租赁费税率(车辆租赁费税率)

本文梳理了企业租房要缴纳的税费，方便参考。请改正任何遗漏。

一、增值税

(1)税目

现代服务-租赁服务

依据:财税[2016]36号附件1

(2)税率

1.一般税收计算:9%

2.一般纳税人选择简易计税和小规模纳税人:

(1)5%(财税[2016]36号附件2)

(二)房屋租赁企业增值税一般纳税人可选择将房屋出租给个人取得的全部租金收入适用简易计税方法，按照5%减1.5%的税率计算缴纳增值税(财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部公告2021年第24号)

(三)房屋租赁企业增值税小规模纳税人将房屋出租给个人，按照5%减1.5%的税率缴纳增值税。(财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部公告2021年第24号)

(3)投入扣除

根据《关于租赁固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)，自2018年1月1日起，允许纳税人租赁固定资产和不动产，既用于一般计税项目又用于简单计税项目的，免征增值税，用于集体福利或个人消费的，从销项税额中全额抵扣进项税额。

(四)一般纳税人可以选择简单纳税情况。

1.一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(财税[2016]36号附件2)

2.营改增试点日前签订的有形动产租赁合同尚未执行。(财税[2016]36号附件2)

3.住房租赁企业增值税。一般纳税人可以选择对个人出租住房取得的全部租金收入适用简易计税方法，按照5%减1.5%的征收率计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计算缴纳增值税。(财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部公告2021年第24号)

(5)预付税款

1.一般扣缴税率为3%(财税[2016]36号附件2，(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第16号)

2.简易税前税率为5%(个人出租住房为1.5%)(财税[2016]36号附件2，(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第16号))

3.住房租赁企业对个人出租住房适用简易计税方法并预缴的，减按1.5%的税率预缴增值税(住房城乡建设部财政部国家税务总局公告2021年第24号)

(6)纳税义务发生的时间。

《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条

1.纳税人发生应税行为并收到销售价款或者取得索取销售价款证明的当天；如果先开发票，就是开发票的当天。

已收销售款，是指纳税人在销售劳务、无形资产、不动产过程中或之后收到的款项。

取得销售款凭证的日期是指书面合同中确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同中未确定付款日期的，为服务和无形资产转移完成或者不动产权属变更之日。

2.纳税人以预收款方式提供租赁服务的，其纳税义务发生在收到预收款的当天。

(七)税收优惠。

1.自2016年1月1日至2023年12月31日，公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营取得的租金收入免征增值税。公共租赁住房的管理单位应当单独核算公共租赁住房的租金收入。未单独核算的，不得享受免征增值税和房产税的优惠政策。

(财政部国家税务总局公告2019年第61号、公告2021年第6号)

2.军队房产出租所得空免征增值税。(财税〔2016〕36号附件3)

3.自2021年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人:有增值税应税销售额且月销售总额不超过15万元(以一个季度为一个纳税期的，季度销售额不超过45万元，下同)的，免征增值税。

小规模纳税人从事增值税应税销售，月销售总额超过15万元，但当期扣除销售不动产后不足15万元的，其销售货物、劳务、服务和无形资产免征增值税。

依据:财政部国家税务总局公告2021年第11号、中华人民共和国国家税务总局公告2021年第5号。

二。企业所得税

(一)纳税义务发生的时间

1.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。(企业所得税法实施条例)

2.交易合同或协议约定租赁期限跨年度的，租金一次性预付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收支匹配原则，出租人可以在租赁期限内将上述确认收入分期平均计入相关年度收入。(国税函〔2010〕79号)

(2)税收优惠

1.自2019年1月1日至2021年12月31日，小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，减按20%的税率缴纳企业所得税；年应纳税所得额超过100万元但未超过300万元的，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

自2021年1月1日至2022年12月31日，小型微利企业年度应纳税所得额减按12.5%计入应纳税所得额，减按20%的税率缴纳企业所得税。

政策依据:财税[2019]13号、财政部国家税务总局2021年第12号公告、中华人民共和国国家税务总局2021年第8号公告。

2.2016年1月1日至2023年12月31日，企事业单位、社会团体及其他组织捐赠房屋作为公共租赁住房。符合税收法规规定的，其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，允许在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，允许在转让后三年内计算应纳税所得额时扣除。(财政部国家税务总局公告2019年第61号、公告2021年第6号)

三。财产税

(1)税率

1.12%

企业出租房屋，以该房产的租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。租金收入不含增值税；免征增值税，计税依据确定时，租金收入不予抵扣增值税。(财税〔2016〕43号)

2.4%

对企事业单位、社会团体和其他组织向个人出租房屋和专业化大型房屋租赁企业，减按4%的税率征收房产税。(财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部公告2021年第24号)

(2)外商投资房地产

在投资不动产、收取固定收益、不承担联营风险的情况下，实际上是以联营的名义取得不动产的租金，出租人应当按照租金收入缴纳房产税。(国税函〔1993〕368号)

(3)免租使用。

应税单位和个人无偿使用其他单位房产的，按照房产残值缴纳房产税(财税〔2009〕128号)。

(4)免租期

对于租赁房产，双方签订的租赁合同约定有免租期的，房产所有人应当在免租期内按照房产原值缴纳房产税。(财税[2010]121号)

(5)公共租赁住房

自2016年1月1日至2023年12月31日，公共租赁住房免征房产税(财政部国家税务总局公告2019年第61号、财政部国家税务总局公告2021年第6号)

(6)小微优惠

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要，确定增值税小规模纳税人可在50%的税额幅度内减征。(财税〔2019〕13号)

四。印花税

企业出租房屋签订的租赁合同为财产租赁合同，按规定需要缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元的，按1元盖章。

自2016年1月1日至2023年12月31日，对公共租赁住房管理单位免征公共租赁住房建设和管理中涉及的印花税。其他住房项目中配套建设公共租赁住房的，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中涉及的印花税。公共租赁住房管理单位购买公共租赁住房作为公共租赁住房的，免征契税和印花税；公共租赁住房租赁双方均免交签订租赁协议所涉及的印花税。(财政部国家税务总局公告2019年第61号、公告2021年第6号)

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要，确定增值税小规模纳税人可在50%的税额幅度内减征。(财税〔2019〕13号)

动词 （verb的缩写）土地使用税

自2016年1月1日至2023年12月31日，公共租赁住房建设期间使用的土地和公共租赁住房建成后占用的土地，免征城镇土地使用税。其他住房项目中配套建设公共租赁住房的，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中涉及的城镇土地使用税。(财政部国家税务总局公告2019年第61号、公告2021年第6号)

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要，确定增值税小规模纳税人可在50%的税额幅度内减征。(财税〔2019〕13号)

不及物动词土地增值税

出租的产权不转让的，不征收土地增值税。2016年1月1日至2023年12月31日，企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房的，增值额不超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。(财政部国家税务总局公告2019年第61号、公告2021年第6号)

七。城市维护建设税

城市维护建设税=增值税× (1%或5%或7%)

纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市、县、镇的，税率为1%。

小规模纳税人免征增值税和城市维护建设税。

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要，确定增值税小规模纳税人可在50%的税额幅度内减征。

依据:《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，财税〔2019〕13号。

八、教育费附加

教育费附加=增值税× 3%。2019年1月1日至2021年12月31日，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要确定。增值税小规模纳税人可减征50%的税额。

小规模纳税人免征增值税和城市维护建设税。

自2016年2月1日起，对月销售额或营业额不超过10万元(季度销售额或营业额不超过30万元)且按月纳税的缴费义务人，免征教育费附加。

依据:国务院第448号令，财税[2019]13号，财税[2016]12号。

九。额外的当地教育

地方教育附加=增值税× 2%。2019年1月1日至2021年12月31日，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况和宏观调控需要确定。增值税小规模纳税人可减征50%的税额。

自2016年2月1日起，对月销售额或营业额不超过10万元(季度销售额或营业额不超过30万元)且按月纳税的缴费义务人(含个体一般纳税人)，免征地方教育附加。

依据:财税[2019]13号、财综[2010]98号、财税[2016]12号。

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