上海联想专卖店(上海联想电脑旗舰店实体店)

来源/联合业务栏

作者/联合商业高级顾问团成员，郭新业，上海联合商业商业情报专栏

虽然2021年全国营业额最高的免税商场、百货商场、购物中心、街区都花在了钟勉三亚国际免税城、北京SKP、北京国贸，而正在加快建设国际消费中心城市、全国商业地产高地的上海成都远洋太古里，也交出了一份非常漂亮的“年报”:

2021年，上海社会消费品零售总额达1.8万亿元，同比增长13.5%，居全国主要城市之首。网络购物交易额1.3万亿元，同比增长12.3%；全年新增门店1078家，同比增长18.6%；新店数量全国第一；夜生活综合指数全国第一。

辉煌的“年报”背后，是因为上海拥有全国最高能的商圈、最豪华销量最高的商业街——南京西路、最繁华的步行街——南京东路、最强的环形商圈——徐家汇、最大的CBD商圈——陆家嘴、最具异域风情和优雅气息——淮海中路新天地、最受欢迎的商圈——五角场、最具江南民俗的豫园商城。

根据《中国商业》的数据和《商城之星》的统计，2021年上海营业额超过100亿的商场有3家，以50亿为界的有7家；以30亿为界，有18个；以18亿为界，有33家店——中国高能商城数量最多。其中，上海国金中心年营业额接近200亿，上海恒隆广场连续多年蝉联全国效率最高的顶级商场，青浦安百里奥莱封全国奥莱销售皇冠，上海环球港赢得区域商场人气，还有最年轻的安百里TX淮海，最文艺的BFC和K11，爱情神话中YYDS的恒福历史街区..

第一部分

百花齐放，各种商场都有亮眼的表现。

上海没有一家购物中心超过全国年度销售冠军。主要原因是上海拥有最多的头部商圈和优质项目，商圈和项目在一定程度上相互割裂。纵观中国各大城市，拥有400多家不同类型商业运营商的上海无疑是中国最具竞争力的城市。

就2021年上海商场成交额而言，最好的精品玉兰油依然由青浦安百里、浦东佛罗伦萨小镇、bicester/Yioulai领衔，而城市玉兰油则位于上海国际时尚中心、百盛优客、安百里优麦(未来亮点:首秀和规划中的嘉定沙船)前列。百货固化，五家超级百货——第一八佰伴、新世界城、新世界丸、久光百货、100商业中心领衔(未来点:SKP能否登陆北外滩)，五家大中型百货——欧瑞、汇金、梅陇镇伊势丹、淮海百盛、东方购物中心领衔。

【温馨提示】生活方式的改变，生活版图的扩大，消费的升级，共同引发了商业模式的变革和多元化。2010年是上海百货商场的最后一个“黄金年”。此后，头部商业项目大多被商场占据。

奢侈品购物中心方面，上海ifc、上海恒隆(全国效率最高)遥遥领先，香港汇恒隆、iapm紧随其后，三个小而美的精品项目——一国贸、瑞欧百货(2021年逼近20亿)、尚佳中心(2021年首次突破20亿)也不失斗志。随着前滩太古里、装修中的太古祥花园、在建的新鸿基国贸中心、香港置地西岸金融城、嘉里金陵东路、北外滩规划的奢侈品百货的加入，上海的奢侈品布局可能被重塑，巩固内地第一奢侈品城市，挑战中国香港、首尔、东京。

“内环为王”的大格局不变。从一个国贸中心的豪华品牌阵容来看，国贸中心这个规模堪比香港海港城、北京国贸，但24万平米的世界级设计的顶级项目，未来有望成为上海第一个超百亿规模的豪华商场。

街区购物中心——前滩新天地、豫园商城、迪士尼小镇、大宁国际商业广场、金桥国际、太古里也有出色表现(未来景点:苏河湾华润天地、太古张远、龙华汇、苏河湾和东斯文里合生汇、嘉里金陵东路、筹备中的复星御园二期)。

区域购物中心是玩家最多、竞争最激烈的领域，但也是高素质玩家最多的领域。上海环球港、上海合生汇、五角场万达、南翔印象城MEGA、安百里中环、七宝万科广场、上海万象城、长宁龙之梦等的年营业额都超过30亿(排名不分先后)，20亿会员包括中盛世界商城、安百里南桥、宝山万达、周浦万达、静安大成等(排名不分先后)。

【温馨提示】上海几乎所有类型的商场都有。如果说还有什么其他类型值得拥有的话，Mall们觉得应该是温暖接地气的日式区域购物中心永旺孟了城和超级好玩的美国巨头娱乐购物中心，比如美国梦商城。我们期待这两类项目未来进入上海(如宝山、闵行、松江、浦东等区)。

第二部分

顶级商场竞争加剧，新旧更替加速。

纵向对比，12年巨变。虽然过去12年上海常住人口仅增长8%，但由于奢侈品回流和消费升级(如数码汽车比例越来越高)，2021年上海头部商场(样本中营业额最高的33家商场，不包括免税店、家居城和专业市场)总营业额约为1350亿，与2010年的570亿相比增长136%(与样本年营业额最高的33家商场相比)。

近两年，TOP33商场的入驻门槛从2010年的7亿提升到2021年的18亿，33家商场的平均成交额从17亿提升到40亿；12年来，老牌玩家恒隆广场和安百里奥莱的营业额增长了近4倍，彻底改造后的恒隆港汇广场和虹桥南丰城(改造前为虹桥上海城)翻了一番。

同时，12年有100多家大中型商场进入市场，22家中小型商场(主要是百货商场)退出顶级行列。虹桥友谊商城关闭退市，包括ifc、环球港、iapm、兴业太古汇、合生汇、南翔印象城MEGA、佛罗伦萨小镇、七宝万科广场、万象城、静安嘉里中心、比斯特、新世界丸、中盛。

▲注意事项:1。营业额最高的33家商场不包括免税店、家居城、专业市场；2.数据是项目公告、企业财报、相关品牌、行业朋友等来源的组合；3.由于统计口径和抽样原因，还会有其他单项成绩超过18亿的商场没有进入这个TOP33榜单。所以基于榜单的分析仅供分享参考。

对TOP33总店榜单和数据的进一步分析显示，超过40亿的单店从12年前的1家增加到2021年的10家(包括前三家百亿店)，平均面积从2010年的9.4万平方米增加到2021年的13.5万平方米(不包括停车场写字楼)，年楼面效率从1.8万元/平方米增加到今天的3万元。与市中心dot(人民广场)的距离从6.9 km增加到11.6 km，布局的区数从10个增加到14个，涉及的商圈从20个增加到25个。在布局更加均衡的同时，多商圈的格局已经越来越明显。

就TOP33头部购物中心项目类型而言，核心商圈的百货商店数量从2010年的13家下降到2021年的4家(第一八佰伴、新世界城、新世界大丸、久光)，郊区的名品奥特莱斯从1家增加到3家(赵翔的安百里奥莱、佛罗伦萨小镇和比斯特村)，而大都会购物中心的数量保持在8家不变，大型区域购物中心成为大赢家，从11家扩大。

如果看2021年上海成交额最高的前12个项目，除了五大港资大都会购物中心ifc，上海恒隆、港汇恒隆、iapm、兴业太古汇，还有第一八佰伴、安百里奥莱，这五大热门大型区域商场如环球港、合生汇、五角场万达、南翔印象城MEGA、安百里中环最引人关注。分布在陆家嘴、南京西路、徐家汇、淮海中路四大核心商圈，以及五角场、邱欢港、南翔、中环、赵翔、吴中路、七宝、莘庄等新兴商圈，其中内环占58%，中外环占25%，外环占17%。

在上海内环商业项目数量持续增加的同时，内环常住人口数量持续减少，中环和外环以外常住人口数量和比例大幅上升。因此，无论是商场总数还是人头商场营业额，内环内常住人口比例下降，中环外和外环外的增加与人口比例相匹配。而内环的核心商圈，吸引的不仅仅是城市的常住人口，还有来自五湖四海的外地游客。所以，级别最高的豪华商场比例，依然是内环核心商圈最高，但另一方面，中环边上曾经的上海滩太古里，早已彰显霸主地位。

2021年，其他年营业额超过20亿或有望在未来几年逐步跻身20亿储备队伍的商场还包括欧瑞百货、陆家嘴中心L+Mall、豫园商城、静安大悦城、世纪汇、虹桥天地、LCM智汇旭辉广场、大宁国际、中庚漫游城、长泰广场、龙湖宝山天街、宝洋宝龙广场等

根据2021年新开项目的交通区位、面积规模、品牌能级、开发商背景，以及2021年的月成交额来看，去年开业的瑞虹天地太阳宫、上海久光中心、前滩太古里、松江印象城、拉拉宝都等新开项目无疑是20亿以上俱乐部的潜在种子选手。

2022年即将开盘的新项目中，哪些有望成为黑马选手也备受关注。如龙湖奉贤天街、田可空万科广场、MOHO上海滩、苏河湾万象天地、盘龙天地等。，是否都是关注度较高的待开盘项目(2022年待开盘项目的更详细解读，请关注春节后商城之星发布的内容)。

大型项目中，宜家汇居、太古张远、龙华汇、国贸中心、莘庄天汇、嘉里巨峰路TOD、港置地西岸金融城、虹桥前湾印象城MEGA、真如中海玉环城MAX、CIMC金地美兰城、前滩L+Mall、龙阳路TOD、金桥万象天地、张江科学门、花之门等

第三部分

大都市购物中心和奥莱业绩改善的原因

大都会奢侈品购物中心和著名品牌Ole 2021年业绩大增，主要原因如下:

1.受疫情影响，大量原有境外消费需求大量回流，对重度奢侈品消费尤其有利。

以吕为例。LV上海恒隆店和ifc2店的销售额均位列全国前三。单店年营业额有望达到16亿甚至20亿，港汇恒隆、上佳中心、一国贸都有上亿的门店。近20亿的营业额相当于一个大型商场一年的营业额。

根据太古2021年上半年财报数据(年报尚未发布)，兴业太古汇2021年上半年零售额同比增长83%，入住率达到96%；恒隆地产最新公告显示，2021年，恒隆地产在上海两大核心商场上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租金收入分别为17.82亿元和11.63亿元，同比增长25%和18%，出租率为100%。这两个购物中心的年租户销售额分别增长了37%和56%。

2.商场和现场品牌大幅升级(或新开奢侈品定位项目)，同步带动业绩提升。

如上海ifc引入英国高级时尚眼镜品牌的首家大陆店LINDA FARROW，德国顶级珠宝眼镜品牌全球唯一精品店LOTOS，以最新形象开设全新概念店。许多内地第一家精品店-L & # 39；被介绍给国际美容阵容。ARTISAN PARFUMEUR、PENHALIGON & # 39s，CREED，皇家银座的GINAZA，意大利奢侈珠宝品牌DAMIANI Daimeiya的旗舰店…

恒隆广场引进了博柏利全球第二旗舰店路易十三路易十三世、润币杜文酒庄、Same Same泰越融合料理等在沪首家门店，而GUCCI则大幅升级扩张。

2020年，汇港恒隆广场完成了史上最大规模的改造升级，大幅提升了商场的硬件装修、动线、品牌水平和购物理念。新引进了卡地亚、博柏利、LOEWE、芬迪、Delvaux、Brunello Cucinelli、Balenciaga、Bottega Veneta，大大提升了项目的品牌水平。

▲上海港遇上恒隆广场。

2021年，港汇恒隆进一步引入全球知名的英国彩妆品牌CharlotteTilbury的内地首家门店、丹麦传奇手绘名瓷品牌Royal Copenhagen、意大利高端丹宁品牌DIESEL HUB的全球首家门店、天翠庭、MITHRIDATE、IKKS Paris、菲拉格慕全球首家新概念店Tod & # 39s，中国第一家概念店，以及一系列高档的第一家店。

【温馨提示】前滩太古里打造中环豪华地标。作为项目内容的绝对主角，无论是调整升级还是新开张，品牌能级对商场的重要性毋庸置疑。2021年9月底开业的前滩太古里，吸引了爱马仕、迪奥、古驰、路易威登、CELINE、巴黎世家、梵克雅宝等一大批奢侈品专卖店，首次作为核心商圈逼近中环。

精品Ole、Head百货的业绩增长原因与大都市奢侈品购物中心类似。2021年，安百里奥特莱斯广场(上海青浦)以55亿元的成绩一骑绝尘，成为中国首个突破50亿元大关的Ole，刷新了Ole在中国的年销售额纪录。久光百货、新世界丸、第一八佰伴、新世界城、100商业中心等头部百货相比，一方面品牌多，面积大，业态多样化；另一方面，高科技、女装品牌优势突出，促销活动多样有效。

第四部分

区域购物中心绩效提升的原因

相比奥莱、百货、奢侈品购物中心，最具竞争力的是客户群最广、同类项目最多的大型一站式家庭式区域购物中心。由于占地面积较大，这些主流头部项目大多位于新兴商圈。

但是，2021年，仍然有很多区域购物中心的业绩有了很大的提升。原因是什么？商场人士认为，区域购物中心的业绩增长主要受四个因素推动:

1.新的城市住宅开发，人口膨胀。

嘉定、宝山、松江、奉贤这些以前没有强势商场的地方，现在在头部商场中占据了一席之地。

依托万达广场，崇明、金山两区未来或许可以填补16区20亿商场的最后一个洼地(崇明万达广场去年国庆7天营业额达到7000万，堪比市区很多头部商场)。

浦东和闵行这两个人口最多的区，自然有最火爆的商场，但就最高级别的商场而言，还是集中在黄浦、静安、徐汇这三个人口密度较高的核心区。

▲如果加上截至截稿接近20亿的欧瑞百货，静安区其实和浦东并列第一。

内环内外的商场几乎占了20多亿商场的一半，但是50亿级别以上的商场，除了Ole和免税商场，还是内环的天下(前滩的太古里，奢华感十足，可能会打破内环为王的格局)。原因是内环不仅有豪宅居民，还有大量高素质的上班族，可以吸引世界各地的游客。

头部商圈方面，南京西路凭借多点开花成为最大赢家，陆家嘴凭借ifc取得显著进展，徐家汇凭借香港许恒隆、国贸双子星有望重回宝座，南京路步行街加速推进，新天地、中山公园、虹桥天山不断扩容，大宁、前滩、大虹桥、瑞虹、苏河湾、西岸、北外滩乃至五大新城等新商圈相继崛起。

▲徐家汇中心项目效果图

集团层面，老牌的安百里、万达、恒隆、上海新世界有限公司，以及分别于2010年、2016年强势崛起的李因、新鸿基六大集团，目前魔都总店数量最多。从去年开业和在建的新重点项目来看，太古、瑞安、久光、凯德、嘉里、和盛、华润、大悦城、龙湖未来也有望从一家总店走向几家总店，从而形成魔都最具影响力的商业集团矩阵(排名不分先后)。

2.区域商场门店虽然没有奢侈品，但是顺应了消费升级，在升级高科技品牌、数码品牌、汽车甚至甜品品牌的同时，客单价和营业额都有所增长。

一大批头部品牌，如Lululemon、苹果、浪琴、蔚来、丝芙兰、兰蔻、乐高、LADYM、陶乐、蔡佳等等，原本只进入核心商圈的品牌开始向内环、中环、外环甚至郊区新城扩张，弥合不同区域之间的差异。

【温馨提示】如果一个豪华品牌很重的项目能在客单价上有很强的优势，那么新能源汽车就相当相形见绌了。LV最畅销的大包Neverfull，正品价格12000左右；古驰最经典的Marmont包型，mini 1.6万左右，中号2万+左右；但是一辆蔚来ES8要46.8万。

MICHAEL KORS、蔻驰、POLO RALPH LAUREN、PINKO、PANDORA等奢侈品相继进驻环球港、万象城、七宝万科广场、合生汇、久光中心等代表项目。

▼为方便起见，请横向查看手机。

【温馨提示】部分头部区域商场2021年成绩单，环球港近100亿，五角场合生汇42亿，五角场万达广场46亿，南翔印象城mega 40 40亿，安百里中环34亿，七宝万科广场30亿，上海万象城30亿，安百里南30亿，中盛世界24亿，安百里南桥23亿，宝山万达21亿…

凯德、郑达广场、长宁龙之梦、安百里南、安百里步行街等强势区域购物中心去年大规模升级，大量新品牌引入。五角场万达广场最近大装修，Telltale House和沃尔玛两栋楼封闭施工，值得关注。安百里西郊计划停业整顿，将于2023年重返市场。

3.这些非传统核心商圈的强势区域购物中心，吸引了一大批独具特色的上海首店，甚至是全国首店。

比如施华洛世奇Instant Wonder概念店、鸭集、卡游、七宝万科广场推出的感谢锅、南翔印象城的美格茶餐厅、YeeHoORainbow童装、合生汇-Mad Mart、大树餐厅、柠檬对右分子柠檬茶、万象城-光学-Masrer眼镜师傅、环球港湾-珠宝集店ME+、Taki Play超A赏、炊烟炒牛肉、费大厨的辣椒炒肉、上海久光中心-廖川菜、Bun Bun a-ge、Card 石板街港澳冰室、瑞天地太阳宫-鲁布松私房烘焙LA PALMIER蝴蝶酥、MUJI无印良品杰尼亚首家生鲜超市、紫悦轩、新重庆火锅厂、华府江南里、早安万物露营餐厅、马术俱乐部、前滩太古里-驼鹿指关节、Frank&Oak、普门、滑板品牌大道。

▲上海久光中心

2021年上海新增的1078家首店中，区域购物中心占了半壁江山。

4.营销活动正变得越来越先进，越来越有活力和创新。

如果说城市住宅发展带来的人口膨胀增加了商场的客流；奢侈品或奢侈品、数码、汽车、甜品等的品牌升级。提高了商场的客单价；大量各具特色的首店进一步提高了知名度；那么空之间的场景提升，互动参与粘性创新营销活动，就是增加客户拜访频率的利器，从而实现“客流*客单价*频率”的全方位发展。

以下是商场创新营销活动的几个例子:

五角场合生会:2021年初，与知名彩宝品牌恩佐达成冠名合作；之后携手大IP-SMILEY共同签约的商务女装品牌LILY，配合全场氛围，展开限量热卖产品的销售合作；夏季与百年经典品牌马利合作，开启夏季艺术节，共同打造全民潮宴；周年庆合作艺人Daiv带来了GIVE ME FIVE主题活动。随着摩登男孩、潮酷公园党、新潮货场、首届宠物活动的出现，还有团购、黄金抵扣、超值秒杀等丰富的SP活动，开启了丰富的国庆黄金周；年底，我们以“飞向我的梦想”为主题，推出“飞向我的梦想”冬季活动，携手“美丽之光”、“联想”等品牌，在双旦营造丰富的活动氛围，促进消费，拓宽受众。

齐万科广场:2021年7月，携手最受年轻人欢迎的社交打卡软件平台小红书，在七夕推出首届Beauty7美妆节。除了商场原有的品牌店，还引入了集合店Bonnie&Clyde，包括Algologie(欧华妍)、Anastasia Beverly Hills、Soap&Glory，小红书在线上带来了AMORTALS、Bizhi、JOVS等众多国产新品牌。这些品牌中的许多也首次能够在线下与消费者见面。通过场内场外、线上线下的联动，本次“美妆节”整体合作品牌达到30多个，线上曝光量达到5000万+。“美妆节”的出现，也预示着七宝万科广场的美妆资源已经形成集群效应，进入新阶段。

上海环球港:2021年3月，继去年举办首届全球口红节之后，“全球口红节，最美励志季”再次启动。一万支口红免费赠送，为所有女性献上真挚的祝福和惊喜福利，以期让女性消费者在每年3月8日带着红领口来环球港成为一种习惯；3月8日正式上线。当日，本次活动的第一支口红赠送给扶贫代表和最美一线抗疫战士，口红还赠送给各品牌精英女性代表，以表心意；主题期间，环球港独有的原创IP自制节继续推出。

南翔印象城MEGA:2021年初，与艺术家、设计师郭斌合作，打造了ViViCat“梦中的航天”全国首展。春节期间，与上海汽车博物馆合作推出“新年快乐——在一起”主题展，将嘉定汽车历史文化与南翔古镇文化融为一体。携手数十位艺术家，在春季打造“万岁”意大利艺术主题街区，举办纪念意大利诗人但丁系列艺术展；开展暑期受小朋友欢迎的熊猫医生主题公园；2021年8月，商城开业一周年之际，携手网易推出“爱循环”活动、巨型蛋糕游乐场装置、“趣浪音乐节”并联合时尚女装品牌UX、艺术家魏三三打造艺术装置。

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虽然2021年很多购物中心的营业额有所增长，甚至大幅增长，但与此同时，很多项目的营业额却持平，甚至有所下降(不过，部分项目的租金收入和客流全年仍有非常好的表现)。

但是，无论潮起潮落，都是世界的一部分。每个项目都有自己的价值，背后是每个项目团队的付出。过去、现在、未来，困难永远存在，但破浪、战胜困难、解决问题是每个人来到这个世界的使命，尤其是每个商人的使命。只有付出，才会有回报。付出是我们唯一能主动把握的有效方式，剩下的就交给时间吧。

值此新春佳节之际，祝2021年业绩理想的项目在新的一年里继续高歌猛进；尚未达到理想目标的项目，在新的一年里乘风破浪，提质增效，不断前行。