季度所得税申报表(个人所得税经营所得季度申报表)

中道财税:房地产建设行业财税解决专家

& lt；原创>:作者:胡兰

房地产开发企业企业所得税纳税申报一直是每个房地产财务人员的难题，尤其是对于刚入职房地产企业的财务人员来说，季度申报时往往无所适从。本文通过对相关房地产企业所得税申报表的说明进行梳理，结合房地产公司的实际，让你快速掌握房地产企业季度所得税申报表的填报技巧。

一、政策规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应当按照预计的应纳税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。产品开发后，企业应及时结算其应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与其他项目相结合计算的本企业当年应纳税所得额。

根据《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》中的说明，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应根据税务规定计算的预计毛利，在第4行“具体业务计算的应纳税所得额”中填列。

二、未完工年度季度申报表填报

(1)财务信息

房地产公司A开发的项目A，2019年10月预售。第四季度房屋预售收入2.18亿元。本期预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税合计294元。

1.会计处理如下:

借:银行2.18亿元。

待处理:预付款-房款2.18亿元。

借:应交税费——应缴纳土地增值税200万元。

应交税费—应交城市维护建设税42万元。

应交税费-教育费应另交18万元。

应交税费-地方教育费附加12万元。

应交税费-应交水利基金12万元。

应交税费-应交印花税10万元。

借款:银行存款294万元。

2.2019年第四季度末的利润表数据如下:

3.本项目适用的预计毛利率为15%，适用的企业所得税税率为25%。土地增值税预缴率1%，水利基金税率0.06%，印花税税率0.05%，增值税预缴率3%，城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%。

(二)计算特定业务的应纳税所得额

1.预计毛利= 2.18万/(1+9%)* 15% = 3000万元。

2.按特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预付的各种税(不包括预付的增值税)

= 3000-294 = 2706万元。

(三)未完成阶段季度纳税申报表。

2019年第四季度企业所得税预缴表

(4)总结:

因为未完工年度收到的款项全部用“预收账款”核算，发生的费用全部用“开发成本”核算，所以“营业收入”和“营业成本”都为零。所以只需要按照国税发(2009)31号文件，按照预计毛利率计算预计毛利，再扣除当期缴纳的土地增值税预缴率、水利基金税率、印花税税率、城建税即可。

三、完工年度季度申报表填报

(1)财务信息

2020年9月底项目竣工决算。并收到全款房款，其中一季度1.635亿元，二季度2.725亿元，三季度3.815亿元，四季度5450万元。截至2020年12月底，本项目房屋全部交付，增值税进项税额留成4797.08万元。2020年第四季度结转销售收入100万元，结转销售成本71，502.92万元，结转税金及附加1，614.35万元。

1.会计处理:

借:预付款-房款10.9万元

贷款:主营业务收入-房屋销售收入100万元。

应交税金——应交增值税(销项税额)9000万元。

借:主营业务成本-房屋销售成本71，502.92万元。

贷款:开发产品71502.92万元。

借:应交税费——应交增值税(销项税额)9000万元。

贷:应交税费-应交增值税(进项税)4797.08万元。

应交税费-预缴增值税2850万元。

应交税费-未交增值税1352.92万元。

借:税及附加1614.35万元

贷款:应交税费-应交土地增值税1000万元。

应交税费—城市维护建设费294.2万元。

应交税费-教育费附加126.9万元。

应交税费-地方教育费附加84.06万元。

应交税费-60万元应交水利基金。

应交税费-应交印花税50万元。

2.2020年各季度利润表数据如下:

(3)计算前三季度具体业务的应纳税所得额。

1.预计毛利=(16350+27250+38150)/(1+9%)* 15%

= 1.125亿元

2.预缴税额=(16350+27250+38150)/(1+9%)*[(1%+0.06%+0.05%+3% *(7%+3%+2%))

= 1102.5万元

3.按特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预付的各种税(不包括预付的增值税)

= 11250-1102.50 = 10147.5万元。

(4)填写1-3季度未完成阶段的季度纳税申报表。

备注:-7605.00 =-2317.00+(-2262.50)+(-3025.50)

这里需要特别提醒的是，季度预缴纳税申报表中的本年累计额是从1月1日到当期，即第一季度的本年累计额是1月到3月，第二季度的累计额是1月到6月，第三季度的累计额是1月到9月。

(5)计算第四季度具体业务的应纳税所得额。

1.预计毛利金额=-(3000+11250)=-14250万元。

2.预缴税金抵扣金额=-(294+1，102.50)= -1，396.50

3.按特定业务计算的应纳税所得额

=预计毛利额—预付的各种税(不包括预付的增值税)

=-14250-(-1396.50)=-128535000元。

(六)第四季度未完成的阶段性季度纳税申报表。

四、案例解析：

从案例中我们可以看出，A公司在2020年经历了两个阶段:未完工产品预售阶段，即2020年前三季度，未完工产品完工阶段，即2020年第四季度。所以对于房地产财务人员来说，虽然是同一年的不同季度，但是季度所得税表格是完全不一样的。第四季度一定要记得把之前预估的毛利冲回来，否则要多交企业所得税，给企业带来巨大的损失。