楼面地价是什么意思(基准地价是什么意思)

住宅用地拍卖，我们经常会提到一个词:楼面价。很多人不太了解楼面价。当我们提到楼面价很高的时候，我们会嗤之以鼻:一下子建二三十层，不管楼面价多高，摊到每层都要几百块每平米。什么这么高？这是一个不懂楼面价的笑话。今天就来说说什么是楼面价，怎么算。

楼面价是开发商拿地时商品房每平方米的土地价格，也就是我们常说的商品房土地成本。

比如一个小区，开发商拿地花了15亿，建的可售商品房总建筑面积是15万平方米，那么楼面价就是15万÷ 15 = 1万元/平方米。

但开发商拿地的时候，还没有规划设计，也没有显示可售建筑面积。楼面价是怎么算出来的？

我们先来回顾一个名词——容积率。容积率是小区总建筑面积与土地面积的比值。确定容积率，确定建筑面积，确定建筑面积。而且建筑面积基本是开发商的实用面积。比如一块土地面积为20万平方米，容积率为2，那么在这块土地上建设的可售房屋建筑面积为20 * 2 = 40万平方米。可见，小区的可售建筑面积与小区的房屋层数无关。只是楼层高，每栋楼的面积大，小区的栋数少。反之，楼层越低，每栋建筑的面积越小，建筑数量越多。根据上面的例子，小区每层建筑面积为800平方米。一栋10层的房子，每栋8000平米，需要40万÷8000 = 50栋；一套25层的房子，每套2万平米，只需要40万÷ 2万= 20栋。

所以知道了容积率，就很容易算出楼面价了。计算楼面价，先根据建筑面积和容积率计算实用面积；用土地总价除以实用面积，就是楼面价。

这里，有几点需要说明:

1.一般我们说的地价都是以亩为单位的，比如每亩1500万。换算关系如下:1公顷= 1万平方米=15亩。每亩1500万，换算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。除以容积率就是楼面价。

2.有些地方、有些地块，地价是限总价的:达到限定总价时，配套的安置房或人才公寓建成后无偿提供给政府。这时候楼面价是扭曲的，不能完全反映开发商的土地成本。

3.其他地块，尤其是商住地块，会有一定比例的商业，要求开发商自持。这时候楼面价也是扭曲的，不能完全反映开发商的土地成本。

总之，楼面价作为开发商的拿地成本，在一定程度上可以决定商品房的最终售价，是我们预测商品房售价的重要参考指标。

–

PS:本文旨在科普。如需专业探讨，请私信。

免责声明：本站所有文章内容,图片，视频等均是来源于用户投稿和互联网及文摘转载整编而成，不代表本站观点，不承担相关法律责任。其著作权各归其原作者或其出版社所有。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容,侵犯到您的权益，请在线联系站长,一经查实,本站将立刻删除。

作者：美站资讯，如若转载，请注明出处：https://www.meizw.com/n/235467.html

楼面地价是什么意思(基准地价是什么意思)

相关推荐

发表回复