等额本金和等额本息的区别(房贷50万30年利息多少)

等额本息和平均资本，这两种还款方式的区别，却是很不一样的。那么问题来了，如何选择还款方式最实惠？

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，而更多人选择等额本息。对于购房者来说，两种方式的区别会产生非常不同的结果。等额本金还款可以快速减轻还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是提前还款很痛苦，更多的人选择等额本息。

如果你贷款一百万买房子，然后打算20年还清，两者有什么区别？先来看一张图:

这张图中，红色部分是还款的利息，蓝色部分是还款的本金。在等额本息还款方式下，随着贷款剩余本金的逐渐减少，利息的比例也逐渐降低。等额本金还款方式，每个月还的本金不变，但利息逐渐减少，每月还款额越来越少。

在过去的八年里，平均资本进行了更多的还款。所以，虽然平均资本中的利率会更低，但在之前的8年里，平均资本中的还款压力更大，根本感受不到利率降低的好处。从这个角度来说，等额本息还款，其实就是用更多的利息换取更小的还款压力。同时，对于首付资金较少的购房者来说，等额本息的还款模式也可以支持较大额度的贷款。

平均资本应该用在哪里？对于投资型购房者和首付比例较高的购房者来说，平均资本其实更划算。一方面，投资购房者都希望快速还贷，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间短的情况下，最好快速还清贷款，选择平均资本。一方面可以省下一部分利息，另一方面可以快速减少剩余本金，必要时快速还清剩余贷款，然后用房子进行再融资。

等额本息法

等额本息法最重要的一个特点就是每月还款额不变。本质上是本金比例逐月递增，利息比例逐月递减，每月还款次数不变。即在月供的“本息”分配比例中，前半段支付的利息比例大，本金比例小。还款期过半后，逐步增加本金比例，利息比例较小。其计算公式为:

每月还本付息额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

月利息=剩余本金x月贷款利率

总还款利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]-贷款额

还款总额=还款月数*贷款金额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]

注:等额本息法中，银行一般是先收剩余本金的利息，再收本金，所以利息在月供中的比例会随着本金的减少而减少，本金在月供中的比例也因此增加，但月供总额不变。

平均资本法

平均资本最大的特点是每月还款额不同，呈现逐月递减的状态；它按照还款总月数平分贷款本金，加上前期剩余本金的利息，从而形成每月还款额。所以平均资本法第一个月还款金额最高，之后逐月递减，越多越少。计算公式为:

每月还本付息额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率。

月本金=本金总额/还款月数

月利息=(本金-累计偿还本金)×月利率

总还款利息=(还款月数+1)*贷款金额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款金额*月利率/2+贷款金额

注:平均资本法中，人每个月还的本金不变，利息随着剩余本金的减少而减少，所以每月还款额逐渐减少。

从上面可以看出，一般来说，等额本息支付的利息总额要比平均资本多，贷款期限越长，利息差异越大。

本息相等的人

等额本息的月还款额是一样的，所以更适合有正常支出计划的家庭，尤其是年轻人。而且随着年龄的增长或者职务的提升，收入会增加，生活水平自然会上升；这种人如果选择本金法，前期压力会非常大。

中等资本中的适宜人群

因为平均资本的还款金额前期较大，之后逐月递减，所以比较适合前段时间还款能力比较强的贷款人。当然，一些年纪较大的人也更适合这种方式，因为随着年龄的增长或退休，收入可能会减少。

例:李先生买了一套面积120平方米的商品房。他从银行贷了60万，还款期20年，年利率6%(月息5‰)。现在，我们用平均资本法和等额本息法来分析:

等额本息:月还款额= [60万* 5‰*(1+5‰)240]/[(1+5‰)* 240-1]= 3012.5元。

平均资本:第一个月= (60万/240)+(60万-0)×5‰= 5500

第二个月=(600000/240)+(600000-2500)×5‰= 5487.5

......

从本质上来说，平均资本法和等额本息法并没有太大的区别，大部分都是根据每个人的现状和需求来决定的。等额本息有利于记忆，有利于规划，有利于还款。事实上，大多数人更倾向于选择“等额还款”，因为这种方法每月还款压力均衡，与average capital的方法差别不大。况且随着时间的增长，资金的使用价值也会有所不同。当然，也有很多人比较富裕，想让自己以后的生活更轻松，节省成本，所以会选择平均资本法。简单来说，选择哪种还款方式要看每个人的现状和未来打算，不要盲目相信别人说的话。

作者简介:付玉敏(维护:HFQ 6018，:1317 89 860 18)，海南资深房产分析师，海南人，对海南的风土人情、人文地理、气候生态、房产信息等有着深入的了解。擅长为购房者在海南进行房产勘探、投资分析、规划分析，快速为购房者锁定房源目标。