2014房价面临暴跌(娄底房价暴跌)

过去20年，无疑是国内房地产的黄金时代，全国各地房价一波接一波上涨。“房价总会涨”已经成为大众的思维定势。

事实上，2008年和2014年，中国经历了两轮经济下行，高层果断出手刺激房地产，效果“立竿见影”:房价立马翻倍，随后将实体经济拉出低迷。

如今，经济再度低迷，高层对房地产调控的放松措施密集推出:各地以不同形式放松限购，一些地方以不同补贴积极鼓励购房，央行引导金融机构给予首套房利率优惠...一切都是熟悉的配方和味道，但时代不同了。能达到同样的效果吗？

我觉得这次真的不一样。为什么？

第一，目前国内房价水平已经很高了，树升不到天。

首先看横向价格对比。我们来对比一下欧洲最贵城市伦敦的实际情况。大家都知道伦敦是世界的金融中心和商业中心，伦敦的高房价是举世公认的。

有多贵？2019年底疫情爆发前，我在伦敦一个朋友家做客。朋友的房产位于伦敦泰晤士河南岸。这是滑铁卢桥脚下国家剧院旁边的一栋有40年历史的公寓。它保养得很好。看起来和国内十年左右的新电梯高层公寓一样好。实际使用面积约80平米(按国内建筑面积计算95平米)。当时市值80万英镑(折合人民币约700元)

以此类推，这个地段的位置相当于上海的核心区，但价格明显比上海同类住宅便宜。而伦敦之外的其他欧洲大城市的房价，相对于国内一线城市，比如北上广深，基本都是平民价格。

我住在上海，去过纽约、东京等国际一线城市，调查过当地的房价。我可以负责任的断定，中国一线城市的房价除了比香港稍逊之外，已经是全球最高了。然而，国内一线城市的人均产值和人均收入与伦敦、纽约、东京等国际大都市相比仍有很大差距。

当然，你也可以用一句话陈述国内房价高于西方社会的合理性，即“我们在增长，他们在下降，所以我们合理的贵。”

从长期来看，我们不能确定欧美是否真的会衰落，但从短期来看，伦敦、纽约等国际大都市的房子无论从房子质量、居住舒适度、租金回报率来看，都远远优于我们一线城市。

我们再来纵向看一下。经过几轮房价暴涨，国内房价处于高位，租金收入望尘莫及。按照目前1.5%租金的价格，靠租金收入收回成本需要67年。这样的投资毫无意义。如果房价再涨，大概要100年才能把房子租出去收回成本。

大家可能会说房租要涨了！但今年上半年过后，人们对经济前景的判断肯定不如以前乐观了。我们真的还能指望房租飙升吗？恐怕每个人心里都有一杆秤。这里不做进一步讨论。

第二，人们的钱包不再膨胀，房价上涨不存在基础。

过去几轮房价飙升，国内民众的积极参与功不可没。长期以来，国内投资渠道有限，民众一直有储蓄的优良传统。积累的财富无处安放，存在房价只涨不跌的预期。所以一旦有了政策的放松和扶持，大家就会按照《秦论》里的描述:“砍柴为兵，揭杆为旗，天下聚响应，夺粮随景。”加入抢房大军。

但是，到现在为止，国内一线城市一套像样的房子，起步价几百万，普通工薪族攒几十年的钱都付不起首付。在过去几轮房产热潮中，“两独”家庭动员父母出钱空“六个钱包”凑足首付赶着抢房子的情况屡见不鲜，但现在，这些钱包都交了/[/k0。高价抢房子太过分了。

你可能会说，如果你没有足够的钱，你可以借钱。房价涨的话，不是问题。但是，请继续看下面的分析:

社会负债水平高，杠杆空不大。

《第一财经日报》数据显示，2010年至2021年，中国居民信贷规模从1.27万亿攀升至8.26万亿。其中，居民中长期消费贷款(房贷)规模累计增长595%，对整体居民负债增长的贡献率为76.5%。

2012-2021年，中国居民年度偿债规模从5万亿元攀升至14万亿元，居民偿债比率从24.5%上升至28.2%。2021年中国居民债务收入达到124.4%。由于社会贫富分化，这个数字远远低于负债家庭的真实偿债压力。

事实上，过去十年，中国居民贷款年均增速达到18.3%，高于居民收入增速(十年平均10%)。持续上涨的购房支出和日益刚性的还本付息支出是影响居民可支配收入的重要因素。

上海、广东、江苏、北京等发达地区的“债务收入比”明显高于偿债率。换句话说，这些地区的居民因为当地的高房价而负债。但由于收入水平较高，月还本付息率不高，居民还债压力尚可。而内蒙古、新疆、山东、西藏等地区“债务收入比”较低，但偿债比相对较高。原因是这些地区居民收入水平低，日常生活入不敷出，贷款结构中短期贷款占比高，偿债压力巨大。

数据还显示，总体来看，城镇居民年收入的30%左右用于还贷。2021年，中国居民债务收入比达到124.4%，几乎是2013年的两倍。

在如此高的债务负担水平基础上，如果再增加债务负担，结果只能是压垮大部分家庭。后果不堪设想。

你可能还会说:以后人家收入增加了，还贷就不成问题了。

然而理想很丰满，现实很骨感。

第三，经济增速放缓已成定局，居民收入前景不容乐观。

虽然有关部门一直强调防疫不会影响经济，但又说防疫和发展经济都要抓，两手都要硬。在这个问题上，我相信全球和国内的投资者是有眼光的。在海外交易的人民币CNH最近对世界主要货币也大幅贬值，这也反映了海外投资者对国内经济增长停滞的担忧。

试想，在“动态清零”的最高防疫要求下，全国近百个城市都有不同程度的封控，物流不畅，产业链被卡住...经济如何不受影响？

在以“动清”为总方针的防疫常态化背景下，无论是企业家的产业经营，还是打工仔的职业发展，都面临着极大的不确定性。未来收入增长的预期无疑是空中的城堡。

基于以上分析，我认为，信不信由你，房价下跌的狼这次真的来了。

应该如何应对？

1.宏观政策制定上，预计还会像以前一样进一步降息放水？我觉得效果有限。在全球通胀和人民币贬值的压力下，国内通胀也在上升，货币进一步宽松空的空间有限。

而且，除了近期疫情防控影响投资者对经济增长的预期，我们还要正视中等收入瓶颈、人口红利消失、城镇化放缓等长期挑战。

顾朝明在其著作《大衰退》(The Great Recession)中提出了“资产负债表衰退”的概念，明确解释了日本90年代泡沫破灭后衰退的原因，即当企业长期资不抵债时，企业的优先目标会从追求利润第一转向还债第一，从而导致整个社会经济链条的萎缩和萧条。

如果将“资产负债表衰退”的概念应用于居民，则意味着过度借贷，加上可能的失业，导致收入大幅下降。未来如果房价大幅下跌，现有房贷余额大于房屋价值，资不抵债的困境就会出现。所以只能勒紧裤腰带还房贷，以修复个人自身的“资产负债表”。后果将是社会消费需求不振和长期经济通缩。

在这种形势下，即使实行像日本那样的无限宽松，也难以逃脱“资产负债表衰退”的潜在风险。所以我个人认为，目前用宽松的货币政策，刺激房地产销售，很难缓解现阶段的经济下行压力，因为老百姓缺钱，信心不足。

当务之急是千方百计恢复私营企业经营者的信心，以避免就业机会萎缩的风险，稳定人们的收入预期，使人们敢于消费和投资。

防疫政策的制定和调整，必须坚持改革开放40年来我们成功的本源，即实事求是、与时俱进。这是恢复私企经营者信心的第一步。

第二，在微观资产配置层面，如果还是相信国动的话，那么在投资国内资产方面，应该增加优质权益类资产的比重，减少房地产的比重。原因很简单。权益类资产便宜，房地产贵。

我们前面分析过，按租金收益计算，投资房地产需要60多年才能收回成本，而投资代表国内主流股票的沪深300指数和中证500指数的平均市盈率分别只有16倍左右，这意味着假设公司利润增长0，公司经营盈利16年后才有可能收回成本。房产投资和股票投资的利弊显而易见。

图表根据亿牛网数据制作这张图表是根据Yiniu.com的数据制作的。

因此，在当前和未来一段时间内，合理配置符合大势的国内理财资产，必然会降低房地产资产的比重，提高权益类的比重。

我坚信，未来十年，以合理的价格长期买入并持有最好的上市公司的股票和股份，即使是房地产行业的上市公司龙头，也有大概率跑赢房地产投资。

(黄帆是秦朔朋友圈资深特约作者)