并购贷款优势在哪里(并购贷款是什么意思)

我们的记者庄在北京报道。

战国时期的资本引进和资产处置。今年以来，越来越多的人开始关注房企通过项目或股权并购来承担风险。政策和金融机构扶持措施密集出台，各房企开始积极响应，M&A债券和贷款陆续落地。

在各方关注下，年内房企各类M&A融资规模已超过2000亿元。不过，无论是股权还是项目并购，与之前的高峰期相比，年内房企M&A成交量仍处于较低水平。

多位专家在接受《第一财经日报》采访时表示，合理的M&A融资可以促进优势企业的发展和行业的融合发展，有利于化解行业的流动性困境。然而，目前M&A房企融资仍处于“雷声大雨点小”的阶段。主要原因在于对行业普遍缺乏信心，难以在市场层面推动真正的M&A业务。提振市场信心，促进合理有效的并购重组仍是当务之急。

“如果市场信心不能尽快恢复，M&A融资就不会得到很大推动。只有行业回暖，或者‘有形之手’直接入市推动行业整合，未来房企M&A融资才会因为真实的资金需求而大幅逆转和扩张。”IPG中国首席经济学家白文熙表示，M&A融资暂时是一道“好看但不好吃”的菜。

流动性风险被打破

事实上，作为政策边际放松的主要形式之一，房企合理并购的融资需求自2021年底以来一直得到政策的密集支持。

2021年12月5日，银监会指导金融机构重点满足首套房和改善型住房的房贷需求，提出合理发放房地产开发贷款和M&A贷款。第一次提到并购。

2021年12月底，央行、银监会联合向金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目M&A金融服务工作的通知》，鼓励优质房企按照市场化原则收购风险房企，鼓励金融机构提供M&A金融服务。其中提到，对有风险、困难的房地产企业的M&A贷款暂不纳入房地产贷款集中管理，加快银行M&A贷款的放贷。

此后，为调动房地产企业对M&A的积极性，房地产企业M&A融资支持政策密集出台，M&A贷款平稳有序发展被频频提及。金融机构支持相关融资的范围也扩大到了民营企业，M&A融资日益成为房地产行业的高频词汇。

除了政策支持，通过市场化手段化解流动性风险也是M&A融资越来越受到重视的一个重要因素。

“目前M&A融资是政策边际放松的主要形式，银行给予房企的M&A融资额度是主要形式。”该研究所指出，最近，监管部门已出台措施，实施金融支持，以稳定经济，重点是房地产。比如，支持更多房企发行M&A债券，有助于M&A资金快速到位，为处置危化项目、化解行业风险提供融资便利。

柯睿还指出，2021年下半年以来，热点城市银行房贷额度紧张，放贷周期放缓。同时，房地产企业销售端下降明显，前期的高压融资政策加大了房地产企业再融资的难度。随着偿债高峰的到来，部分房地产企业信用风险加速暴露，通过出售资产偿还债务或减少债务的意愿增强。通过市场化的M&A来缓解流动性风险，不仅可以促进行业风险的出清，促进良性循环，还可以维护住房消费者的合法权益。

“目前M&A融资被各方看好的主要原因是市场压力大，现在最主要的堵点是来自企业的问题。”中国房地产数据研究院院长陈升表示，如果企业现金流的正常投放和流通发展受到影响，那么整个市场、消费者、企业自身、政府之间都会出现相应的问题。因此，M&A融资越来越受到各方的关注。

白文喜也表示，房企M&A融资受到各方重视的主要原因是监管层希望尽快改善行业流动性，促进行业整合，推动行业持续健康发展。

规模已超过2000亿元。

虽然近年来房企主动调整债务结构和规模，但从目前行业债务压力和融资能力来看，房企流动性风险依然存在。

“2021年，上市房企有息债务总额为8.2万亿元，较2020年减少0.14万亿元；偿付能力方面，现金与短债之比为1.28，比上年下降0.2，现金及现金等价物同比下降8%。”中国研究院企业部副研究主任陈星表示，目前，大多数房企仍面临现金减少、融资能力下降、债务压力不减等问题。但2021年下半年销售疲软，回款乏力，预售资金监管趋严，再融资能力下降，能够使用自有资金偿还到期债务，导致现金规模下降。

中研数据显示，截至目前，房企债券存量余额2.8万亿元，一年内到期余额约9500亿元。即将到来的7、8月份将是今年第二波偿债高峰。今年1-5月，房企发债总额3344.7亿元，同比下降30.0%，其中5月无新增境外发债。

在流动性断裂的背景下，M&A成为企业脱困融资的新工具。据多方数据显示，年内M&A房地产融资总额已超过2000亿元。

根据中国研究机构的数据，仅在今年前四个月，M&A房地产融资总额已达2350亿元。据克而瑞不完全统计，截至5月25日，房企M&A融资总额约2119亿元，其中房企获得银行发放的M&A贷款金额合计约1960亿元。

"在政策的强力引导下，M&A已经成为行业脱困的重要措施."陈星介绍，M&A活动根据M&A对象不同，可分为项目级M&A和团体级M&A两大类。

其中，项目层面的M&A是目前M&A的主要形式，其优势在于可以快速回笼资金，瘦身资产负债表，不触及房企核心资产。缺点是承担风险的企业惜售，交易效率不高。目前还是以现有合作伙伴之间的并购为主，很少惠及第三方。

集团级M&A是指通过战略合作、增资扩股等方式，引入第三方参与风险处置，优化股权结构，增强股东实力。其优点是合作方往往是国企和有一定实力的AMC，可以增加企业的信任度；缺点是双方要求比较高，处置时间很长，达不到快速回笼资金的效果。此外，一旦债务重组开始，企业可能会失去控制。

增强市场信心

尽管M&A越来越受到各方关注，但与往年数据相比，房企M&A年内成交量仍处于较低水平。

克而瑞的数据显示，截至2022年5月19日，年内M&A事件约22起，涉及交易金额458亿元，较往年大幅下滑。例如，2021年一、二季度M&A事件超过100起，交易金额1412亿元；2020年一、二季度M&A交易额也达到1249亿元。

许多专家也表示，目前M&A融资仍处于“雷声大雨点小”的阶段，真正的M&A业务仍难以在市场层面推广。打破局面的关键还是提振市场信心。

“目前房地产并购主要是针对优质项目的处置。同时，合作公司也在进行一些股权并购，但并不深入，真正的并购并不多。”陈升说，目前，房地产M&A更多的是在项目层面的参与，而M&A池仍然是非优质项目为主。要推广真正的M&A，保险公司有必要拿出更多的优质项目。

“如果保险公司只是把一些自持、偏远或商业重资产等财产拿出来纳入M&A体系，M&A一方的决策周期和态度会更加谨慎。”陈升表示，目前，房地产M&A市场面临的需要是督促保险公司拿出优质项目，切实解决自身的现金流问题。如果将M&A支持作为处置股票或持有房产的方法，恐怕很难抓住当前的机会。

“目前一级市场价格低，房企不愿意在二级市场进行并购。保险公司不愿意卖自己的优质项目，但很少有人对问题项目感兴趣。”控股投资管理中心总监张也在一次主题沙龙上表示，M&A涉及所有的调整、资产剥离、历史遗留问题处置，流程相对繁琐。对市场缺乏信心，收购意愿不强。M&A基金的数量仍然不足，受众仍然狭窄。

柏文表示，合理的M&A融资可以促进优势企业的发展和行业的整合发展，有助于化解行业的流动性困境。然而，目前M&A房企融资是“雷声大雨点小”，关键是提振市场信心。

“目前房企还是要抓住整体货币宽松等机会，否则时间拖得太久，目前的机会可能会消失。”陈升表示，当前，处于危险中的房地产企业应全面梳理自身的项目池，根据不同的优质项目，积极寻找不同的企业，进一步提高其信用等级、财务稳定性和流通性，以恢复市场信心，恢复自身的流通性，实现可持续发展。