房贷是怎么计算的(银行贷款房贷计算方法)

扬子晚报

上周末，央行宣布，为深化利率市场化改革，宣布明年3月至8月推进存量浮动利率贷款定价基准转换，推动贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换。房贷用户可以与银行重新签订合同，约定两种利率:固定利率或“LPR+加分”。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这种转变意味着什么呢？房屋抵押贷款转换最划算的方法是什么？今天，扬子晚报/牛子记者将手把手通俗易懂地教你换算方法。

策划:沈春宁

扬子晚报/牛子新闻记者李冲

【政策要点】房贷客户在明年3月至8月期间，可随时选择“换锚”利率的方式。

12月28日，央行发布重磅消息，将改变存量房贷利率定价基准。明年3月1日起，定价基准将转为LPR，不再与之前的基准利率挂钩。

扬子晚报/牛子新闻记者了解到，个人住房贷款一般是期限在5年以上的商业贷款。以前基准利率是锚定的，按照基准利率浮动或者贴现；2019年10月8日以后的增量房贷利率由LPR锚定，即每月公布一次的贷款市场报价利率。目前最新的5年期LPR为4.8%，房贷利率加上LPR作为最终利率。按照之前的算法，与基准利率挂钩的房贷利率只有在央行贷款基准利率变化时才会变化，而与LPR挂钩的利率会随着LPR的变化而变化，每月公布一次。

那么，股票房贷利率的定价基准如何调整呢？在公告中，央行给出了两种转换方案。

第一种:把房贷利率转换成固定利率。根据规定，转换后的商业性个人住房贷款利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。业内人士分析，选择固定利率后，房贷还款期间利率不再上浮。

第二种:从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场的报价利率。《LPR》每月出版一次，内容不断变化。意味着如果选择了“LPR+加分”的利率，那么未来房贷利率会随着LPR的涨跌而涨跌，月供也可能有增有减。

[具体计算]

固定利率客户，利率不再浮动。

换成LPR客户，“差异价值”将保持不变。

扬子晚报/牛子新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一种选择，转换后不能再次转换。如何计算「新利率」？抵押贷款客户面临着一个艰难的选择。哪种形式性价比更高？

扬子晚报记者举例如下:

某客户2012年底买房，当时享受的房贷利率折扣是85%。按照现在的基准利率，他的贷款利率就是基准利率(4.9%)×0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商，后续利率为4.17%的固定利率，因此无论未来外部环境如何变化，他都将按照4.17%的房贷利率还款。

根据第二种形式，客户A需要首先计算与LPR的差额。在增值方面，增值是原合同的最新执行利率(4.17%)与2019年12月的LPR(4.8%)之间的差额(在这种情况下，差额为负0.63%)。那么，在合同的剩余期限内，差额将保持为负0.63%。比如未来LPR升至5.2%，那么这个客户的房贷利率为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但如果未来LPR降至4.2%，则该客户当时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

如果客户B在2018年买房，房贷利率为基准利率上浮10%，那么他目前的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照第一种方法，他可以和银行约定以5.39%的固定利率还款。但根据第二种方式，他目前的利率与2019年12月的LPR(4.8%)之差是0.59%。如果LPR未来上浮，他的贷款利率也会相应上浮，但如果LPR未来下行到4.2%，客户届时执行的房贷利率就是4.2%+0.59%=4.79%，低于他选择的固定利率。

可以看出，随着LPR未来走势的不同，房贷利率的变化将一目了然。

【专家说】长期来看，LPR利率将稳定在下行空区间，也可以选择固定利率。

扬子晚报/牛子新闻记者通过计算了解到，哪种形式更划算，要看LPR未来的走势。当未来LPR处于下行空区间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都在波动。房贷利率也是一个月浮动一次吗？据介绍，目前大部分存量商业性个人住房贷款重定价周期为一年，重定价日为每年1月1日。但金融机构在与客户协商定价基准转换条款时，可以重新约定重定价周期和重定价日期，其中重新约定的商业性个人住房贷款重定价周期最短为一年。

据介绍，央行新政策主要影响2020年前购房、使用商业贷款并参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限短、贷款剩余金额小的购房者来说，两种方式差别不大。但对于贷款金额和贷款期限较长的购房者来说，选择随行就市更有优势。融360大数据研究院房贷分析师李万甫在接受扬子晚报/牛子新闻记者采访时表示，从中长期来看，LPR利率水平下行空。在LPR持续走低的形势下，选择转换为LPR定价基准的方案对用户更有利，未来利息支出也会减少。当然，相对于LPR可能下降带来的利息支出的减少，如果用户更注重利率的稳定性和便利性，也可以选择转为固定利率。

中国民生银行首席研究员文彬认为，虽然银行会提供浮动和固定贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为利差已经固定。如果LPR因经济复苏和通胀上升而处于上升周期，抵押贷款利率也将上升，而如果之前签订了固定利率，抵押贷款成本将保持不变。