不动产是什么意思(买房不动产是什么意思)

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过了民法典，这是我国第一部以法典命名的法律，在我国法治史上具有划时代的意义。民法典是在各种单行民法的基础上编纂的，其中物权的编纂基础是物权法。民法典物权编在许多方面对物权法的规定进行了补充、修改和完善，需要各级自然资源主管部门认真把握。

确立平等保护产权的基本原则。

《民法典》财产权篇第二百零七条规定:国家的、集体的、私人的财产权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。与《物权法》第四条相比，该规定在保护前面增加了“平等”二字。这不是简单的文字修改，而是产权保护理念的重大转变。2007年物权法制定期间，物权法究竟应该优先保护私有财产还是公共财产，引起了很大争议。有人认为国家和集体利益高于个人利益，应实行阶梯式保护，国家和集体利益优先；有人认为《物权法》是私法，应该先保护私有财产，按照先私有财产，后集体财产，再国家财产的顺序。随着物权法的实施和依法治国的全面推进，平等保护国家、集体和私人财产权的思想逐渐成为全社会的共识。2016年，中共中央、国务院印发《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，将平等保护确立为产权保护的首要原则，指出公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。民法典标题中确立的国家、集体和私人的财产权受法律平等保护的规定，具有重大的历史意义，体现了民法典的核心价值。

确认和完善不动产登记制度。

不动产登记制度是物权法确立的一项重要的公示和信托制度。2007年物权法颁布时，我国实行不动产分部门登记制度。土地、房屋、森林和水由不同的部门根据不同的法律进行登记。《物权法》遵循国际惯例，首次确立了不动产统一登记制度，规定国家实行不动产统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记方式由法律、行政法规规定。2014年，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，对土地、房屋、森林、土地承包经营权、海域使用权等实行统一登记。，结束了我国不动产分割登记的历史。民法典的标题确认了不动产统一登记制度，并针对物权法实施中存在的突出问题，完善了相关条款:一是统一登记机构。民法典物权编将不动产登记涉及的所有主体变更为由登记机构登记。如《民法典》物权编第333条将《物权法》第127条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人颁发土地承包经营权证”改为“登记机构应当向土地承包经营权人颁发土地承包经营权证”，从而保证了不动产登记机构在立法上的统一。二是增加了不动产登记资料查询、复制中利害关系人的义务。根据《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记信息，登记机构应当提供。但《物权法》没有规定利害关系人查询、复制不动产登记信息的义务。为了防止和避免利害关系人不当使用、泄露权利人不动产登记信息的现象，民法典的标题中特别增加了第219条，规定利害关系人不得泄露或者非法使用权利人的不动产登记信息。这一修改反映了权利和义务相一致的要求。在保证权利人、利害关系人查询、复制不动产登记资料的同时，增加了权利人、利害关系人的相关义务，对于保护权利人隐私、防止不动产登记资料被不当使用具有现实意义。

完善不动产征收制度。

不动产征收征用制度是宪法确立的一项重要制度。民法典的标题从所有权丧失的角度规定了不动产的征收和征用制度。与物权法的规定相比，在四个方面进行了修改和完善:一是将补偿费的支付由“依法足额支付”改为“依法及时足额支付”。这一修改的目的在于体现《民法典》第117条规定的“公平合理”的征收补偿原则，保障被征收人能够及时获得补偿费用。二是将补偿范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费”改为“土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋、其他地上附着物和青苗补偿费”。这次修改主要是将农村村民房屋补偿与地上附着物补偿分开，特别强调对被征收人房屋的保护。这两项修改与2019年修订的《土地管理法》第四十八条一致。第三，将物权法中的“拆迁补偿”改为“征收补偿”，是对原条文表述不准确的修正。第四，反映了疫情防控的需要。《民法典》物权法第245条在物权法第44条紧急抢险救灾可以征用不动产的基础上，增加了“疫情防控”作为征用不动产的法定事由，为新冠肺炎当前疫情防控中的不动产征用提供了法律依据。

无人居住岛屿的明确所有权

民法典物权编在物权法中，在土地、矿产资源、水流、海域、森林、山林、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有的基础上，增加一个专条作为第二百四十八条，规定无居民海岛属于国家所有，由国务院代表国家行使无居民海岛所有权。这一规定出自《海岛保护法》第四条。海岛包括有居民海岛和无居民海岛。无居民海岛是指不属于居民户籍管理的地址登记地的海岛。中国是一个海洋大国，岛屿众多，总面积约8000平方公里，其中94%以上是无人岛。无居民海岛资源丰富，在经济社会发展中具有不可估量的社会、经济、科研和生态价值。在发展海洋经济的大潮中，海岛应成为实施国家海洋发展战略、保护海洋生态环境的重要支撑。民法典明确规定无居民海岛属于国家所有，对于保护海岛及其周边海域生态系统，合理开发利用海岛自然资源，维护国家海洋权益，促进海岛经济社会可持续发展具有重要意义。

丰富不动产用益物权体系。

《民法典》的物权编以《物权法》规定的不动产用益物权为基础，不仅增加了新的用益物权类型，而且对原有用益物权的行使提出了新的要求。

增设居住权为新的用益物权。《物权法》制定过程中，关于居住权是否入法争议很大，最后《物权法》没有规定居住权。在民法典编纂过程中，是否规定居住权再次成为争议的焦点。最后，民法典物权编规定了居住权，六条规定了居住权的含义、设立、效力和终止。设立居住权的目的是为了满足特定人对他人居住的居住需求。所以居住权只能是自然人，不能是法人或者非法人组织。居住权的本质是为了特定人的利益而使用他人物的权利，即为了自己的使用和收益而使用他人物的权利。居住权可以通过合同或遗嘱确立。通过合同设立的居住权应当向登记机关登记，登记时居住权成立。应该说，在我国现实中，民法典中对居住权的确认具有特殊意义，有助于完善住房保障制度，为“以房养老”提供制度支持，也保障了征收、拆迁安置中的居住权，以及家庭成员在公房中享有的居住权。特别是为了保证交易安全，应将居住权登记纳入不动产登记，由自然资源部门统一登记。《民法典》将于2021年1月1日生效，制定居住权登记规则十分迫切。

实行承包地三权分置，增加土地经营权。民法典物权编在农村土地承包法的基础上，专门在“土地承包经营权”一章增加了三个条款，对土地经营权进行了规定:一是明确了土地经营权的转让方式，规定土地承包经营权人可以依法决定以租赁、入股或者其他方式将土地经营权转让给他人(第339条)；二是明确了土地经营权人的权利，规定:土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主进行农业生产经营并取得收益(第340条)；第三，明确了流转期限在五年以上的土地经营权的设立和登记，规定流转期限在五年以上的土地经营权于流转合同生效时设立。当事人可以向登记机关申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人(第三百四十一条)。《民法典》物权编规定的“流转期限在五年以上的土地经营权”已经具有用益物权的属性。同时，民法典物权编第334条还删除了物权法第128条“转让期限不得超过承包期剩余期限”的限定条件，因为土地承包经营权互换转让后，原权利人不再享有土地承包经营权，自然不存在剩余期限的问题。

明确建设用地使用权设立和房屋续期的条件。《民法典》将绿色原则确立为民事活动的基本原则。《总则》第九条明确规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源和保护生态环境。民法典自始至终贯彻了绿色原则，对《物权法》第一百三十六条规定的建设用地使用权的设立条件进行了修改。《民法典》标题第三百四十六条规定，建设用地使用权的设立，应当符合节约资源和保护生态环境的要求。该规定对市县人民政府出让建设用地使用权提出了新的要求，即民法典实施后，建设用地使用权出让合同中的土地使用条件应当具有节约资源、保护环境的要求。同时，为了严格执行土地用途管制制度，民法典产权编还对《物权法》第一百三十八条建设用地使用权出让合同的内容进行了修改，在合同第三百四十八条“土地用途”后增加了“规划条件”作为出让合同的重要内容。同时，根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期。但是，自动续期后权利人是否应当缴纳相关费用并不明确，理论和实践中存在较大的认识分歧。对此，《民法典》第三百五十九条第一款增加了缴纳或者减少续期费的规定，依照法律、行政法规的规定办理。

完善不动产担保权制度。

与物权法相比，民法典物权编完善了不动产担保权制度，在以下几个方面进行了修改和完善:

抵押品的列举被简化了。《物权法》规定，抵押合同中应当载明“抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或者所有权归属”(第一百八十五条)。对此，世界银行2019年《2020年全球商业环境报告》认为，上述规定在抵押物的描述上过于具体，不利于当事人方便地设立担保权益。为适应世界银行营商环境调查的需要，《民法典》标题第400条将上述要求简化为“抵押物的名称、数量等”。，从而允许对担保品进行一般描述。这种一般描述必须达到可以识别担保品的程度。

完善抵押物的范围。第一，增加海域使用权可以抵押。海域使用权属于用益物权。根据“同质同法”的要求，海域使用权应当抵押。二是删除通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。这是根据修改后的农村土地承包法进行的调整。修改后的农村土地承包法将“四荒”承包经营权改为“四荒”土地经营权，并允许土地经营权抵押。由于这种权利比较特殊，《民法典》第342条有专门的财产权，规定了其出租、入股和抵押。三是删除了耕地使用权不得抵押的规定。在我国，集体土地使用权包括土地承包经营权和宅基地、自留地、自留地等集体土地使用权。对于上述集体土地的使用权，法律一直禁止抵押。然而，理论界和实务界一直有放松土地承包经营权抵押的声音。随着农村土地承包法认可的承包地“三权分置”，土地经营权成为一项独立于土地承包经营权的权利，这一权利不再具有身份属性，使得土地经营权抵押成为可能。对此，修改后的《农村土地承包法》第47条明确承认土地经营权的融资担保。正因如此，民法典物权编中删除了耕地使用权不得抵押的规定，这与农村土地承包法的修改是一致的。

删除顺序相同，按比例清偿债权的规定。《物权法》第199条规定了抵押权的清偿顺序，明确；顺序相同的，按债权比例清偿。《民法典》第414条所有权符合不动产统一登记的需要，删除该规定，因为在统一登记的情况下，同一顺序不会再有登记抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条规定，在同一不动产上设定多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间先后顺序办理登记，并记载于不动产登记簿；当事人对抵押权的顺位另有约定的，按照其规定办理登记。可见，登记抵押权的先后顺序是根据登记机构的受理时间或者当事人的约定确定的，这就导致“同一顺序按照债权比例清偿”的规定失去了适用依据，所以在《民法典》物权编中予以删除。

修改抵押财产的转让规则。关于抵押物的转让，《物权法》第一百九十一条实行“同意转让”的规则，即抵押人经抵押权人同意，可以转让抵押物，但转让所得价款应当提前清偿或者向抵押权人提存；未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物。适应形势发展的需要，《民法典》第二编第406条对抵押物转让的规则进行了修改，将“约定转让”改为“自由转让”，即除当事人另有约定外，抵押人可以自由转让抵押物。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权作为一种物权，具有溯及力。抵押人转让抵押物的，未经抵押权人同意，应当通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押物转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人清偿债务或者将转让所得价款提前交存抵押权人。

作者:魏丽华，自然资源部法规司

资料来源:自然资源部