收益率怎么算(总资产收益率怎么算)

我之前说过，商铺的核心价值在于租金，租金可以获得长期持续的收益。

租金回报率是我们评估一个商铺是否值得购买的参考数据。

严格来说，投资回报率是一个动态的概念。除了初期投资，投资还应该包括税收、贷款利息、物业费、水电费、折旧，甚至包括通货膨胀导致的价格贬值和央行加息导致的利差。同时你也要考虑到商铺是有一定空购买期的。

▲示意图（图源网络）▲示意图(来源网络)

很多时候，营业部计算的投资回报率是以全款购买的成本来计算的，这是片面的。

那么应该如何计算商铺的投资回报率呢？

今天我总结了几种投资回报率的计算方法，供大家参考:

1.租金回报分析法

个案分析

周晓想全款购买一套临街商铺，面积50平米左右，包含契税等费用。总采购费用153万元。该商铺周边相同商铺月租金约为260元/㎡，即周晓每月可收取13000元租金。那么，他的投资回报会是怎样的呢？

公式

租金回报率=月租金收入×12/购买商铺的总成本(包括房款、契税等费用)

即:13000×12/1530000≈10.2%

分析

该公式只适用于一次性投资无贷款，计算简单方便，但不适用于抵押贷款。用这种方法计算出来的比率越大，店铺的投资就越值得。

二:租金收益率法

个案分析

也是周晓，他打算用抵押贷款买下这家店。包括契税、维修基金等费用，总费用153万元，其中周晓首期资金投入93万元，剩余60万按揭贷款10年，月供6700元左右。那么他的投资回报会是多少呢？

公式

租金回报率=(月租金收入-月房贷)×12/(初期投资+房贷还款)

即(13000-6700)×12/(930000+804000)≈4.36%

分析

这种计算方法考虑了租金、价格和前期的主要投入。它有更广泛的应用范围，并可以估计资本回收期的长度。

但这种计算方法没有考虑前期其他投入和资金的时间效应。不能解决多项投资的现金分析问题。并且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

三:内部收益率法(内部收益率法)

以上两种计算方法最常见，但仍有片面性。

业内还有一种计算方法叫IRR(内部收益率)，算法更专业更全面。

公式

IRR=累计总收益/累计总投资=月租金×投资期内累计租金月数/(房贷首付+保险费+契税+大修基金+家具及其他投资+累计房贷付款+累计物业管理费)

分析

这种计算方法考虑了投资期内所有的投资和收益、现金流等因素。可与租金回报率结合使用。IRR收益率可以理解为在银行存款，但是中国银行的利率是按单利计算的，而IRR是按复利计算的。

但是，这种计算方法仍然有一些缺点。IRR法通过计算判断房产的投资价值，是根据今天的数据来推断未来，未来租金的涨跌是未知的。

通过IRR分析发现，相关性最高的是房价、房租和是否能快速租出去。由于房价是可预测的，能否准确预测租金水平，选择投资项目，成为投资成败的关键。

四。简化国际评估方法

如果你觉得上面的方法太复杂，那么有一个相对简单的计算方法。

公式

如果房产年收入× 15年=房产购买价格，则认为房产物有所值；

如果房产年收入15年>:房产购买价格表明投资项目升值空。

分析

这是一个国际专业金融公司评估房产投资价值的简单方法。你可以通过这个方法简单快速的判断出你想买的房产价值不值得入手。

商店的云摘要

目前店铺的退货率主要在5%-8%之间。近年来，电子商务对零售业的影响可能更低。

所以，如果有人告诉你收益率超过8%，甚至高于10%，你就要小心了。诱惑越大，风险越高。

过去十年，房子的收入主要靠增值收入，租金回报比较低。商业地产除了增值收益，还可以依靠租金回报，商铺的租金回报大概是房子的三倍。

也就是说，如果想靠房租让自己有一个稳定持续的收入，还是可以考虑商铺的。在买商铺之前，别忘了计算一下租金回报率，然后看看这个商铺是否值得入手。