二手房买卖手续及流程(房屋有抵押的二手房能买吗)

第一，卖家看房。

购买二手房应该考虑哪些因素:

咨询房产相关部门，及时了解最新的手续、收费、手续变更等信息。

确定资金来源。自有资金，向他人借款，或者向银行申请贷款。

价格和面积。根据自己的资金，决定自己可能购买的房屋位置和面积。

交通状况。选择一个好的住所，相当于以后在交通工具上节省了时间和金钱。

房价。通过反复比较判断房子的价值；委托中介公司或评估公司进行评估；银行在提供抵押贷款时会进行评估。

确认住房面积。包括建筑面积和使用面积。产权证一般会注明建筑面积。最安全的方法是测量房子里每个角落的面积。

观察房子的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否过多，布线是否不合理；天花板是否有渗水痕迹；墙体是否有明显的爆裂、起皮等问题。

了解装修的现状。原房屋是否经过装修，装修的水平和程度；了解房屋内部结构，包括管线走向，承重墙位置等。，以便重新装修。

老房子的历史。是哪一年建的，土地使用期有多长；是否欠物业公司的费用以及水电煤的费用。

物业管理。水、电、煤的费用如何收取；电梯的品牌、速度和管理方式；小区的安全等级如何；绿化工作怎么样；物业管理公司提供哪些服务？

产权注意产权证上的所有人和出卖人是否为同一人，到房地产资源局查看这个产权证的真实性，确认产权的完整性，是否存在抵押、共有人等情况。

选择中介。靠谱的中介要提供经纪人的有效营业执照、姓名、证件号码、照片，明确经纪机构的业务范围。

买二手房，看房，选房“十不看十不看”

如何选择一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，买房前，大家都会实地考察一番，以免后悔买了有缺陷的房子。

白天不看房，晚上不看房，可以查看小区物业管理是否安全，是否有定时巡逻，安全防范措施是否全面，是否有摊贩造成的噪音干扰。这些情况白天是看不到的，最准确的信息只有在晚上才能得到。

无论业主之前对房子做了什么装修，都逃不过雨水的“入侵”。这个时候，房子的墙壁、墙角、天花板有没有裂缝，有没有漏水、渗水，都一目了然。特别注意靠近阳台和卫生间的地板，看是否有受潮发霉的现象。

买二手房最好先看空房子，不要看建材，因为空房子不包括家具家电等。，而且可以清楚的看到整个房子的格局。最理想的格局是开门先进客厅，然后是餐厅、厨房、卫生间，最后是卧室。如果客厅的门直接对着卧室，私密性差。最好能有效区分各种功能区，比如宴会功能和休息功能。

不看墙角，检查墙面是否平整、潮湿、开裂，可以帮助你了解是否有渗水现象。角落比墙壁更重要。角承受着上、下、左、右侧的结构力。万一发生地震，拐角的承载力是关键。如果墙角出现严重裂缝，漏水的问题也会随时出现。

不看装修，看到做工不错的装修，会让人眼前一亮。有时候巧妙的装修可以把裂角、发霉、漏水等问题一一掩盖。所以一定要注意做工的问题，尤其是墙角、窗边、天花板的修整工艺是否细致，这一点往往被忽视。如果出了问题，修这些小面积就很麻烦了。挑出这些小问题，可以增加和业主谈判的筹码。

不看窗帘不要往窗外看。注意房子通风是否良好，房子是否潮湿发霉，采光是否良好。检查房子的窗户是否有朝向其他房子的通风口。

看热水不看冷水。想知道水管有没有漏水，可以看看水管周围有没有水垢。检查浴缸时，要打开水龙头看看水是否通畅，然后等水满了再放，看看排水系统是否正常。如果家里没有热水供应，一般有两种情况。一是长期没人住，二是可能卖了很久也没卖出去。

看楼梯不看电梯。市区很多二手新房多为电梯间。电梯的作用固然重要，但楼梯也不可忽视。看看家里有没有存款，消防通道是否通畅，对我们的日常生活也很重要。

看不到

看天，除了客厅的地板，卫生间，厨房的瓷砖，还要看采光的路线，看天花板有没有水渍，油漆颜色不均匀。如果是，说明可能有漏水。有可能的话，拿个螺丝刀，把灯具拆下来，打个手电，看一看天花板的四个角，有没有掉漆漏水的地方。

不用看业主和门卫，可以和小区管理员或者门卫聊天，因为他们是最了解小区基本情况的人。有时，他们甚至比业主更能客观准确地告知购房者房屋情况，从他们口中获得所需信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

二。买方进行产权调查。

二手房产权确定方法

二手房交易过程中，经常会因为产权不清而产生纠纷，那么如何知道产权状况呢？只有通过房管部门和对卖家身份的了解，人们才能获得真实的信息。下面将介绍“二手房”产权调查的方式和程序。

购房者要了解房屋产权，第一步就是要求卖方提供合法证件，包括产权证、身份证明、资质证明等证件。产权证指《房屋所有权证》和《土地使用权证》；身份证是指身份证、工作证、户口簿；证书是指对交易双方主体资格的审查。比如，商品房销售的，要查验卖方房屋开发经营资质证明；代理人应检查授权委托书是否有效；出售共有房屋的，需要其他共有人的同意证明，等等。其他证件指:租房时，需查看承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房地产，要查看共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖财产，要查看中奖通知和相应的证明等。

第二步，向相关物业管理部门查询所购房产的产权来源。具体的检查方式是:检查产权记录。包括:1。主人是谁？如果是共有财产，要注意各共有人的财产权比例和所有权形式；2.文件编号，即事务处理的单据编号。如果查询人希望获得整个文件，他可以根据这个号码从有关方面获得文件的副本；3.登记日期，即本次交易的签署日期；4.成交价格，即交易的成交价格。查询人要注意，如果成交价格注明“部分成交价格”，则表示成交价格不仅包括房屋，还包括其他房地产成品；5.其他内容，如房屋平面图等。

第三步，查看房子是否有债务负担。产权记录只登记所有权人产权的真实性和原始交易事实。对于房屋经营过程中产生的债务和责任，必须查看相关证明文件。包括抵押合同、租赁等。，还要详细了解贷款金额和还款金额，利息和租金的数额，从而对房产有更深入的了解。此外，购房者还需要了解:所购房屋是否有抵押，房屋是否被法院查封等。

最后，需要提醒购房者的是，在购买二手房时，特别要弄清楚所购房屋的来源是否属于房改出售的房屋。因为根据房改相关规定，城镇职工按标准或成本价购买的住房，购买后5年内不能上市交易；5年后，房子卖了，原产权单位也有优先购买权。如果买这样的房子，可能会有问题。

总之，为了了解房屋产权的真实情况，购房者要向卖方索要所有产权证件，仔细阅读，查看房管部门的产权记录。只有两者对比，他们才能清楚的知道房子的所有产权细节，才不会遗漏什么。

房产证怎么看

学习看房产证是二手房交易的必修课。

房地产权证最常见的版本是黄色和绿色版本。随着售后公房和商品房合并上市，两个版本具有同等效力。

上海房地产权利第一页为扉页；第二页由以下内容组成:(1)上海市房地产证中英文字样；(2)房产证的编号，一般由“上海房产(指行政区域)字(年)号}”的内容组成，反映房屋所在地和发证时间；(3)验证条形码；以及(4)登记日期，一般是房产证核准的时间。本页第三页是上海市房屋土地资源管理局的房产证说明，用以证明该房产证是国有土地上的房地产权证，并盖有市局公章。第四、五页是最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋所在地、土地状况、房屋状况四项内容。其中比较重要的有:房屋的所有人，在较早的绿色产权证中，一般只有一个房产所有人，其他所有人大多列在共有人。新版房产证在业主中记载了所有房屋所有人；房屋位置一般记录房屋所在的路名、巷号、楼(楼)号；土地状况记录房屋占用土地的基本情况，包括土地用途来源、用途(住宅、非住宅、综合)、使用年限；房屋状况记载房屋的房号、位置、建筑面积、类型、用途、结构、竣工日期等基本信息，由当地不动产登记部门在本页加盖公章确认。特别值得注意的是，单体独立别墅的交易税费与非住宅基本相同，3%的契税，5%的综合税或相应的增值税。一般需要结合房屋类型和第6页地籍图来鉴别是否为单体独立别墅。房屋类型虽然在地籍图中注明为花园洋房或别墅，但四面朝空则不认定为单体独立房屋，交易时应按普通房屋征税。第七页和第八页是地籍(宗地)图和房屋平面图。这两页要注意是否有当地不动产登记机构的印章。

三色四种不同颜色的产权证含义#房地产#

根据1996年3月1日起施行的《不动产登记条例》，上海实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，向不动产权利人颁发统一的不动产权证书。房地产权证分三色四种。

不动产证分绿证、红证、黄证三种，是不动产主管部门分配和管理不同不动产权益的需要。绿、红、黄证的所有人分别享有不同的不动产权利。

绿权:发给拥有土地使用权和转让土地上房地产的权利人。该证书记载的房地产可以直接进入房地产市场。

在下列情况下填写绿卡:

1.以出让方式取得土地使用权；

2.出口商品房:

3.已缴纳土地使用权出让金的花园洋房；

4:已缴纳土地使用权出让金的汇款商品房。

下列情况应填写绿卡，并注明“有限国内住房”:

1.已缴纳土地使用权出让金的六类国内土地；

2.内资合建、参与建设已缴纳土地使用权出让金的商品房；

3.外资国内住房；

4.1994年4月30日前设立并取得商品房平面图，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

证书记载的不动产不能进入房地产市场。在下列情况下填写红色卡片:

1.申请集体所有的非农业土地登记；

2.申请集体土地上单位和个人所有的房屋登记。

黄证:发给在上述土地使用条件以外的其他地块上拥有房地产的权利人。本证记载的房地产，按规定办理土地出让金等相关手续后，方可进入房地产市场。在下列情况下填写黄色卡片:

1.通过征用、划拨方式取得土地使用权；

2.被征用、划拨土地上的单位和个人的房屋；

3.公房出售后的房屋；

4:职工购买的经济适用房、优惠房；

5.补偿所得的房屋。

另外，现在市面上有一种棕色的房产证，是在绿证、黄证、红证发放之前使用的一种房产证。是当时房产管理局在房屋和土地分离时颁发的房屋所有权证。此证自1996年3月1日起暂停使用。

最新条例规定，黄证一律转为绿证。

房屋使用权不会直接上市交易。

三。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方支付定金。

通过砍价为购买二手房做准备。

首先，确定你能承受的最高房价。房子挂牌出售也会有一个心理价位。所以挂牌价往往高于上家的心理价位。如果下家通过语言、表情等不经意间流露出对这套房产的极大兴趣。在看房过程中，最后一家往往会抓住这一点，乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清回家的细节和心态。弄清楚出售房子的收益将用于什么。如果最后一家急于卖房套现，或者最后一家必须在几天内卖房，越是接近卖房期限，就越是急切。这个时候讨价还价，会非常有利于下家讨价还价。否则价格就很难谈了。

最后，注意多收集一些要协商的房产信息。洽谈前可以实地考察，详细了解该物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋的设计或规划是否存在不足和缺陷。正式和上一家谈价格的时候，下家可以把房产的这些缺点告诉上一家。让家人知道，你已经为此做好了最好的准备，只有他放弃多少“分”才能留住你。

二手房买卖时保证定金合同有效成立的四个步骤。

一、要求中介公司出示其与上家签订的房屋上市销售委托协议。协议应包括房屋的基本情况、房价、委托期限以及委托中介公司收取下家定金的内容。

二、与中介公司签订书面中介协议。协议至少应包括房屋的基本情况、房价、保留期限、押金的处理方式等内容。，并且必须加盖中介公司的印章。

3.在与中介公司签订中介协议后实际支付定金之前，买受人还应要求中介公司出具委托书委托中介代收定金。

四。中介公司收到委托书后，交付定金时应要求出具定金收据。收据不能只有中介公司的代理人签字，必须加盖中介公司的印章。

按照以上四个步骤支付定金，下家和上家的定金合同就可以有效成立了。一旦上家不同意卖房，下家可以要求双倍返还定金。

四。买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同的七大必备

1.需要确认失主的真实身份。签约前，买卖双方首先要查验签约主体的真实性，主要是核实业主身份。因此，所有权人证件的真实性及其与所有权人身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其是买卖双方在没有第三方作为中介担保的情况下自行进行交易时，这个问题需要引起客户的重视。

2.要明确双方的违约责任。因为房产交易复杂，金额大，有时会出现意外情况，导致违约。为了避免以后扯皮，需要在签订合同时明确写明双方的责任和权利，以及违约金的支付金额和时间。遵循的原则是双方的责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确的条款规定，但对于支付时间没有具体的约定，会导致违约方拖延支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，应在合同中增加“买受人应在实际付款日(房屋实际交付日)起的规定时间内向出卖人(买受人)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款转账时间。实际操作中，买家会将房款分为首付和尾款，分时段打电话给业主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而尾款的付款时间取决于房产的过户日期，因此买方有权知道房产的过户时间。逾期的，违约方应根据实际情况履行第2款中的违约责任。

4.必须注明费用移交的时间。这是买受人应该注意的房屋本身的附属问题，是“房屋交付”中的重要条款。必须注明水、电、气、物业、暖气等费用的交接日期。因为明确的交接时间是明确责任划分的关键，同时，如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原业主单位是否有一些既定的要求和变更，卖方需要做的配合，买方需要签订的协议，都要在合同中明确。

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐意识到信誉良好的经纪公司可以有效保护买卖双方的权益。通过经纪公司交易的二手房比例逐年增加，2004年的数量比2003年增加了一倍多。因此，经纪公司的代理费越来越受到消费者的关注。但目前市场上存在一个经纪公司收取的代理费不明确的问题。合同上只写了占总房价的比例，没有详细的清单。中间会出现信息不对等，最终损害消费者利益。所以买卖双方在签订合同的时候，一定要要求经纪公司明确说明中介费的用途。

6.买方必须见业主。目前部分经纪公司有“收购”业务，所以存在“多房出售”的违规操作，即经纪公司在收钱。黄金，也会带其他客户看房，最后谁出价高就卖给谁，代价是和第一个客户毁约。原因往往是业主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约承担任何责任，已交定金的消费者只能忍气吞声。为此，提醒消费者，如果此时你能行使自己的权利，要求约见房主当面核实，你就揭穿了他们的不当行为？？

7.你必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时，如果合同条款不明确，或需要进一步约定，应在合同相关条款后或合同后的空空白行上填写一个附加条款，向双方说明合同的含义，减少后续阶段因含义模糊而带来的不便和麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，很多购房者往往只考虑房产的价值，而忽略了交易中可能出现的问题，对如何签订房产买卖合同更是知之甚少。其实二手房买卖合同在签订前和签订时都需要特别注意。

签字前

购房者一定要对卖家有一个比较全面的了解。

查看业主的身份证件。

2.产权证上是一个还是几个产权人？如果有几个共有人，所有共有人都同意吗？

出售房屋时，必须得到房屋所有产权人的同意。签订房地产买卖合同时，应当全部到场。特殊情况不能到场的，需要出具经过公证的授权委托书和代理人身份证件，由委托代理人签字。

获取交易房产的必要信息。

1.卖家提供的产权证是否属实？

2.这个房产的面积是多少？

3.该属性的用途是什么？是办公还是居住，还是别的？

4.财产是否被司法行政机关依法裁定、查封或者采取其他限制措施？

5.房产已经抵押了吗？根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知抵押物的受让人。抵押人未告知抵押权人或受让人的，转让无效。这里，如果房产已经抵押，抵押人为卖方，抵押权人为卖方抵押房产的第三方，即某人、公司或银行；受让方为买方。这一规定意味着卖方已将财产抵押给第三方。房产过户时，未告知第三人或未告知买受人该房产已抵押，故过户无效。只有注销抵押登记或抵押权人同意，房产才能买卖。

6.房产出租了吗？如该房屋已出租，卖方应提供该房屋承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，购房者要查看房产的出卖人和承租人签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》，租赁房地产转让时，租赁双方已依法办理租赁合同登记备案的，租赁合同由房地产受让人继续履行。这一规定意味着，出卖人转让租赁房地产，为该房产签订的租赁合同经登记备案的，由买受人继续履行租赁合同。也就是说:如果购房者购买房产是为了投资，这种带有租赁的房产更合适；如果购房者购买的房产是自住的，登记租赁合同的房产会对购房者产生很大的影响。

签名时

所需证明材料。

购买房产时，购买者可能是一个人，也可能是几个人。无论是哪种情况，买家都需要准备以下材料:1。身份证或护照原件及其复印件；2.未成年人的户口簿或者出生证明；3.有委托代理人的，应提供经公证的授权委托书和代理人身份证。如果购房者是外国人，提供的公证材料是外文的，需要上海市对外翻译公司翻译。境外人士提供的一些材料，如委托书、同意书等，必须经过以下境内外机构的公证认证后才有效:

1)香港:经司法部授权的香港律师公证；2)澳门:中国法律服务(澳门)公司；3)台湾省地区:经台湾省地方法院公证后，SEF将复印件送上海市公证协会，当事人到上海市公证协会与原件核对盖章；4)国外:经当地公证机构公证，中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中约定的内容。

二手房交易中使用的《上海市房地产买卖合同》虽然是上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局联合制定的规范性文件，但填写的地方还是很多的，所以一定要慎重，特别要注意以下几点(如果文字不够全面，可以在补充条款中说明):

1.房款金额写清楚了吗？

2.付款方式是什么？是一次付清还是分期付款？每次付款是什么时候？这和购房者自己的资金流向有冲突吗？规避卖方逾期付款的违约责任。

3.如果购房者需要按揭贷款，合同中有没有注明？(这里需要提醒购房者的是，首先要了解贷款银行的操作流程和规定，切不可使自己的贷款金额超过贷款银行的规定金额，导致贷款审核失败。目前上海大部分银行能贷70%)；

4.房子什么时候交付？交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随物业一并移交给购房者，合同附件中也要列出详细清单)；

5.交房前后的物业管理费、水电煤气、通讯等费用谁来承担？一般在房屋交付前由出卖人承担，房屋交付后由买受人承担；

6.房地产的风险责任什么时候转移到购房者身上？

《上海市房地产转让办法》规定:房地产的风险责任自房地产权利转移之日起，由转让人转移给受让人(即买受人)；但转让双方约定自房地产转让之日(交付之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数购房者会从房产过户之日起选择使用风险责任转移；

7.违约责任有约定吗？违约金的数额是否有明确规定？

8.房产买卖合同什么时候生效？(这对买方很好地履行合同至关重要)

1)如交易双方无特殊约定，本合同自双方签字后生效。

2)交易当事人可以约定合同生效的附加条件，该附加条件自合同成立时生效。

3)交易双方可以就合同的效力约定附加条款，附加条款的合同在期限届满时生效。

4)如果一方或双方是外地人，交易双方在签订房产买卖合同时应进行公证，然后合同生效。

动词 （verb的缩写）买家支付定金或订金。

标准抵押服务流程

贷款方案咨询的第一步

第二步抵押品评估

第三步预审贷款信息，签订贷款合同(下家)

第四步:贷款信息录入银行，银行审批。

第五步:房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家)

第六步:拿到新的产权证和他项权利抵押证明。

第七步:银行发放贷款。

第八步，结案。

二手房按揭贷款知识总结

评估个人购买能力的七个步骤

第一步:看看现金等价物。这个概念来自会计学，就是评价你的现金，不要看你的银行存款，还要看各种股票、债券等。谁的流动性比较。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步:计算资金周转还款时间长，一定要看自己的资金周转情况。

资金周转和留存=月均支出×3~5

第三步:计算筹款能力。筹资能力=现金等价物-资金周转和留存+其他突发性筹资(如典当、亲友资助)。

第四步:计算月收入=工资收入+其他收入(如果股票、债券准备出售筹集资金，这个收入不能算)

第五步:合理月还款能力合理还款能力=月收入× 40% ~ 50%

第六步:估算银行的可贷额度，根据你合理的月还款能力和可贷期与你期望的可贷期的余额，计算出可贷额度。

第七步:估算最高购房款=集资能力(首付)+银行可贷额度+公积金可贷额度。

其中，集资能力/最高购房款>:20%~30%

20%是新房，30%是二手房。

申请组合贷款需要注意以下几点。

1.所购住房应符合申请银行个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的购房贷款范围；

2.除具备申请个人住房公积金贷款的资格外，还应具备个人住房商业贷款的条件；

3.申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高额度为30万元。

4.个人住房组合贷款中申请的个人住房公积金贷款部分，按照个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业贷款部分按个人住房商业贷款利率计算。

二手房贷款所需信息

1:符合参加住房公积金贷款额度计算条件的申请人、配偶及直系亲属各1人身份证(附身份证复印件)。

2:申请人及其配偶以及符合参加住房公积金贷款额度计算条件的人员的户口簿复印件(附户口簿复印件)1份。申请人与其配偶不在同一户口所在地的，应附婚姻关系说明。

3: 1原产权证；现有房屋证明应注明是商品房、经济适用房或经济适用房。

4.交易中心提供的两份上海市房地产买卖合同；

5:房款30%及以上的预付款收据原件及复印件各一份。

6: 1贷款申请表:个人住房商业贷款申请表1份，个人住房公积金贷款申请表2份。

7: 1套贷款合同、抵押合同:6套公积金贷款合同、5套商业贷款合同、4套抵押合同；1 .担保合同；

8:借款人、配偶、有直系血亲关系且有资格参与定额住房公积金账户计算的单位和个人(或职工住房公积金资产负债表)各1份。

9:借款人、配偶及有资格参与额度计算的直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书1份。

10:申请人家庭收入及相关资产证明等。(根据备注，包括工资表和个人所得税表，外资企业员工由单位提供月收入证明；私营商人提供本单位近期的营业税、所得税及财务报表；银行存款证明、有价证券和当前汇款来源证明等。)

11:以上资产为申请人家庭成员所有的，需附相关家庭成员同意共同还款的承诺书。

12: 1指定期限的住房储蓄存单和/或存折(申请住房储蓄个人住房商业贷款需提供，其他类型不提供)。

13.允许企业贷款申请企业住房公积金个人住房。