北京天通苑二手房(北京通州北苑房价)

关于天通苑的破旧趋势，我们之前在文章中描述过，炒房团教父欧申有一个观点:“2025年天通苑东区楼梯单价将达到10万”。

从今天来看，他看好老破成交单价在3万以内。想在2025年达到10万？当然是离谱了。喝多了才能乱说。

数字一（one）

但毕竟闹，也不要拿我的神开玩笑。作为天通苑的资深房东，欧深有另一个判断:“从投资角度来说，回龙观不如天通苑”。今天就来认真评价一下吧。

众所周知，随着两轮“回天”的推进，回龙观、天通苑都得到了一些大的一揽子支持，包括很多重点项目:

你看积水潭医院回龙观医院二期在扩建，天通苑清华长庚医院二期也在建设。

教育方面，回龙观人大附属昌平学校二期在建，天通苑附属清华昌平学校二期也在建。

另外，北清高速的提升工程，奥北公园都是大项目。整体回望天堂，真的是改头换面了。

但如果横向比较，会发现回龙观整体单价比天通苑贵一万多元。这是什么原因呢？我们认为回龙观和天通苑各有一半差，无论从商业、教育还是城市界面来看，谁也没有优势。

差价体现在通勤上，回龙观这些年走在了前面。因为天通苑离猴场村和Xi二七都比较远，而且只有一条拥挤的地铁5号线，出行不便是最大的问题。

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放眼整个北京，回龙观、天通苑的涨幅还不错。从微观趋势来看，我们选择一些样本与2020年进行比较:

就回龙观的两个品质标杆来说，往西回去看金域华府，往东回去看国丰美堂，主力的两三房户型比两年前上涨了近两成。比如金域华府三期，80平南到小两居室，目前市场价670万，比2020年初上涨900-100万。

天通苑品质最好的北二区中小套型标准户涨幅大致在20%。比如北二区118.56平米的两居室，两年前成交价440万，目前市场成交价在530万左右。

从上一轮涨幅来看，天通苑不比回龙观差，甚至高于北京大部分地区。但是区域均价还是不到5万。为什么？我们说过，天通苑最大的顽疾在于交通。

北漂都知道高峰时间在天通苑坐5号线会让人哭。以前在天元乘火车上下班是个问题，因为这个地区有30到40万人，但只有一条5号线，从天通苑北到宋家庄，不直接经过任何高收入的工业区。

好事马上就来了。备受期待的地铁13A延长线以天通苑东为始发站，向西至Xi二七、清河、上地、知春路等互联网聚集地。以后都是直线，不用转车。

近日，官方宣布关闭天通苑北片区，这预示着该项目即将启动。

更何况明年开通的17号线北段也是一条重要线路。还在天通苑东站设站，北至未来科学城，南至望京西、国贸，一路直达亦庄。因为17号线是大站快车，从未来科学城到亦庄只要50多分钟。

按照这个速度，以后可以从天通苑东站上车，工作生活群体可以通勤到南五环外的望京、国茂或者亦庄。

另外，已经列入北京市轨道交通三期规划的17号线支线，将是天通苑之后三条地铁的交汇点，居民的出行方式肯定会发生根本性的改变，尤其是通勤到望京，天通苑比回龙观更方便。

再看回龙观，新增的13B延长线只是让码农去西北旺和软件园更方便，而原来开车一脚油门才能到，新增的好处并不大。

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回天计划仍在推进，天通苑正在成为一座更加美丽的“睡城”。随着各条地铁线的开通，回龙观原有的交通优势正在被慢慢拉平。

再加上天通苑的低价基数，在各大互联网公司市值缩水的时候，低价区的分布类型会更加稳定。这方面，买天通苑比回龙观安全。

以上观点是经得起考验的。不信你可以年后看热度。也就是说，2022年3月，天通苑东区成交49套，居北京第一。天元北一区、天通西二区成交36套，成交在北京所有住宅区中排名前十。

根据附近老中介给出的信息，上个月，天通苑的成交量恢复到了17年3月的水平，也就是上一次真正牛市的顶峰。

同时回龙观今年也没有小阳春，包括众所周知的荣泽家园。由于最近上市量增加，价格也降了一点。

放眼回龙观，年后只有国风美汤价格上涨。原因在上一篇文章《北京二手房稀缺货》中解释得很清楚。

相比之下，市场热度正在向天通苑倾斜，近一个月来，量价齐升。这个时候能劝你的只有一件事:赶紧去天通苑踩盘子。