长寿路地铁站(上海地铁长寿路站)

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在市区内，普陀似乎是最落魄的行政区。在上海话里叫“破大”(上海话破大=普陀)。人口众多，但财政收入垫底，产业不够强。

上海2017-2035年城市规划中，市区范围内只有普陀区失去了中心活动区。北区四兄弟，虹口，老闸北，杨浦，有一部分被划入2035中心活动区，普陀区极为尴尬。

过去发展不成功，未来政策倾斜少，普陀似乎陷入困境。在网络上，看不起普陀区是政治正确的。

但网络有扩音器效应，一种观点流行，就容纳不下其他观点，很容易走极端。

普陀区是一个很大的区域，有这种拉裆这样的“副中心”，也有很多地位和前景都很好的板块。

比如我们在《长风购房攻略》一文中介绍的长风公园板块，就是普陀的龙头。自出版以来，价格在两个多月的时间里上涨了约30%。

今天给大家再来一个普陀区的大推荐——长寿路板块。

这个内环路的老牌中产社区，在这一轮学区房带动的行情中毫无动静，但基本面非常扎实，潜力一点也不差，处于蓄势待发的状态。

目前还存在一定的信息差距。请密切关注买房的时间窗口。

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前世，长寿路

长寿路地理位置极佳，位于普陀内环，南侧紧邻上海城市精华静安寺。

而且长寿路是普陀、老字号北、虹口、杨浦北唯一的苏州河以南的部分。上海曾经以苏州河南北为地理位置，长寿路免于“下角”的历史包袱。

长寿路也是有历史记忆的区域，属于原公共租界西区。1926年，在老伯胜路(今长寿路)与小沙渡路(今西康路)交会处中间修建了一座钟楼。人们称之为dzmz，这就是上海著名的“dzmz”的由来。

图片:dzmz

这座纪念钟楼于1958年被拆除。现在，虽然地图上没有“dzmz”，但老上海人还是喜欢说“去dzmz”。

后来长寿路成为普陀区的商业中心，在上海很有名气。

但随着7号线的开通和环球港的开通，长寿路的客源逐渐被静安寺和环球港隔断，逐渐回归成为服务当地的区域商业中心。

目前长寿路主要以居住功能为主。板块内新建商品房多建于2000年至2010年，城市界面好，公共绿化，交通非常便利，适合各类客户居住。

图:市中心后面的长寿路。

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长寿路配套

长寿路板块的轨道交通非常密集，经过的7、13、14号线都是经过市中心的高能干线，地铁出行体验极佳。

长寿路站是7/13复线路口。到静安寺仅2站，到南京西路和任光仅3站。

武宁路站也是13/14复线换乘站，到静安寺只需两站。

住在长寿路，市中心近在咫尺。晚上在静安寺high完之后，坐地铁/出租车回家可能只需要十分钟。

因此，长寿路板块属于城市的核心生活圈，居民可以随时在南京西路商圈解决自己的购物和餐饮需求。

我们之前在南京西路买房攻略中提到，南京西路商圈已经是顶级的国际商业中心，在上海的地位不可动摇。

此外，南京西路的CBD也是浦西最高档的写字楼。

图:南京西路中央商务区

在医疗方面，长寿路板块有综合性的普陀区人民医院。对于更高的医疗需求，可以坐三个地铁站到常熟路站附近的华山医院，这是国内顶尖的TOP5医疗机构。

长寿路的教育实力不容小觑，普陀区1.5梯队的九年义务制江宁学校。

在“民同招、私彩”新政的影响下，九年制优质公办学区房成为烫手山芋，受到购房者追捧。不过不知道是不是普陀区知名度不高的原因。显然长寿路的学区房不如price in，房价也没有大的波动。

事实上，普陀学区还有一个中长期优势——华二普陀高级中学正式落地，首届向该区提供60个入学名额。

总的来说，长寿路的成功是悄无声息的，失败也是悄无声息的。长寿路的居民总能分享到老静安顶级的商业、医疗、工业资源，但这在一定程度上制约了长寿路本身的发展。

长寿路曾经是繁华的商业中心，现在只有亚信生活广场等少数社区商业，仅满足附近居民的日常需求。

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长寿路标杆楼盘

长寿路施工时定位高。是老静安辐射出来的居住区，设计理念领先。2005年前后的很多商品房都采取了人车分流的方式。

整个板块可分为江宁路、长寿路、武宁路。

长寿路武宁路片区是新建商品房和老塔楼并存的小区，江宁路片区城市界面最好，基本都是新板楼。

在长寿路板块，有两个住宅区--浅水湾凯悦城和华侨城。

浅水湾凯悦城位于板块最北部，绝对地理位置好，靠近苏州河和孟卿花园，地理位置比较一般，离地铁站比较远。

浅水湾品质是长寿路板块中的绝对标杆，干挂石材外墙，人车完全分离，符合江宁派。

图片:浅水湾凯悦城

华侨城也是2011年第二大豪宅。由于小区就在老静安京郊学院住宅区隔壁，周围有很多老建筑。

华侨城地理位置很好，就在长寿路地铁站附近。但是它的对口学校是回民小学，比江宁学校差很多。

苏堤肖春是武宁路的标杆建筑，临近13/14号线武宁路站。虽然是15年的小区，但一开始就采用了人车分流的设计。刘翔曾经住在这个社区。

照片:肖春，苏堤

肖春苏堤的两房，900万到1000万之间，在闹市区，性价比很高。

音乐广场也是一个值得特别关注的物业。涵盖13号线江宁路站，两站到达南京西路。

音乐广场是2003年建成的人车分流小区，也是江宁学校的学区房。南北的三居室，价格1300多万。

以内环三房、优质学区、人车分流小区、地铁房、1500万以内、户型好的筛选条件来看，音乐广场可能是目前唯一。

照片:音乐广场

除了长寿路第二个新板楼区，还有一些70年的酒店式公寓，可以用来挂学区房，不影响房子升值，比如乐活、盛天地酒店式公寓。

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长寿路板块总评

长寿路价格优势非常突出，内环1000-1500万预算，长寿路是不二之选。

在我们之前在《申远买入策略》中介绍的申远板块，标杆楼盘的价格接近长寿路板块的两倍。除了稍微占优势的学区，很难说还有什么其他优势。地理位置和轨道交通甚至明显落后。

另外，长寿路是南京西路CBD的直接辐射区域，位置比鞍山、鲁迅公园等虹口、杨浦内环区域好很多，但房价差不多，性价比突出。

也是长寿路普陀区独有的存在。普陀区的整体发展，比如真相，长风公园能达到多高，跟长寿路关系不大。长寿路只需要抱紧静安的大腿。

决定板块长期竞争力的是地理位置和交通的自然禀赋。安西与南京西路是南北高架与延安高架的交汇点，2公里内有5个三轨交汇点。源源不断的流量保证了它能一直站在上海滩之巅。

此外，长寿路沿线有7号线、13号线、14号线。这些线路经过西岸金融城、后世博海滩、张远、新天地，是未来发展的主线，也有静安寺、陆家嘴等成熟区域。

确切的说，只要上海整个城市在发展，长寿路就不会落后。

我们认为长寿路成为房价“洼地”，主要受普陀区拖累，被人们选择性忽略。

但长寿路是集教育资源、市中心商业/工业、医疗、景观、高品质居住区于一体的全能板块，其潜在IP效应非常强。不久前我们还抽空上了车！炎热的上海，以及这些有待填补的洼地，长寿路是文章中的重点。

在严格调控的大背景下，水分较多的板块房价可能会受到冲击，机会属于那些基本面真正优秀的板块，长寿路就是其中之一。

以上是正文，出自一楼。