克鲁格曼三角(外汇三角理论)

尖子生也受不了。

数字一（one）

利润下降了77%

一份财报让大家更深刻的体会到了房地产的寒意。

日前，中海发布了2022年第三季度报告。当我打开这份报告时，我倒吸了一口冷气。

财报显示，今年第三季度，中海实现营收175.2亿元，去年同期为432.4亿元——

同比下降59.48%。

更糟糕的是利润。财报显示，中国海运本季度扣除投资性房地产公允价值变动和汇兑损益净额后的营业利润仅为18亿元，去年同期为80亿元，下降了-

77.5%。

要知道，2022年上半年，扣除投资物业和汇兑损益，中海也有170多亿的盈利。海上利润出现这么大的下滑是在19年前。

在此之前，中海一直被称为房地产行业的“利润王”。但梳理财报显示，从2018年到2021年底，中海的净利润率一直在从27.2%下滑到16.6%。

▲途远嘉里地产研究

今年三季报，中海的营业利润率已经下降到10%左右。

2022年前三季度，中海实现收入1213.1亿元，扣除投资性房地产公允价值变动和汇兑损益净额后的营业利润258.1亿元，同比分别下降——

19.7%、34.5%。

曾经的“利润王”经历了什么？这个问题的部分答案也可以在财报中找到。

2022年前9个月，中海连同其联营公司及合营企业，实现合同物业销售额2013亿元，同比下降26.9%；累计销售面积约922.65万平方米，同比下降34%。

就连高材生钟海也深深感受到了来自行业的寒意。

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严建国的“撒网策略”受挫。

回到今年8月24日，在2022年中期业绩会上，中海董事长严建国意气风发——

未来几个月，中海会保持积极的态度，全面撒网，希望能有更好的项目进来。

从当时的节点来看，闫建国很自信地说了这句话。是中海首家披露2022年中期业绩的TOP10地产公司，中海已经开始加速拿地。

今年上半年，中海在广州、上海、成都等地共投资106亿元，包括广州亚运城、上海杨浦旧改等多个重量级项目。

后来公开资料显示，2022年前9个月，中海累计应付土地出让金达745.22亿元。

在北京、天津、东莞、厦门、宁波等地第三次集中供地可以看到中海的身影。以天津10月第三次集中供地为例。中海家族贡献了近30%的土地成交额。

虽然中海这波大张旗鼓，但有趣的是，据氢财经梳理，今年三季度，中海新拿地10宗，新增总建筑面积195万平方米，权益面积182万平方米；总地价322亿元，权益地价288.5亿元-

与去年第三季度相比，拿地数据下降了41%。

今年前三季度，中海拿地总价也同比下降19%。

太快打脸就像龙卷风。严建国的“全方位撒网”怎么样？从现在的情况来看，网还没有铺，但是好像缩小了一点。

放缓的背后是中海的无奈。

据氢财经报道，截至今年上半年，中海土地储备达7439万平方米。但前三季度其销售面积为922万平方米，仅为土地储备总量的1/8，去化速度并不理想。而且今年以来，中海平均拿地价格上涨了32%。

▲途远嘉里地产研究

想想看，一旦房子不好卖了，哪个开发商还敢肆意放开土地？

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“利润王”的悲哀

在房地产行业，“利润之王”这顶帽子戴的时间最长的，恐怕只有中海了。

过去十年，中海利润率高出行业平均水平10%左右，一度被称为“全球最赚钱的房企”。

有中海内部人士向媒体透露，他们一直最关注净利润率，在所有内部考核指标中，净利润率是主要目标。

但一直以来，行业内外的人都很好奇。中海的高利润从何而来？

所有的秘密似乎都藏在中海引以为豪的“成本控制”里。极端的成本控制也给中海带来了频繁的维权。

早在2019年底，北京中海丽春湖墅售楼处就迎来了一波人潮。他们激动地站成一排，横幅上写着-

没有好的发货，虚假样板间，诱导购买，退房！

让这群业主恼火的是货不对板。样板房和实际产房简直就是两套房。用一位曾经的维权人士的话说，“花100块钱买一条秋裤很难，但是腿短很难。更何况这个价值百万的房子，总是给你一扇窗。你受得了吗？”

在京外，中海地产在合肥、郑州、青岛、长沙、Xi、乌鲁木齐等地也发生了维权事件。

就在前段时间，根据“指尖测评”的记录，沈阳一位业主也发帖自嘲，称“喜欢提中海一套精装房，半年送30个深孔。”据业主描述，不到半年的时间，中海精装房的墙体出现了很多深洞。不仅房子的墙有问题，房子也漏水，下雨的时候楼梯间也漏水。

说实话，这年头开发商盖不出房子很正常，但作为北京的老大哥，一向以口碑著称的中海盖不出房子，实在让人意外。

被利润蒙蔽了双眼的中海，或许保住了“利润之王”的名号，却失去了名声。

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乐章结尾部

中海的悲哀，背后也隐藏着经济学原理。

1999年初，诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼提出了蒙代尔三角问题，这是经济学领域著名的三元悖论定律。即资本的自由流动、汇率的稳定和货币政策的独立性不能兼得。

回顾房地产行业，我们也会发现，规模、利润、负债也构成了房地产企业不可能的三位一体。

增长可能要靠低价跑，薄利多销往往带来利润折扣，快速扩张必然导致负债增加，负债过多必然导致风险增加，这似乎是房地产行业始终难以打破的魔咒。

这种不可能的三位一体也在制约着中海。

据兰德公司统计，中海销售额的复合增长率一度在10大房地产企业中倒数第一。显然中海也看到了这个问题。严建国上任后，中海地产开始提速。

要扩大规模，就要收购更多的土地。过去几年，中海不仅大量拿地，而且首选地王。以2019年北上广深一线城市招拍挂为例。在40宗成交价超过30亿元的地块中，中海独占6宗。

有意思的是，中海虽然努力，但负债率控制得很好。2019年末，中海资产负债率为60.06%，净贷款率为33.68%。截至今年三季度，中海的净贷款率仅为43.7%。

问题是，规模在飙升，债务却保持在低位。可以想象，中海的利润率不会更低。在这种情况下，如果你想维持利润率，你可能只会瞄准房子的质量。

毕竟，即便是“利润王”中海，也难逃被法律制约的命运。