北京有多大面积(上海有多大面积)

2022年5月18日，北京市政府正式公布《北京城市更新专项规划(北京市“十四五”期间城市更新规划)》的通知。

这份通知的发布，意味着北京城市发展正式告别“拆迁”，即将进入大规模的“城市更新”发展模式。

什么是“城市更新”？

所谓“城市更新”发展模式，就是面对北京大规模的“破旧”建筑和危房，不是“拆掉”，而是进行大规模的“改造”，补充生活设施，尽可能保持城市的原貌。

尤其是在北京这个“文化古都”和“高房价”的城市，实行“零拆迁”政策已经成为必然的政策趋势。

保留城市原貌的背后，其实是北京拆不起。高房价带来的拆迁成本太贵了。

那么，北京有多大规模的“破旧”建筑在等待城市更新呢？

根据这份《北京市城市更新专项规划》的数据，“全市集中建设区域可再生建筑约2.45亿平方米”，这一规模着实惊人。

如果“2.45亿平方米”被拆迁，那么北京可能需要“巨额拆迁资金”，这必将推高北京房价至少1-2倍。

“零拆迁”可能是北京城市发展的“最佳方案”。

根据《北京城市更新专项规划》，北京2.45亿平方米高度的城市可更新建筑主要集中在“东西城市核心区”和“中心城区”:

一、北京东西城核心区“可更新面积”4200万平方米，主要包括平房+危房+简易楼+旧厂房四类建筑。

以上四类房屋将不再在北京东西城“拆迁”，而是进入城市更新，规模为4200万平方米。

《北京市城市更新专项规划》再次强调，到2025年，东西城平房院落家庭申请出租1万户，并将继续推进钟鼓楼、大栅栏观音寺周边平房区域取消出租。

二是中心城区可更新建筑存量约1.24亿平方米，基本占北京更新面积的50%。

北京的中心城区主要是指“朝阳+丰台+石景山+海淀”等四大城区。这四大城区的“破旧”区域更大，几乎是东西部城市核心区的三倍，大部分也将进入城市更新的范畴。

闹市区的“破旧”不仅包括老旧破旧的二手房，还包括20年以上楼龄的写字楼和商铺，都将一一更新，而不是什么拆迁。

东西核心区+四个中心城区的“破旧”更新面积接近1.7亿平方米，占北京整个城市更新面积的70%。

这意味着北京的城市更新将主要集中在五环以内的区域，甚至大部分都在四环以内的区域。

在这些区域，“老小”二手房可能很长一段时间都不会被拆迁，这意味着城区的老小房屋大多无法续租房龄，长期来看其价值会逐渐进入“损耗”状态。

同时，根据北京市“十四五”期间城市更新规划的安排，未来五年将完成北京市2.45亿平方米的城市更新，也就是到2025年底，北京市这一轮大规模的城市更新将基本完成。

并将主要分为六种类型:

第一个是“东西城平房申请式回租”，目标是1万户。

第二个是“2000年前旧破小社区改造”，目标1.6亿平方米。

第三种是100万平方米的“危房和简易房改造”。

四是500万平方米的“老建筑和传统商业区改造”。

第五种是700家“低效工业园区和老工厂”。

六是3万户“在途城镇化棚改”。

我们关心的是，这次大规模的城市更新会给北京的城市发展和房地产市场带来什么样的变化？

第一，意味着北京城市快速扩张的驱动力开始减弱，“摊大饼”的城市发展格局正式结束。

未来北京的城市发展很可能会止步于“六环”周围，北京不可能出现“七环时代”。六环是北京城市发展的极限。

远离六环，未来升值潜力不大。

第二，北京“六环”将逐步进入存量房市场，长期来看新房市场的稀缺性会增加。大量的“旧破小”二手房因为没有拆迁，将成为北京二手房的主要供应产品。

一个没有拆迁的城市，导致的结果只有一个:老旧破烂的二手房将会占据整个城市的二手房市场。

这样一来，首先，北京二手房的“挂牌量”会增加，因为很多旧的、破的二手房因为拆不掉，很快就会进入二手房市场，这是北京二手房挂牌量增加的主要原因。

其次，导致北京二手房房价出现“结构性下跌”。这部分旧的、破的二手房集中上市的结果就是价格会越来越低，这就使得北京二手房的房价好像降了。

但实际情况是，“结构性分化”非常严重:二手房中二手房价格暴涨，旧房、小房价格暴跌。但由于老房子和小洋房比例较高，整体数据似乎在下降。

所以未来北京的二手房市场会更加分化:有的房子价格越来越低，却卖不出去，有的房子价格越来越高。

第三，北京六环“成熟区”的次优新房价格肯定是上涨的。

目前北京六环的新房供应量其实比较大，大部分集中在“新生板块”。周边设施差，不够成熟。发展需要一个周期，但房价不低。

崔各庄、金盏、东坝、丰台河西、王四营、十八里店等这些板块的价格至少还需要5-8年才能上涨。

所以以上板块都是“长期慢牛”状态，买了也没什么损失。但是，如果想短期内房价上涨，可能性几乎为零。

目前北京只要是六环以内的成熟区域，高品质的“15年第二新房”房价几乎都涨了，最典型的包括亦庄河西、新北苑、朝青板块、常颖板块等，而且最近三年房价几乎涨了50%以上。

我们认为，未来五年，北京六环内“成熟区域”的优质新房数量将继续上升，这是由北京“城市更新”的发展模式决定的。

有越来越多的老小二手房入市，二手房和新房会越来越少。购房者未来选择的空房其实越来越小。

这种开发模式一定会促进北京房价更明显的“结构性行情”:有的房子可能卖不降价，而有的房子价格会涨到“离谱”。

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