济南公寓(济南公寓贷款利率)

在过去的几十年里，房地产投资作为资产保值增值的重要方式，一直是很多人关注的焦点。然而，随着楼市调控的深入，住房的金融属性正在逐渐弱化，而作为房地产投资主要产品的公寓和商业物业越来越受到重视。

又到了一年一度的送货季节。相对于关注度高的住宅交付，投资型公寓产品交付后，我们开始面临的是如何保持收益。

最近，张晋(化名)在CBD购买的一个公寓项目即将交付。同时，他还收到了开发商承诺的统一公寓托管协议。然而，托管公司没有直接与开发商签订协议或合同，而是与张晋联系，表示将出租他的房间进行统一管理，这就是所谓的“公寓托管”。

（图片来源于网络）(图片来自网络)

合同签订后，张晋支付了5000元定金和元软装费，并同意将其名下的公寓交付该公司保管。根据签署的合同条款，当合同到期时，所有家具和家用电器都将归张晋所有，这似乎是一笔不错的交易。

（房屋托管合同中软装费用）(房屋托管合同中的软装费用)

看到这种情况，很多人应该已经想到了这几年公寓托管的骗局。济南出台限购政策后，部分投资客开始转战公寓市场，而CBD作为济南城市的新核心，几乎每栋楼都有公寓产品在售。

在销售过程中，置业顾问通常会向购房者宣传统一保管的保底租金，一些购房者往往会受到高额租金的诱惑，成为公寓产品的“接盘侠”。

公寓托管真的是馅饼吗？

事实上，近年来，济南公寓市场托管的雷爆案例数不胜数，但仍有不少人上当受骗，这无疑是高额回报的诱惑。

以张晋购买的公寓为例。这套44㎡的公寓当时总价不到71万元，而他刚签的代管合同保底租金是3000元/月。这种公寓的租金回报率至少在5%以上，高于普通的银行理财产品。这也是张晋新东签约的最重要原因。

然而，值得一提的是，在签约过程中，张晋没有亲自研究合同条款。交了4万元后，他发现已经交了很多钱，没有任何收益。关键是他买的公寓是精装房，3.5万元的软装几乎没用。

另外，签订的合同中有这样一个条款，作为3个月免租期。只有在约定免租期后，租金收入才会打入你的账户。签完合同后，张越来越怀疑自己遇到了公寓托管的套路。当他想解约时，发现甲方要全额支付乙方的软装费用和违约金作为违约金。

可以说，这样充满陷阱和猫腻的公寓托管合同已经不新鲜了，但还是有人“前赴后继”地被骗。

近两年，济南多个公寓项目遭遇公寓托管维权，如恒大城、恒大瑞城、绿地城、唐冶院士谷、钟君上城、新城於陵等被曝出相关问题的项目。

（中骏尚城公寓托管协议，来源于网络）(钟君尚城公寓托管协议，来自网络)

托管公司是如何“运营”的？

首先，在与业主签订托管合同时，以保底租金为诱导，骗取装修费用。免租期结束后，业主会收到托管公司连续2-3个月支付的租金收入。这时候托管公司就会引导看到收益的业主“介绍”更多的客户签约，从而实现更大范围的“钓鱼”。但运营半年左右，业主一般会收到托管公司的通知函，称运营遇到困难需要重新签订协议降低保底租金。这个时候，车主已经是左右为难了。

（中骏尚城公寓托管告知函，来源于网络）(钟君尚城公寓托管通知函，来自网络)

其次，与装修公司签订批量装修合同，相比个体装修，批量装修的费用会更低，但通常托管公司也会拖欠装修费用。更何况不会直接装修。毕竟大部分公寓产品都是精装的。如果作为酒店出租，只需要一张床，一张桌子，一个空音，成本不到一万。如果租给个人，可以直接省下软装的费用。

最后，虽然酒店托管一开始是宣传托管是快捷酒店或者民宿，但实际上托管公司还是把非常大的比例出租给个人。与租客签订的租赁合同，通常以低价出租来吸引客户。租赁合同至少签订一年，租金需要按年支付。但租客通常会在入住6个月左右的时候收到业主的通知搬离住所。这是因为此时房东已经有一两个月没收房租了，所谓的托管公司大多“人去楼空空”。

公寓托管的套路大多是这样的。注册一个“皮包公司”从多方面入手“空手套白狼”，却几乎不用成本就能赚取百万元以上的短期利润。

在网上搜索公寓托管，会发现有很多关于托管纠纷的新闻。原因是这个行业几乎零门槛，目前的行业监管还是空白，导致一些无良商家投机。打着托管的幌子，他们将其作为赚钱的工具，因为托管合同中会有相关违约条款。如果托管人违约，会赔偿业主一部分违约金，所以即使以后起诉也不用担心。但最后买单的还是业主，不仅免费提供了房子，还收了一笔软装费，违约金真的是杯水车薪。

这种手段屡屡得逞，不仅是因为后期业主被托管公司开出的高额租金所诱惑，还因为当初买了置业顾问画的托管大饼。然而，其实很少有人知道这样的包办买卖房屋是违法的！

根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

《山东省商品房销售条例》第二十条也明确规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得以返本销售或者变相返本销售方式销售商品房，不得以售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

此外，《济南市房地产开发企业信用等级评价管理暂行办法》也有这样的规定，“售后包租或者变相售后包租销售商品房”是商品房销售中不良行为的扣分项目，扣10分。

业内人士表示，保底租金其实只是公寓销售过程中的一个噱头。一旦开发商在销售公寓时承诺售后包租已经涉嫌违法，购房者要注意保留直接证据，并向相关部门举报。同时，对于承诺保证收益的公寓托管，购房者在签订托管合同时一定要谨慎，充分看清各条款是否存在漏洞，有效避免自身经济损失。