有2500多万人，其中很多人居住在首尔周边的卫星城。(新华社/摄)

2021年1月12日，文在寅走出青瓦台主楼二楼的总统办公室，表情严肃。他走到一楼大厅深深鞠了一躬，开始发表一年一度的新年致辞。

“我向那些因住房问题而遭受痛苦的人们深表歉意。”虽然近半个小时的演讲只有短短的一句话，但这是文在寅第一次为未能稳定韩国房价道歉。

2020年，韩国房价出现近9年来最快增速，同比涨幅为5.36%。与此同时，文在寅政府出台了一系列抑制房价的政策，但收效甚微。

“首尔房价让本地人也望而却步”

位于韩国首都圈的富川市，距离首尔市中心只有“一尺加速器”的距离。当地一名房地产经纪人告诉《南方周末》，2019年，一套三室两卫、约30韩平(约99平方米)的高层公寓价格约为3亿韩元(约174.3万元人民币)。2021年初，它的价格已经涨到4亿多韩元(约合人民币232.4万元)。

韩国楼市也是“买涨不买跌”。韩国楼市热度居高不下，但“飞蛾扑火”的购房者只增不减。据韩国国土交通部统计，2020年，韩国累计住宅交易量同比增长58.9%，创下韩国政府自2006年开始统计该数据以来的最高值。

2018年，江苏人李烈赴韩攻读博士学位。因为租房困难，他决定在学校周边买一套高层一室公寓，位于大都市天安市。

买房后，李烈仍然密切关注韩国房价的走势。他告诉南方周末记者，他手中的这套公寓，两年内价格上涨了20%左右。“房价涨了，但没有新闻媒体说的那么夸张。翻倍什么的不会发生。”

天安市位于韩国忠清南道，毗邻首尔，距离首尔江南地铁站约50分钟车程，属于首都圈外围。与天安的不同，住在首尔麻浦区的李感受到了完全不同的房价热。

“首尔的房价让当地人望而却步。”她向南方周末记者抱怨。李是首尔麻浦区人。她从小住的房子是爷爷奶奶给的。

随着她和弟弟的长大，她的父母也想换一套新房子。所以首尔的高房价经常成为家庭饭桌上的话题。

李家所在的麻浦区位于首尔汉江边，基础设施齐全。附近还有弘毅大学和世界杯公园等热门景点。

即使用手中的旧房置换同地段的新房，马普区目前的房价也让李一家感到吃力。所以她父母觉得退休后离开城市，去房价更低的首尔郊区生活也是一种选择。

对于今年就要离家独立的李来说，选择就没那么多了:工作和生活要求她暂时不能离开首尔，她希望继续在麻浦区生活。

首尔的房租随着房价上涨。最近，李一直在了解的租房信息，他第一次面对高房价带来的生活压力。无论怎么算，你的工资在上涨的房租面前都是微不足道的。

“首尔的房子真的太贵了！”李很失落。“租房都这么难，更别说买房了。”

2021年1月，国民银行(KB)发布的报告显示，韩国住宅交易每平方米均价为459.8万韩元(约合人民币2.69万元)，首尔住宅交易每平方米均价为919.6万韩元(约合人民币5.38万元)。

首尔的房价已经比其他地方高很多了，但在过去的一年里，首尔的房价涨得更猛。2020年1月，首尔出售的公寓均价约为8.7亿韩元(约合人民币505.5万元)，公寓成交价升至10.6亿韩元(约合人民币615.9万元)。

在韩国，公寓是大多数人的主要居住类型，约占所有住房类型的60%。

高房价下，“抢房大战”愈演愈烈。2020年6月，首尔某高层公寓推出110套新房，一度吸引了3.74万购房者，平均340人抢购一套公寓。

首尔的房地产热潮也蔓延到了周边城市。2020年11月，在韩国首都圈京畿道郭川市，一座拥有1000套房的新建筑落成。超过47万名买家前来登记，中签率低至470: 1。

“打补丁式的调控措施”

21世纪以来，韩国楼市经历了两轮大幅增长，第一轮在2006年达到顶峰。当时首尔房价上涨近20%。

从2016年开始的新一轮房价上涨恰逢文在寅总统任期。2017年，当他上任时，这位前人权律师承诺创造一个公平的社会，韩国人只要努力工作，就可以养家糊口，买得起房子。

在2019年11月的一次会议上，Moon Jae in仍然表示，韩国全国房地产价格已经稳定。“我特别想说的是，我国政府对房地产问题非常有信心。”

在2020年的新年致辞中，文在寅依然信誓旦旦，“这场与炒房团的战争，我绝不会输。”

一年后，文在寅在新年致辞中首次为高房价向民众道歉。

文在寅执政三年后，首尔的公寓成交价中位数从2017年5月的6.06亿韩元(约合人民币352.1万元)升至2020年12月的9.47亿韩元(约合人民币550.2万元)，涨幅达56%。

韩国政府已连续出台24轮调控政策，试图给楼市“降温”。这些措施大多集中在打击房地产投资，加强市场监管，收紧对购房者的贷款限制，以及提高各种房地产税。

文在寅上任之初，有37个基层行政区被列为房价控制的重点地区，现在这个数字增加到了111个，几乎占了韩国226个基层行政区的一半。

一些金融措施也陆续出台。比如，住房按揭贷款限额从70%降低到40%；禁止购房者对价值超过15亿韩元的房产进行抵押贷款；多套房产持有者的综合房产税由3.2%上调至6%；转让住所不满一年的，税率由40%调整为70%；不到2年就卖掉了，税率高达60%。

韩国政府也着力解决首尔房地产市场的长期供需矛盾。它计划在首尔附近的莱文和富川建设新的卫星城，试图将首尔的公寓高度限制从35层提高到50层，最高容积率从300%提高到500%。它甚至计划将一些军事用地和国有房地产变成住宅区。

文在寅的一系列政策并未取得显著成效。上述首尔房产中介向《南方周末》记者描述了过去一年的首尔楼市，“跌了3000万(韩元)，涨了1亿(韩元)”。

韩国《中央日报》认为，文在寅政府实施的至少24套调控政策是“拼凑的调控措施”，导致“按下葫芦浮起瓢”的效果。“非但没有控制房价，反而成了房价的推手”。

面对越来越严格的购房限制，人们的购房热情更加高涨。韩国房地产信息平台Zigbang的专家冼英镇在接受媒体采访时表示，“在没有限购或房价涨幅较小的地区，人们有‘在房价再次上涨前买房’的心理”。

于是，原本价格低廉的房价大幅上涨。据韩国房地产研究所统计，2020年房价涨幅最大的城市是世宗市。

利好政策导致房价大幅上涨。2020年7月，一位政府官员提议“迁都世宗”。此外，世宗比首尔低的房价吸引了大量买家和投机者。世宗房价一年暴涨41.99%。

房价上涨直接危及住房租赁市场的稳定。2020年7月，韩国国会法治司法委员会投票通过了房屋租赁保护案。新政策旨在保护租户的利益。

根据这部法律，当全职租户连续租赁两年以上时，他/她可以在合同到期后要求延长两年的租约，但如果用于自住，房东及其直系亲属可以拒绝续租。按照全租和月租的租金上限，房东一次性提高租金价格不得超过上次租金的5%。

“全租”是韩国特有的租房方式。房客要向房东支付一大笔押金，通常高达房子市场价的70%左右。在租赁期间，他们只需要支付水电网络等基本费用。一般出租时间不应该少于两年，出租期满后房东会退还押金。

但新规的出台背离了初衷，带来了新的外部性，导致所有出租房屋的押金大幅提高。据韩国银行(BOK)统计，2020年10月首尔公寓全租均价升至5.378亿韩元(约合人民币312.5万元)，较3个月前增长7.5%。

市场上可全额出租的新房数量也急剧减少。越来越多的房东不满5%的房租上限，选择自住，或者直接与现有租客续约。

“现在租赁市场因为这项新法律而变得混乱.”有家室从事房地产行业的任家英告诉南方周末记者，一个原定2020年10月结婚的朋友，直到同年8月才租到婚房。

炒股不如炒房

随着20世纪80年代韩国经济开始腾飞，投资房地产逐渐成为韩国投资者的首选。

2018年，韩国普通家庭平均总资产中，房地产占76.6%，金融资产仅占18.9%。相比之下，在股市成熟的美国，截至2016年，只有35%的美国家庭财富是非金融资产。

韩联社认为，创纪录的低利率和有限的供应量是当前韩国首都地区房价上涨的根本原因。据韩国银行(Bank of Korea)统计，2020年10月发放的住房贷款平均利率约为2.47%，比一年前下降了0.2%。

韩国股市没有楼市高。和韩国的财阀经济一样，韩国的股市依然是几家大公司主导。据韩国《国民商报》统计，截至2020年3月，仅三星电子一家就垄断了韩国综合股价指数近34%的市值。

因此，投资者很难在股市中进行稳定、多元化的投资。持续的低利率不仅刺激了韩国民众对房地产投资的需求，也增加了外国炒房者的数量。

据韩国房地产院统计，2020年，外国人在韩房产交易量突破2万笔，创历史新高，同比增长18.5%。交易的房地产主要集中在大都市地区。韩国国税厅的一项调查也显示，32.7%的房产从未被外国业主居住过。

这在韩国引发了打击“外国人炒房”的争论。韩国独特的“全租”租赁方式也刺激了房地产市场。在韩国，即使是“月租”的租赁方式，也需要租客支付一笔可观的押金，通常是10个月左右的租金。

在至少两年的租期内，房东一次性收取大笔押金，相当于租客无息向房东借钱，房东可以用这笔钱进行其他投资。有了这笔钱，韩国房东往往会选择再次投资房产。

“这种租赁方式有天然的风险。”告诉李烈南方周末记者，许多租户支付的全额房租押金几乎是他们所有的积蓄。

据韩国中央东洋广播有限公司(JTBC)报道，自2016年以来，一名首尔房地产经纪人用全额租金的收入购买了280套房产。由于他在2019年破产，租户不愿退还押金，大量租户的生活受到影响。

租房是首尔等地最典型的房地产租赁方式。韩国《东亚日报》透露，2020年6月，首尔所有租房交易占71%。

韩国的金融优惠政策也偏向全租。银行不仅提供全额租金的特别优惠贷款，而且利率远低于月租。所以，全租房依然是大多数韩国人的首选。

很多政策优惠和全租等经济活动模式导致少数人拥有大部分韩国住房。来自韩国央行的研究员Ho Soon Shin和Hyun Chang Yi在《韩国房地产市场:特征与对策》一文中指出，截至2016年，首尔多套房业主持有的住房数量占首尔住房总量的53%，略高于49.9%的全国水平。

“最有野心的房市供应计划之一”

韩国地区发展也严重不平衡。韩国总人口约5100万，2500多万人集中在以首尔为核心的首都圈。首都圈占韩国总面积的10%，也创造了韩国超过50%的国内生产总值(GDP)。

“在首尔有房子是身份的象征.”李玉枝认为，对于大多数韩国年轻人来说，在首尔学习、工作和定居是一条合乎逻辑的道路。

然而，飙升的房价和不稳定的楼市让年轻人的“首尔梦”更加艰难。2019年，韩国近90%的新婚家庭(结婚申报5年内居住在韩国的新婚夫妇)负债，无房新婚家庭占比近60%。

“住房成本的增加不仅会增加无房者的经济负担，还会间接导致劳动力的减少。”韩国经济研究所(Korea Economic Research Institute)研究员Yoo Jin-sung呼吁“[文在寅]政府放松对房地产市场的控制，改变政策方向，增加经济适用房的供应。”

沉重的住房负担挤占了育儿费用，降低了韩国年轻人的生育欲望，最终导致韩国政府扭转世界最低生育率的努力失败。

韩国楼市的持续高温也危及文在寅政府的支持率。2020年5月，文在寅因对新冠肺炎疫情的强力应对赢得了71%的超高支持率。然而，随着新冠肺炎疫情的复发和房价问题的持续，文在寅在政府中的支持率在2021年1月的第一周跌至35.5%。

韩国民调机构Realmeter认为，最新的支持率达到文在寅就任总统以来的最低水平。2020年12月底，文在寅政府更换了国土交通大臣，前任大臣金贤·梅因未能抑制房价而受到批评。

据韩联社报道，文在寅总统提名的新任国土交通部部长是边张勤，他曾是城市规划学教授，后担任韩国国土房屋公社社长。2014年至2017年，边张勤因在首尔率先倡导扩大公租房供应活动而名声大噪。

2021年2月4日，韩国政府公布了第25套楼市调控政策，被韩媒称为“最雄心勃勃的房市供应计划之一”。

25号新政重在增加楼市供应。根据这一政策，到2025年全国将新建83万套住宅，其中首尔新建32.3万套。

(应采访对象要求，李烈为化名)

周末南都记者宣石