福州万科()

今天就来说说最近火热的超级市场万科城市之光。

一、项目基本情况

该项目位于唐红大桥和聚源洲大桥之间的三环路一侧。如果想从三环到项目，需要直行通过聚源洲大桥，绕行辅路500米左右。过了聚源洲工业区就不是很方便了。是金山板块，但实际上不是金山大道或浦上大道周边的传统项目。以前都是工业区和工厂。目前板块面积1200多亩的智能产业园正在建设中，后期整个板块的展示界面应该不错。

项目区域位图

项目分为南北两个地块，北地块9栋高层，其中1号楼、2号楼、3号楼为公租房，通过一定的技术手段与商品房建筑隔离。其余建筑均为两梯四户产品，中间92㎡，末端119 ㎡。南地块共31栋高层，其中10栋两梯两户132㎡，6栋两梯两户165㎡，其余15栋与北地块相同。

项目鸟瞰图

整个项目占地约266亩，房屋2782套，停车位3017个，车位比为1: 1.08。全部精装修交付，尚未开盘。从现场来看，顾客很多。​

二、地球拍摄回顾

2020年4月15日，万科以总价41.24亿元竞得福州2020-21号地块，溢价率10%，成交楼面价12931元/平方米。该地块位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧，地铁4号线唐红停车场及周边地块上盖。土地用途为居住用地和商业(商业)用地。

图派细节

土地指标:土地面积177183平方米(265.77亩)；容积率:1.0以上，1.8以下(商业建筑面积不小于2万平方米，商业建筑宜采用集中商业)；建筑密度:小于25%(含)；绿地率:30%以上(含30%)；建筑限高:小于80米(含80米，居住建筑高度大于21米)；出让年限:住宅用地70年，商(商)业用地40年。

1.该宗地须配建3万平方米的社会租赁住房(可相对集中在横三路附近的A座南区)，由福州市国有房产中心以6490元/平方米回购。土地需回购，商业建筑面积8500平方米，由福州市人民政府指定单位以10500元/平方米回购，并与福州市人民政府指定单位签订回购协议。

2.商品房所在宗地建筑面积在10万平方米以上，建设应当符合绿色建筑标准，总装修比例应当达到60%以上。

分析:由于地块总价过高，参与的房地产公司并不多，竞买的都是资金实力雄厚的大开发商。万科最喜欢的是完整的大型地块，最终成交楼面价也预示着未来可观的利润。

三。户型介绍

9 ㎡三房两卫，中户

19 ㎡，四房两卫，带最终用户。

32平方米户型

65 ㎡四房三卫，两梯两户。

分析:项目虽然有近3000套房源，但户型只有四种，基本是典型大开发商的产品定位策略。9 ㎡和119㎡是给刚需换的客户，132㎡和165㎡是给刚需改善的客户。从户型来看，92㎡和132㎡的阳台太小，样板房没有做这两种户型。对所有的常见病都有一个隐藏的守卫，这在目前福州的主流项目中还是比较少见的，尤其是福州人可能还有点头脑。

第四，区位匹配

项目位置图

大型交通站:

地铁4号线建新站和板洲站长约50米。

地铁2号线聚源洲站长约1300米。

公交金山工业园站(13路；12号路；63号等。)500米左右。

大型商业包装:

新都购物广场长约1300米。

仓山万达广场长约4500米。

外围教育或学校:

福州唐红小学长约1300米。

苍山第六中心小学长约1400米。

福州现代中学长约1600米。

外围医院:

福州空军医院长约2200m。

金山省立医院长约4000米。

动词 （verb的缩写）现场照片

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19平方米样板房

19m2装修标准

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 ㎡样板房

65 m2装修标准

分析:从装修清单和实际样板房来看，城市之光项目的安装标准从入户门(钢木门)、中央空调节(大金已确定)、新风系统进行了升级。预计装修标准超过1500元/㎡，不过已经给了一些诚意。​

不及物动词房地产概述

由于项目还没有正式开盘，所以价格还没有对外发布，置业口径以周边价格为准。对比周边项目，最近的金山别墅毛坯价28000元/m2，位置较好的名城紫金九号实际成交价35000元左右。那么这个项目的售价应该超过3万元/平方米。毕竟万科的售价基本高于周边价格，而且有精装加持的完整超大型社区。预计最终初始开盘价格在3.2万元/平方米左右。

置业方面表示，目前项目已存储1000多组客户，实际开盘数量将根据最终客户存储情况确定。从现场来看，客户数量还是比较多的。毕竟目前福州这么大的社区，加上公共交通和商业配套，类似的项目很少，万科的良好口碑可以吸引一大波改善型客户购买。

项目的优势在于万科品牌，未来板块的规划，TOD项目规划的匠心(地铁不直接穿过小区)，266亩的小区体量，部分二线江景，丰富的景观设计，纯商品房小区，这些都能为项目带来一些加分，也是很多客户购房时考虑的因素。

该项目的缺点是目前的交通不是很方便，目前的道路很差；目前外设接口差，体验一般；以及生活设施的缺乏。好在随着周边的发展，项目的入住，商厦的开业，地铁的开通，会逐渐有一些改善。

近期考虑买房的，尤其是对金山板块情有独钟的，可以去现场看看。从目前的市场行情和近3000套的项目体量来看，注定去化周期不会太短，也可以有足够长的考虑周期。开盘价预计只有在最终客户入库后才能最终确定。如果开盘价大，未来不排除价格微调的可能。项目南区有19#、20#、21#几栋，依然有很好的江景资源。对江景情有独钟的客户可以重点关注。